2025年6月19日-20日，2025中國商業地產投資專業展覽會暨首屆千企千樓行動計劃供需對接大會在北京歌華開元大酒店成功舉辦，以“盤活商辦用房，優化園區空間”為主題，致力于打造領先的商業地產選址解決方案和供需合作平臺，從供應、需求、招商、渠道四個維度出發，聚焦經濟復蘇背景下的盤活商辦用房，優化園區空間的解決方案和突圍路徑。
戴德梁行中國資本市場總經理劉兵
戴德梁行中國資本市場總經理劉兵應邀出席論壇并發表主題演講。劉兵在演講中指出，歷史上正在見證著一個貸款利息遠遠低于租金回報的市場。我們對接很多外資的基金的時候，這些基金經理都在講，如果他們手上用的是人民幣基金的話，肯定是大舉買入的。目前是企業端在有自用的需求的同時，收購大宗資產非常好的時機。
以下為戴德梁行中國資本市場總經理劉兵發言實錄：
大家知道，戴德梁行的業務圍繞著房地產做多樣化的服務，我負責的業務板塊是大宗樓宇交易。交易的業態不只是寫字樓，但是寫字樓一直是最主要的環節，所以給大家匯報從2024年包括今年一季度的數據做一些分享。
這是從2020年-2024年整年的幾個數字指標。
第一，成交金額。我們在2017、2018、2019年的時候大宗交易金額在3000億元左右的規模。在疫情開始之后，這個數字降到2000億元左右，2024年基本上是持平的，這是一個比較正向的信息，但是這個里面涉及到的一些化債的交易比較多，其實純市場化的交易是往下走的。
第二，成交宗數。從184宗漲到了371宗，這個宗數基本上除了2022年之外是往上漲的，說明我們的交易活躍度還是有的。
第三，大宗交易的中位數。2020年的時候是6億元，2024年是2.7億元。宗數多了，總數少了，交易的單個項目的交易額度是下降的。實際上越來越多小的項目、法拍的項目和非機構投資人的項目越來越多了。大家知道大宗交易原來我們服務的客戶主要是外資的私募基金、保險機構，這種交易動輒就是幾十億的大型交易。目前這種交易其實減少了，交易減少對寫字樓的影響也是比較大的。我們常說長安街邊上的寫字樓隨隨便便50個億、80個億，但是現在這種交易其實明顯下降了。
從全國的情況看，上海一直以來是全國大宗交易的主要戰場，連續三年往下走，同比下降了14%，成交宗數基本企穩，內資買家占到87%。上海資產的流動性比較好，但是對應的上海寫字樓租金比北京下跌得還要嚴重，上海占了32%，整體還是占了大頭。北京屈居第二，廣州、深圳表現不是很穩定。二線城市2024年表現突出，第一次占到了排名第二，占比較大的就是工業和物流的資產包，像環滬、環深、大灣區等等，但是一個資產包都是10億、20億，基本都是投資人在交易，整個額度占到了600多億。商業占到了13%，今年我估計這個情況有可能還持續，因為今年剛剛公布的一個交易案例是萬達出售了500億的資產包，給到機構投資人，基本是以二三線城市為主。
從業態上看，我們分析大宗交易，過往的時候我們永遠把寫字樓或者辦公研發放在第一個行里面；過往的時候我們都是講寫字樓的管理成本是最小的，不像購物中心、不像物流倉儲需要運營的人員、招商的人員那么多。寫字樓的比例曾經超過60%，2024年這個比例也是大概在44%，比之前的43%稍微高了一點點，主要是以一些自用型的買家在收購。
我們在2024年關注到一個有趣的現象，很多的大學在買樓。在北京，長江商學院買樓，中國公開大學買樓；在香港，浸會大學買樓。哪怕在遠遠的倫敦，倫敦政經學院LSE也買了一棟樓。所以，這背后的邏輯是什么呢？寫字樓在流動性特別好、投資回報特別高的時候，都是由機構投資人去購買。今天，寫字樓市場出現了空置率比較高、企業活躍度降低的情況，反而是這些非常規投資類的機構，擁有資金但決策很慢，在市場上買樓。這個現象我們沒有做專業的分析，但是看不同的研究報告，發現全世界有這樣一個趨同的規律。
另外，工業物流地產、商業地產在2024年是有一些增長的，這個增長的角度為什么占的比例從14%漲到21%，從10%漲到14%，其實最主要的就是公募REITs。公募REITs推出了大概三四年時間，現在市場規模兩千億左右，里面涉及到不動產，就是房地產相關類的資產大概700-800億元。2024年是消費類基礎設施、購物中心的發行元年，再往前看就是工業廠房和物流園區也進入了公募REITs市場。在公募REITs放開這兩個賽道之后，對這兩個賽道業態的大宗交易有了很明顯的刺激。這也是為什么萬達今年能夠賣出500億的資產包，一次性賣斷，這是我在中國房地產大宗交易市場這二三十年里邊觀察到最大的一個資產包的交易。
寫字樓市場到目前為止還沒有開放到公募REITs里邊，所以我們期待如果寫字樓市場放開成公募REITs的賽道，其實對寫字樓的大宗交易也會是一個利好。
我們作為全球性機構，會服務很多外資機構，所以在統計大宗交易買方資金來源的時候，經常會區分大宗交易買方的中資和外資的比例。我在之前的分享提到過，外資在中國大宗交易里面一直是一個風向標一樣的存在，幾乎沒有占到超過大宗交易的50%-60%。因為國內有很多自用型企業、大型金融機構在自己收購自己的資產，基本上比較正常的是在一個30%-40%的水平。隨著疫情開始，這幾年比例逐步降低，尤其是美元資金的利息成本現在還是居高不下，最新的美聯儲會議，降息還是在往后推。2024年比例是10%，我們體感上看，今年外資的買盤比例可能比10%還要低。
2025年，因為二季度還沒有過完，我們看一季度的數據。其實這個數據如果跟2024年整年的數據對比的話，是不太樂觀。我們比較2023、2024、2025一季度的數據，從500多億跌到了380億�；氐郊毞质袌觯虾Ｒ话愣际�700多億的規模，但是一季度只有70多億，北京一般是300-400億的規模，但是一季度只有30多億。所以其實這個市場的寒冷度還在。
給大家分享幾個案例，都是公開市場信息能查到的，從行業內的角度給大家一些簡單的分享。
第一，奧林NEO，北京光線傳媒。奧林NEO項目原本是一個購物中心，在疫情前做城市更新，改造成寫字樓。其實樓宇改得非常漂亮，在市場上尋求退出有兩年時間，這個樓基本是在空置的，沒有往外租，是因為處置策略也好還是市場原因也好，一直空置。光線傳媒作為一個今年炙手可熱的IP，投了《哪吒》電影，本來選址的需求一直存在，但是今年的火熱促使需求加速持續進行。這是今年單宗比較大的項目，12億元，專業的人民幣基金出手收購，退出。
第二，上海的北岸長風，全世界最大的投行黑石作為基金持有這個項目，在渣打銀行做的貸款。這個項目是比較典型的代表著在中國市場上有很多外資私募基金持有的寫字樓資產或者持有的其他類別的資產，在租金和估值下行的時候，他們毅然決然地選擇了壯士斷腕，今年完成了交易。收購的買家是base在北京的一個做不良資產的房地產私募基金。所以，今天市場上，在中國大陸除了開發商，除了有一些自有的企業持有的資產，目前面臨的很大壓力低價出售之外，還有一些外資持有的商辦項目，他們持有期限正好是五到七年，正好到期，所以面臨著撿漏的機會。所以這個項目在債權、股權上面的風險、官司相對來說比較少，我們目前也在運作幾個這樣的項目。
第三，萬達資產包，這個資產是行業里面非常有影響力的一個交易。去年萬達賣資產包賣給保險公司，陽光保險和新華保險，包括有一些地方城投去收購，其實從去年醞釀這么一個大的資產包交易，這個資產包不會在大的公開市場披露，因為國家工商總局有一個反壟斷調查，所以把這個事披露出來了，這個交易也是在中國利息成本比較低的歷史階段，我們現在很多企業貸款是3%以下的利息，這種資產能夠提供穩定的回報現金流，杠桿之后它的回報率能夠達到10%以上，所以對保險公司來講、對騰訊、京東這樣的企業來講，都是非常具有投資吸引力的項目。總結，我簡單說一句，中國歷史上正在見證著一個貸款利息遠遠低于租金回報的市場。這個時間點是歷史上沒有出現過的，我們對接很多外資的基金的時候，這些基金經理都在講，如果他們手上用的是人民幣基金的話，肯定是大舉買入的。但是，現在中國人民幣基金LP的來源比較單一，市場上并沒有出現大量的投資機構。所以，目前是企業端在有自用的需求的同時，收購大宗資產非常好的時機。
