2025年住房租賃市場正處于“存量優化”與“品質升級”的轉型節點——政策構建全周期支持框架，需求端向品質化躍遷，供給端通過機構化改造激活6000萬套存量房潛力，而REITs擴容與多元資本入局則為行業注入可持續動力。當前，行業短期面臨供需失衡與運營效率提升的挑戰，但長期將向著“好房子”目標穩健發展。
以“向內變，向外為” 為主題，2025 年 6 月 19 日，文旅一站式服務平臺-邁點在北京隆重召開“第十四屆邁點品牌發展大會-中國住房租賃品牌論壇”。立足民生保障，預測未來趨勢，剖新市場動態，緊扣品牌建設、金融資源、用戶需求、資產盤活等焦點話題，全方位洞察行業發展脈絡，挖掘創新維度，匯聚行業智慧，共謀提升市場力、品牌力、產品力、服務力之道，推動行業從“住有所居”向“住有優居”的高質量躍遷!
▲第十四屆邁點品牌發展大會-中國住房租賃品牌論壇現場。
本屆論壇匯聚了超200位來自住房租賃行業的領軍人物、政府領導、地產投資代表、行業研究人士以及媒體代表。華潤置地、中海商業、華發優生活、鄭州城發、雅詩閣、樂乎、百瑞紀、漫柏等從多元化視角切入，探尋住房租賃市場可復制路徑及未來發展契機，致力于構建并持續提升品牌投資價值;千年舟、利華樂寓、戴德梁行、中聯基金以及各地協會組織等積極賦能，攜手促進行業向高效率、高品質全面進步。
▲東方網升COO兼邁點總裁羅欽
東方網升COO兼邁點總裁羅欽在致辭中表示，當前住房租賃產業正處于高質量發展新階段，期待行業同仁以“好房子”戰略導引為契機，以存量盤活為抓手，以用戶需求為圓心，共同書寫 “住有優居” 新篇章!
戰略視野：洞見產業進化方向
數據是洞察行業、指引未來的燈塔。邁點研究院作為行業權威研究機構，其研究報告歷來是市場發展的風向標。邁點研究院首席分析師郭德榮發布的《2024年中國住房租賃品牌發展報告》揭示，當前住房租賃市場面臨供需關系的進一步調整，市場競爭持續加劇，租金承受壓力顯著。市場投資意愿呈現出多元化但偏好集中的特點。多元化融資體系已日趨完善，展現出強勁活力與發展潛力。展望未來，住房租賃產業仍需秉持持續精進的熱忱。
▲邁點研究院首席分析師郭德榮
在住房租賃行業加速邁向高質量發展的關鍵階段，市場化、品牌化運作機制已成為盤活存量資產、提升運營效能、滿足多元需求的核心驅動力。面對存量房消化、資產收益提升與復雜業態運營等共性挑戰，行業領軍企業正積極探索創新路徑。
鄭州城發安居有限公司總經理陳顯剛介紹，面對鄭州市場存量房壓力，公司靈活收儲現房轉保障房，開創性地聯合頭部租賃企業組建城市級運營團隊，實現超20萬套(含7.5萬套公租房、12.6萬套人才公寓)房源高效運營，該模式已獲武漢等全國性平臺借鑒。其“美寓”品牌以全屋智能裝配式裝修為核心，采用零醛材料，工期壓縮至2-3周，并攜手小米、華為打造智能樣板間，實現房租水電按天核算。公司正構建“6+1”業務生態(鄭好房/住/租/裝/修/購+AI智能體)，打通租賃產業鏈條。
▲鄭州城發安居有限公司總經理 陳顯剛
樂乎集團創始人CEO羅意指出，北京租賃市場規模超3000億元(機構份額約900億元)，西城區租金坪效達311.4元/㎡/月領跑全國。樂乎篩選資產的核心標準是“通勤便利”——緊鄰產業區或地鐵。通過開發管理、投資管理、運營管理一體化服務，樂乎成功提升項目收益率26%，托管續簽率高達80%。其創新推出三類合作模式：固定底租鎖定成本、浮動底租聯投(含BOT模式)平衡風險收益，以及特殊基金模式(無底租+改造增值+退出溢價)，有效盤活北京閑置資產。
▲樂乎集團創始人CEO 羅意
百瑞紀集團聯合創始人楊稷以廣州某項目為例，提出破解土地、政策、運營難題的整租一體化方案。項目精準捕捉市場缺口——45㎡以下戶型需求占比達70%，據此規劃18萬㎡空間，布局2346套白領公寓及多業態組合，并打造“街區+集中”商業滿足青年社交需求。其“整租運營一體化”模式依托SAAS平臺實現全場景管理，通過智能硬件聯動保障安全。資金端創新引入REITs、ABS等工具，構建“政府補貼+銀行融資+社會資本+村民入股”多元體系，以穩定租金流保障可持續性。
▲百瑞紀集團聯合創始人 楊稷
鄭州城發安居、樂乎集團、百瑞紀集團的實踐深刻表明：市場化、品牌化不僅是激活住房租賃行業潛能的關鍵鑰匙，更是實現“住有優居”民生目標的堅實路徑。
無論是國企主導的模式創新、社會資本的精細運營，還是社區業態的生態構建，其成功都依賴于對市場規律的深刻把握與資源的優化配置。而市場的高效運轉離不開金融活水的精準灌溉。如何在政策框架內更有效地引導和優化金融資源配置，撬動更大規模的社會資本參與，將是推動行業邁向高質量、可持續發展的核心命題。
▲圖注：BOMA中國研究委員會主席、IFFRE國際金融地產聯盟常務理事張平、華潤置地租賃住房事業部北京業務部總經理 孫雪鵬、戴德梁行估價及顧問服務部副董事 董一凡、中聯基金投行委總監 楊地 (從左至右)
華潤置地租賃住房事業部北京業務部總經理孫雪鵬分享了其融資策略演變——早期依賴集團協同，后期區分重/輕資產項目。重資產項目注重退出閉環，積極利用開發貸政策，如年限延長、利率優惠等，并借力公募REITs政策構建“投融建管退”體系，搭建Pre-REITs平臺;輕資產則更看重項目自身“造血能力”。他強調公募REITs的成功依賴底層資產運營質量與增長潛力，長租公寓REITs的周期穿越能力是其吸引力關鍵。推動更多項目達標需持續提升合規性、資本結構、運營能力及租戶結構。
戴德梁行估價及顧問服務部副董事董一凡指出，公募REITs強制收益法估值(基于NOI)推動市場焦點從資產溢價轉向運營收益穩定性與增長。目前已上市的8支租賃住房REITs表現亮眼，平均漲幅超60%，顯著提升投資者偏好，相關大宗交易創近年新高。
中聯基金投行委總監楊地肯定了公募REITs開閘、門檻降低、專項債等政策支持及資產-資金“雙向奔赴”的良性循環。同時指出兩大挑戰：二級市場高溢價帶來的未來回報壓力與波動風險;政策擴容，如商改保、多渠道供地等帶來的權屬、盡調、估值新課題。中聯提供全生命周期金融方案，堅持“以退定投”策略優化匹配。通過“一攬子”金融工具匹配發行人訴求(融資、降本、出表等)及“以退定投”策略反推前端標準，破解資金-資產匹配難題。
行業專家的洞見深刻揭示了金融政策落地與工具創新的關鍵作用，以及行業在擁抱機遇時需應對的精細化挑戰，為優化資源配置提供了寶貴思路。
實戰路徑：解碼升級方法論
當住房租賃行業從“增量擴張”邁向“存量精耕”的關鍵轉型期，產品力與服務力的深度革新成為破局同質化競爭、贏得租戶青睞的核心引擎。面對新世代租客日益多元化的品質居住需求與情感連接渴望，行業亟需從空間設計、社群營造到服務生態進行系統性升級。
▲廣東省住房租賃協會會長劉昕
廣東省住房租賃協會會長劉昕指出，市場正經歷從“有屋住”向“住得好”的歷史性轉變，面對多元化的市場需求，唯有回歸居住本質，以產品力為根基，通過空間設計革命、社群運營激活溫度及數字化賦能+暖心服務，才能打造真正“以用戶為中心”的解決方案。
▲漫柏集團總裁韓富貴
漫柏集團總裁韓富貴表示，破局行業痛點的關鍵在于從“收租思維”轉向“服務思維”，構建“價值=功能價值+金融價值+情緒價值”新公式。基于此，漫柏創新推出“政府引導+漫柏投資+市場化運營”模式，專注盤活政府/國央企低效資產，解決其“缺定位、缺錢、缺運營”痛點，打造集“居住、社交、產業、配套、人才孵化”于一體的漫柏4.0人才社區。通過服務生態重構實現了政府、城市、運營方、青年人才的多方共贏。
從用戶需求精準解碼到服務價值生態重構，兩位專家揭示了如何以精細化、人性化的產品服務供給，滿足新時代租客對“住得好”的深切期待，共同勾勒出行業升級的第二增長曲線。
▲第十四屆邁點品牌發展大會-中國住房租賃品牌論壇現場。
當然，無論是精準的空間設計、有溫度的社群營造，還是多方共贏的運營模式，其成功落地都離不開強大且敏捷的供應鏈支撐——從智能家居、環保建材到個性化家具配置，供應鏈企業如何精準響應租賃產品快速迭代與規模化定制的雙重需求?
面對集中式、分散式等多元住房租賃產品對供應鏈提出的差異化需求，頭部企業通過技術創新與模式重構給出破局之道。利華樂寓全國業務總經理文立夫提出“模塊化重構”核心策略，將產品拆解為標準化構件，按場景靈活組合適配不同資產類型。該方案已服務超600個項目、覆蓋40萬+ 用戶，并通過大運營數據反哺設計，從源頭解決后端問題。其與中海合作的3.0項目及寶利裝配式案例中，更實現12名工人單日完成20間房的顛覆性效率，大幅壓縮改造周期。
千年舟新材科技集團股份有限公司工裝渠道客戶部高級總監汪騰聚焦環保與成本平衡，以ENF級最高環保板材全系產品為基底，創新提出“生命周期場景化設計”——針對單身、家庭、養老等五大階段收納需求定制方案，通過標準化產品+優化設計提升板材利用率。在降本路徑上，依托工業化量產降低基礎板材成本，同時借力模塊化設計+數字化賦能，實現個性化定制批量化生產，為租企提供高性價比選擇。其核心在于與甲方建立“運營前置”新型合作關系，將用戶需求與運營風險融入設計前端。
同時，在行業全面邁入存量精耕時代的背景下，“漫柏模式”等成功案例雖已證明存量資產煥新的巨大潛力，但如何系統性破解改造標準、權屬復雜、成本控制、長效運營等盤活難題，進一步釋放存量價值?
▲圖注：CCRA住房租賃產業研究院院長趙然、雅詩閣中國華北區大區總經理張偉超、中海商業長租公寓管理中心總監、部門負責人張仁勛、華發優生活執行副總經理邵俊(從左至右)
雅詩閣中國華北區大區總經理張偉超以全球超千家物業運營經驗開篇，指出破局關鍵在于 “產品多樣性+成本控制” ——通過輕資產、加盟、重資產等多模式組合，依項目特性精準匹配客群與改造方案，以最小投入實現品牌升級。中海商業長租公寓管理中心總監、部門負責人張仁勛則以重資產邏輯破題，主張 “一策一議”業態組合 ——基于資本回報目標(如購物中心、長租公寓聯動)，動態評估城市差異，堅持 “以退定投” 優選方案。華發優生活執行副總經理邵俊則前瞻性定位 “資產運營黃金時代” ，通過建立 五大產品線(青年公寓“華寓”、家庭社區“華庭”等)實現 “一盤一策” ，五年內成功轉化230億銷售型資產為運營型資產并證券化。
三位專家進一步聚焦運營賦能路徑：張偉超創新長短租渠道融合，借會員體系細分客源，以多品牌矩陣激活全周期收益;張仁勛提出 “深度客群洞察” 法則，將中高端用戶細分為35類，通過 “可變空間” 應對需求變遷;邵俊則推動產品迭代至靈活可變的3.0版本 ，首創 “服務式住宅” 模式——以運營能力為小業主提供資產保值服務，實現 “服務反哺價值” 的生態閉環。
標桿力量：點亮升級實踐場
當方法論探索走向實踐深水區，一批以創新重塑行業邊界的標桿企業正脫穎而出在當天晚上隆重舉行的中國租賃地產業 2024年度MBI研究成果發布盛典上，經過時間和市場考驗的住房租賃企業品牌已經獲得了行業的嘉獎。
作為本屆大會&盛典的戰略合作伙伴，利華樂寓、千年舟、濟南先投雅寓公寓、雄安商務服務中心公寓、陸家嘴樂居、方隅公寓、漫柏公寓、城投叮咚、北京金隅環貿國際公寓、東南青年匯、華發優生活、銀豐Me公寓、綠城商用、中海長租公寓、新黃浦·筑夢城、聯發爾寓共同參與和見證一年一度的行業榮耀時刻。
聚光燈下，標桿企業的創新基因與實干精神在此刻凝聚為行業前行的火種。他們以市場化破局重塑行業生態，以產品力革新定義居住未來，以金融巧思激活存量價值——每一座獎杯都鐫刻著從方法論到實踐場的跨越式突破。星星之火可以燎原，引航更多同行者躬身入局，在住房租賃的黃金時代共筑 “有溫度、有品質、有未來” 的居住新圖景。
