2025年8月，上海發布《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》，首次以政策形式明確支持商務樓宇功能兼容轉換，允許存量商辦物業在“三不變”（主體、產證、結構）前提下，轉型為租賃住房、酒店、養老托育等復合業態。這一政策被市場解讀為“商改住”的破冰信號，但實際機遇與挑戰遠比表面復雜。今天，我們將聚焦辦公空間改造為酒店或公寓的核心邏輯，結合政策、市場與實操案例，剖析存量辦公去化的新路徑。
01 政策邏輯：
從“限制”到“疏導”的范式轉變
上海此次新政的核心并非鼓勵“商改住”概念炒作，而是通過功能兼容機制盤活低效資產。根據政策，商務樓宇可轉型為租賃住房（含人才公寓）、商業酒店等業態，但需滿足三大前提：
功能適配性：匹配區域發展需求，如核心區優先科技創新、酒店服務，社區中心補充養老托育。
空間可行性：所改造的業態需綜合考慮功能適配性、動線獨立與銜接、消防合規、結構安全等，避免對相鄰物業造成干擾。
長期監管：15年全周期合同管理，禁止分割銷售，確保業態穩定。
這一政策跳出了傳統“一刀切”思維，為存量資產提供了“彈性更新”路徑。這與2019年新加坡市建局(URA)頒布等為期五年的中央商務區激勵計劃(CentralBusiness District Incentive Scheme，簡稱CBDI)不謀而合。CBDI意在支持新加坡CBD向著充滿活力和創意的全球樞紐轉型，融入更多的居住功能與公共服務，將CBD轉變成全天候的活力社區，真正實現工作、生活、娛樂的一體化。
02 辦公改酒店：高回報背后的專業壁壘
（一）改造難點與成本博弈
空間適配性挑戰：
體量形態：不是所有寫字樓都適合改造為酒店，需看寫字樓自身是獨棟小體量還是大規模混合建筑。若為獨棟2萬平米以內的寫字樓，更新為酒店相對容易。若為大規模混合建筑，則面臨酒店難以實現大堂、電梯、動線獨立的難題。
進深限制：酒店客房層理想進深為8-15米，而多數甲級寫字樓進深超15米，會產生暗房，這與酒店的房間對采光的需求不符，改造難度較大。
2.改造成本與經濟社會效益平衡：
相關運營方代表提出，若寫字樓改造為酒店，需優先選擇新建寫字樓。老舊寫字樓外立面和大堂等不符合酒店要求，翻新成本高，消防系統改造也更大，投資回報周期更長。
寫字樓改酒店的投資回報周期往往較長租公寓短。雖然酒店的回報高，但因國家保障性租賃住房的政策指引，國資會優選改為保租房。因而，在商改住的業態選擇時，需綜合多種因素抉擇。
（二）機會點：核心地段與國企合作
1.核心區資產溢價：陸家嘴、南京西路等區域的老舊寫字樓改造為高端酒店，可承接商旅需求，會產生較高的租金溢價。
2.國資主導模式：國企持有物業通過“租賃+改造”模式與華住、錦江等專業運營商合作，規避產權風險。
辦公改公寓：穩健但需精細化運營
（一）政策導向與市場潛力
保租房賽道紅利：
1)上海計劃“十四五”期間新增47萬套保障性租賃住房，商改保是重要路徑。以深圳人才安居集團改造創智云城為例，7萬平方米商辦物業轉型為880套保障房，入住率長期穩定在95%以上，驗證了功能轉換的可行性。
政策傾斜明顯：改建項目可申請容積率獎勵、財政補貼，且用水用電按民用標準計價。
2.產品適配性升級：
空間重構：將大開間辦公區切割為公寓單元，需增加獨立衛浴、煙道等。
社區化運營：引入共享廚房、健身區等配套，提升居住體驗。深圳市屬國企深圳環境水務集團，以自有物業——水務集團南山大樓辦公樓，與萬科泊寓聯手改造為環水泊寓·生態軟件園店提供204套品質公寓房，成功盤活一批資產。
（二）風險提示：同質化競爭與長期持有
1.供應過剩隱憂：需綜合盤點上海新增保租房數量，避免商改保項目與新建項目爭奪客源。
2.運營能力門檻：自持物業需建立專業團隊，租金收繳率、維修響應速度直接影響收益。
市場進入建議：專業主義者的游戲
1.優選標的：投資經驗較少的投資人聚焦新建且獨棟的物業，資深投資人可考慮在專業機構研判的加持下選擇大進深、混合業態的項目。
合作模式：引進專業運營商，分攤改造運營風險。
上海“商改住”新政的本質是存量時代的精細化運營革命。辦公改酒店或公寓絕非簡單的空間轉換，而是需要政策理解、資本運作、運營能力三位一體的系統工程。對專業投資者而言，這是一場低估值資產的價值重估機遇；但對盲目跟風者，等待他們的或是改造陷阱與長期空置的困局。畢竟，城市更新的本質，是讓每一平方米空間都找到與時代共振的使命。
