1.上海商業地產上半年大宗交易金額近258億元
2025年上半年，上海房地產市場大宗交易合計錄得42筆大宗成交，總交易金額近258億元，和2024年同期相比在交易數量和交易金額上都有一定量的萎縮。
2019-2025年上半年
上海房地產市場大宗交易金額
從交易類型看
上半年，上海辦公樓的成交占比仍為最高，達到62%；其他依次為零售、商務園區、長租公寓等業態。
2025年上半年上海大宗交易物業類型占比（按交易金額）
從資金來源看
近三年外資投資活動不斷減少，2025年上半年絕大部分資金來源是內資資金，外資參加交易數量和金額上急劇減少。
2023-2025年上半年
上海大宗交易買家資金來源占比
內資參與的交易中，非金融類民營企業參與交易熱度持續增加，雖交易金額不及金融保險、政府平臺等機構，但按個數統計有28筆交易來自民營企業，占比67%，成交金額達94億元。
2025年上半年
民營企業參與上海大宗交易筆數占比
從交易目的看
以投資為目的的交易金額占比在逐年上升，2025年上半年上海大宗交易投資活動達到88%。
2023-2025年上半年上海大宗交易交易目的占比
上半年，險資是上海房地產市場大宗交易的積極參與者，其中包括中郵保險收購博華廣場，大家保險參與的多起公寓、零售項目交易；各地地方國資平臺始終保持著高度活躍度；而民營企業通過法拍多次獲取上海優質資產。
2025年上半年上海大宗交易法拍項目
2.上海辦公樓業態上半年大宗成交相較2024年同期顯著減少
2025年上半年，上海辦公樓交易共收錄15宗，成交金額為163億元，除去博華廣場成交外，整體辦公交易金額僅為50多億元，與相比2024年同期有顯著下滑。
受困于租金下行及未來辦公市場供應增多，同時存量市區核心商圈的核心資產陸續進入市場，辦公市場處于近些年的低谷期，面對售價的不斷向下調整，市場參與者也更為謹慎對待。
從買家類型看
整個2024年度，外資投資者未參與上海寫字樓市場的大宗交易，這一態勢延續至2025上半年。轉由內資資金完全主導市場，側面反映出外資對待辦公市場的不看好。
2019-2025年上半年上海辦公樓成交買家類型占比（按交易金額）
2025年上半年，企業客戶購置辦公樓宇在金額及數量上都環比2024年有所減少，租金的下降使得購置自用辦公的計劃放緩。同時企業客戶對5千至1萬平方米、總價在2-4個億的小獨棟更為青睞，例如水務局2.6億收購了中興路金融街C棟，樂鑫信息科技4.37億收購了陸家嘴御橋數智天地一棟辦公樓宇。
3.公寓及酒店可售項目減少是影響上半年成交量的主要原因之一
公寓市場
公寓市場仍是目前上海大宗市場較為活躍的投資物業業態，2025年上半年，成交金額為23億元。
2019-2025年上半年上海公寓成交金額（按購買目的）
險資機構重點關注長租公寓市場，如大家保險13.54億元收購華潤寶山南大長租公寓在建工程項目并以期房交付。
同時，民營資本也逐步布局，但更看重項目運營及穩定現金流，如普陀中駿方隅公寓和九亭中心公寓項目買家均為民營企業。
酒店市場
隨著2024年酒店業態成交至最高點，2025年上半年上海酒店項目成交放緩，且交易標的在1-3億之間，法拍項目為主。主要交易有東元大廈裙樓酒店、周浦萬信酒店及國航路歡閣酒店4-10樓等交易。
2019-2025年上半年上海酒店成交金額（按購買目的）
4.零售成為上半年上海大宗交易金額占比第二的業態
2025年上半年，上海零售業態大宗成交金額為32億元，由內資資金占據主導。其中，最大交易為12.09億元成交城隍廟廣場在建工程項目，該項目因土地年限短，運營難度大而引人關注
2019-2025年上半年上海零售業態交易金額（按資金來源）
民營資本積極參與上海的零售項目交易，參與多次法拍項目，以未來可散售的角度來處置資產，如東方花園沿街65套商鋪、中福古玩城98套商業。
同時政府平臺公司也開始收購存量零售項目，以城市更新的形式資產盤活。
5.上海商務園區大宗交易不活躍
受困于REITs商務園區的估值的不斷下降，商務園區交易不夠活躍。2025年上半年，上海商務園區成交額為27億元，集中在張江、金橋和閔行浦江等區域。
2019-2025年上半年上海商務園區交易金額（按園區類型）
6.回顧總結
1.受國內外宏觀經濟影響，2025年上半年上海房地產市場大宗成交量萎縮，投資者信心有待恢復。
2.更多的上海傳統CBD，如南京路、淮海路等核心商圈的辦公商業物業進入市場，買家采取持幣觀望或要求較大價格折扣。3.除個別外資投資機構外，大部分外資基本停滯投資活動，存量項目以折扣出售或結構化交易作為項目退出路徑。
4.公寓、零售項目仍是目前市場上熱度較高的房地產業態，險資和政府平臺積極參與。
5.經濟下行，法拍項目增多，而民營資本以“抄底”心態參與多起項目，反映出民企在資產配置上的需求。
