2025年8月，上海發(fā)布《關(guān)于推進上海市商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》，首次以政策形式明確支持商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換，允許存量商辦物業(yè)在“三不變”（主體、產(chǎn)證、結(jié)構(gòu)）前提下，轉(zhuǎn)型為租賃住房、酒店、養(yǎng)老托育等復(fù)合業(yè)態(tài)。這一政策被市場解讀為“商改住”的破冰信號，但實際機遇與挑戰(zhàn)遠比表面復(fù)雜。今天，我們將聚焦辦公空間改造為酒店或公寓的核心邏輯，結(jié)合政策、市場與實操案例，剖析存量辦公去化的新路徑。
01 政策邏輯：
從“限制”到“疏導(dǎo)”的范式轉(zhuǎn)變
上海此次新政的核心并非鼓勵“商改住”概念炒作，而是通過功能兼容機制盤活低效資產(chǎn)。根據(jù)政策，商務(wù)樓宇可轉(zhuǎn)型為租賃住房（含人才公寓）、商業(yè)酒店等業(yè)態(tài)，但需滿足三大前提：
功能適配性：匹配區(qū)域發(fā)展需求，如核心區(qū)優(yōu)先科技創(chuàng)新、酒店服務(wù)，社區(qū)中心補充養(yǎng)老托育。
空間可行性：所改造的業(yè)態(tài)需綜合考慮功能適配性、動線獨立與銜接、消防合規(guī)、結(jié)構(gòu)安全等，避免對相鄰物業(yè)造成干擾。
長期監(jiān)管：15年全周期合同管理，禁止分割銷售，確保業(yè)態(tài)穩(wěn)定。
這一政策跳出了傳統(tǒng)“一刀切”思維，為存量資產(chǎn)提供了“彈性更新”路徑。這與2019年新加坡市建局(URA)頒布等為期五年的中央商務(wù)區(qū)激勵計劃(CentralBusiness District Incentive Scheme，簡稱CBDI)不謀而合。CBDI意在支持新加坡CBD向著充滿活力和創(chuàng)意的全球樞紐轉(zhuǎn)型，融入更多的居住功能與公共服務(wù)，將CBD轉(zhuǎn)變成全天候的活力社區(qū)，真正實現(xiàn)工作、生活、娛樂的一體化。
02 辦公改酒店：高回報背后的專業(yè)壁壘
（一）改造難點與成本博弈
空間適配性挑戰(zhàn)：
體量形態(tài)：不是所有寫字樓都適合改造為酒店，需看寫字樓自身是獨棟小體量還是大規(guī)模混合建筑。若為獨棟2萬平米以內(nèi)的寫字樓，更新為酒店相對容易。若為大規(guī)模混合建筑，則面臨酒店難以實現(xiàn)大堂、電梯、動線獨立的難題。
進深限制：酒店客房層理想進深為8-15米，而多數(shù)甲級寫字樓進深超15米，會產(chǎn)生暗房，這與酒店的房間對采光的需求不符，改造難度較大。
2.改造成本與經(jīng)濟社會效益平衡：
相關(guān)運營方代表提出，若寫字樓改造為酒店，需優(yōu)先選擇新建寫字樓。老舊寫字樓外立面和大堂等不符合酒店要求，翻新成本高，消防系統(tǒng)改造也更大，投資回報周期更長。
寫字樓改酒店的投資回報周期往往較長租公寓短。雖然酒店的回報高，但因國家保障性租賃住房的政策指引，國資會優(yōu)選改為保租房。因而，在商改住的業(yè)態(tài)選擇時，需綜合多種因素抉擇。
（二）機會點：核心地段與國企合作
1.核心區(qū)資產(chǎn)溢價：陸家嘴、南京西路等區(qū)域的老舊寫字樓改造為高端酒店，可承接商旅需求，會產(chǎn)生較高的租金溢價。
2.國資主導(dǎo)模式：國企持有物業(yè)通過“租賃+改造”模式與華住、錦江等專業(yè)運營商合作，規(guī)避產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。
辦公改公寓：穩(wěn)健但需精細化運營
（一）政策導(dǎo)向與市場潛力
保租房賽道紅利：
1)上海計劃“十四五”期間新增47萬套保障性租賃住房，商改保是重要路徑。以深圳人才安居集團改造創(chuàng)智云城為例，7萬平方米商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型為880套保障房，入住率長期穩(wěn)定在95%以上，驗證了功能轉(zhuǎn)換的可行性。
政策傾斜明顯：改建項目可申請容積率獎勵、財政補貼，且用水用電按民用標(biāo)準(zhǔn)計價。
2.產(chǎn)品適配性升級：
空間重構(gòu)：將大開間辦公區(qū)切割為公寓單元，需增加獨立衛(wèi)浴、煙道等。
社區(qū)化運營：引入共享廚房、健身區(qū)等配套，提升居住體驗。深圳市屬國企深圳環(huán)境水務(wù)集團，以自有物業(yè)——水務(wù)集團南山大樓辦公樓，與萬科泊寓聯(lián)手改造為環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店提供204套品質(zhì)公寓房，成功盤活一批資產(chǎn)。
（二）風(fēng)險提示：同質(zhì)化競爭與長期持有
1.供應(yīng)過剩隱憂：需綜合盤點上海新增保租房數(shù)量，避免商改保項目與新建項目爭奪客源。
2.運營能力門檻：自持物業(yè)需建立專業(yè)團隊，租金收繳率、維修響應(yīng)速度直接影響收益。
市場進入建議：專業(yè)主義者的游戲
1.優(yōu)選標(biāo)的：投資經(jīng)驗較少的投資人聚焦新建且獨棟的物業(yè)，資深投資人可考慮在專業(yè)機構(gòu)研判的加持下選擇大進深、混合業(yè)態(tài)的項目。
合作模式：引進專業(yè)運營商，分?jǐn)偢脑爝\營風(fēng)險。
上海“商改住”新政的本質(zhì)是存量時代的精細化運營革命。辦公改酒店或公寓絕非簡單的空間轉(zhuǎn)換，而是需要政策理解、資本運作、運營能力三位一體的系統(tǒng)工程。對專業(yè)投資者而言，這是一場低估值資產(chǎn)的價值重估機遇；但對盲目跟風(fēng)者，等待他們的或是改造陷阱與長期空置的困局。畢竟，城市更新的本質(zhì)，是讓每一平方米空間都找到與時代共振的使命。
