2025年住房租賃市場正處于“存量優(yōu)化”與“品質(zhì)升級”的轉(zhuǎn)型節(jié)點——政策構(gòu)建全周期支持框架，需求端向品質(zhì)化躍遷，供給端通過機構(gòu)化改造激活6000萬套存量房潛力，而REITs擴容與多元資本入局則為行業(yè)注入可持續(xù)動力。當前，行業(yè)短期面臨供需失衡與運營效率提升的挑戰(zhàn)，但長期將向著“好房子”目標穩(wěn)健發(fā)展。
以“向內(nèi)變，向外為” 為主題，2025 年 6 月 19 日，文旅一站式服務(wù)平臺-邁點在北京隆重召開“第十四屆邁點品牌發(fā)展大會-中國住房租賃品牌論壇”。立足民生保障，預測未來趨勢，剖新市場動態(tài)，緊扣品牌建設(shè)、金融資源、用戶需求、資產(chǎn)盤活等焦點話題，全方位洞察行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，挖掘創(chuàng)新維度，匯聚行業(yè)智慧，共謀提升市場力、品牌力、產(chǎn)品力、服務(wù)力之道，推動行業(yè)從“住有所居”向“住有優(yōu)居”的高質(zhì)量躍遷!
▲第十四屆邁點品牌發(fā)展大會-中國住房租賃品牌論壇現(xiàn)場。
本屆論壇匯聚了超200位來自住房租賃行業(yè)的領(lǐng)軍人物、政府領(lǐng)導、地產(chǎn)投資代表、行業(yè)研究人士以及媒體代表。華潤置地、中海商業(yè)、華發(fā)優(yōu)生活、鄭州城發(fā)、雅詩閣、樂乎、百瑞紀、漫柏等從多元化視角切入，探尋住房租賃市場可復制路徑及未來發(fā)展契機，致力于構(gòu)建并持續(xù)提升品牌投資價值;千年舟、利華樂寓、戴德梁行、中聯(lián)基金以及各地協(xié)會組織等積極賦能，攜手促進行業(yè)向高效率、高品質(zhì)全面進步。
▲東方網(wǎng)升COO兼邁點總裁羅欽
東方網(wǎng)升COO兼邁點總裁羅欽在致辭中表示，當前住房租賃產(chǎn)業(yè)正處于高質(zhì)量發(fā)展新階段，期待行業(yè)同仁以“好房子”戰(zhàn)略導引為契機，以存量盤活為抓手，以用戶需求為圓心，共同書寫 “住有優(yōu)居” 新篇章!
戰(zhàn)略視野：洞見產(chǎn)業(yè)進化方向
數(shù)據(jù)是洞察行業(yè)、指引未來的燈塔。邁點研究院作為行業(yè)權(quán)威研究機構(gòu)，其研究報告歷來是市場發(fā)展的風向標。邁點研究院首席分析師郭德榮發(fā)布的《2024年中國住房租賃品牌發(fā)展報告》揭示，當前住房租賃市場面臨供需關(guān)系的進一步調(diào)整，市場競爭持續(xù)加劇，租金承受壓力顯著。市場投資意愿呈現(xiàn)出多元化但偏好集中的特點。多元化融資體系已日趨完善，展現(xiàn)出強勁活力與發(fā)展?jié)摿ΑＵ雇磥恚》孔赓U產(chǎn)業(yè)仍需秉持持續(xù)精進的熱忱。
▲邁點研究院首席分析師郭德榮
在住房租賃行業(yè)加速邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，市場化、品牌化運作機制已成為盤活存量資產(chǎn)、提升運營效能、滿足多元需求的核心驅(qū)動力。面對存量房消化、資產(chǎn)收益提升與復雜業(yè)態(tài)運營等共性挑戰(zhàn)，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)正積極探索創(chuàng)新路徑。
鄭州城發(fā)安居有限公司總經(jīng)理陳顯剛介紹，面對鄭州市場存量房壓力，公司靈活收儲現(xiàn)房轉(zhuǎn)保障房，開創(chuàng)性地聯(lián)合頭部租賃企業(yè)組建城市級運營團隊，實現(xiàn)超20萬套(含7.5萬套公租房、12.6萬套人才公寓)房源高效運營，該模式已獲武漢等全國性平臺借鑒。其“美寓”品牌以全屋智能裝配式裝修為核心，采用零醛材料，工期壓縮至2-3周，并攜手小米、華為打造智能樣板間，實現(xiàn)房租水電按天核算。公司正構(gòu)建“6+1”業(yè)務(wù)生態(tài)(鄭好房/住/租/裝/修/購+AI智能體)，打通租賃產(chǎn)業(yè)鏈條。
▲鄭州城發(fā)安居有限公司總經(jīng)理 陳顯剛
樂乎集團創(chuàng)始人CEO羅意指出，北京租賃市場規(guī)模超3000億元(機構(gòu)份額約900億元)，西城區(qū)租金坪效達311.4元/㎡/月領(lǐng)跑全國。樂乎篩選資產(chǎn)的核心標準是“通勤便利”——緊鄰產(chǎn)業(yè)區(qū)或地鐵。通過開發(fā)管理、投資管理、運營管理一體化服務(wù)，樂乎成功提升項目收益率26%，托管續(xù)簽率高達80%。其創(chuàng)新推出三類合作模式：固定底租鎖定成本、浮動底租聯(lián)投(含BOT模式)平衡風險收益，以及特殊基金模式(無底租+改造增值+退出溢價)，有效盤活北京閑置資產(chǎn)。
▲樂乎集團創(chuàng)始人CEO 羅意
百瑞紀集團聯(lián)合創(chuàng)始人楊稷以廣州某項目為例，提出破解土地、政策、運營難題的整租一體化方案。項目精準捕捉市場缺口——45㎡以下戶型需求占比達70%，據(jù)此規(guī)劃18萬㎡空間，布局2346套白領(lǐng)公寓及多業(yè)態(tài)組合，并打造“街區(qū)+集中”商業(yè)滿足青年社交需求。其“整租運營一體化”模式依托SAAS平臺實現(xiàn)全場景管理，通過智能硬件聯(lián)動保障安全。資金端創(chuàng)新引入REITs、ABS等工具，構(gòu)建“政府補貼+銀行融資+社會資本+村民入股”多元體系，以穩(wěn)定租金流保障可持續(xù)性。
▲百瑞紀集團聯(lián)合創(chuàng)始人 楊稷
鄭州城發(fā)安居、樂乎集團、百瑞紀集團的實踐深刻表明：市場化、品牌化不僅是激活住房租賃行業(yè)潛能的關(guān)鍵鑰匙，更是實現(xiàn)“住有優(yōu)居”民生目標的堅實路徑。
無論是國企主導的模式創(chuàng)新、社會資本的精細運營，還是社區(qū)業(yè)態(tài)的生態(tài)構(gòu)建，其成功都依賴于對市場規(guī)律的深刻把握與資源的優(yōu)化配置。而市場的高效運轉(zhuǎn)離不開金融活水的精準灌溉。如何在政策框架內(nèi)更有效地引導和優(yōu)化金融資源配置，撬動更大規(guī)模的社會資本參與，將是推動行業(yè)邁向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的核心命題。
▲圖注：BOMA中國研究委員會主席、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平、華潤置地租賃住房事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部總經(jīng)理 孫雪鵬、戴德梁行估價及顧問服務(wù)部副董事 董一凡、中聯(lián)基金投行委總監(jiān) 楊地 (從左至右)
華潤置地租賃住房事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫雪鵬分享了其融資策略演變——早期依賴集團協(xié)同，后期區(qū)分重/輕資產(chǎn)項目。重資產(chǎn)項目注重退出閉環(huán)，積極利用開發(fā)貸政策，如年限延長、利率優(yōu)惠等，并借力公募REITs政策構(gòu)建“投融建管退”體系，搭建Pre-REITs平臺;輕資產(chǎn)則更看重項目自身“造血能力”。他強調(diào)公募REITs的成功依賴底層資產(chǎn)運營質(zhì)量與增長潛力，長租公寓REITs的周期穿越能力是其吸引力關(guān)鍵。推動更多項目達標需持續(xù)提升合規(guī)性、資本結(jié)構(gòu)、運營能力及租戶結(jié)構(gòu)。
戴德梁行估價及顧問服務(wù)部副董事董一凡指出，公募REITs強制收益法估值(基于NOI)推動市場焦點從資產(chǎn)溢價轉(zhuǎn)向運營收益穩(wěn)定性與增長。目前已上市的8支租賃住房REITs表現(xiàn)亮眼，平均漲幅超60%，顯著提升投資者偏好，相關(guān)大宗交易創(chuàng)近年新高。
中聯(lián)基金投行委總監(jiān)楊地肯定了公募REITs開閘、門檻降低、專項債等政策支持及資產(chǎn)-資金“雙向奔赴”的良性循環(huán)。同時指出兩大挑戰(zhàn)：二級市場高溢價帶來的未來回報壓力與波動風險;政策擴容，如商改保、多渠道供地等帶來的權(quán)屬、盡調(diào)、估值新課題。中聯(lián)提供全生命周期金融方案，堅持“以退定投”策略優(yōu)化匹配。通過“一攬子”金融工具匹配發(fā)行人訴求(融資、降本、出表等)及“以退定投”策略反推前端標準，破解資金-資產(chǎn)匹配難題。
行業(yè)專家的洞見深刻揭示了金融政策落地與工具創(chuàng)新的關(guān)鍵作用，以及行業(yè)在擁抱機遇時需應(yīng)對的精細化挑戰(zhàn)，為優(yōu)化資源配置提供了寶貴思路。
實戰(zhàn)路徑：解碼升級方法論
當住房租賃行業(yè)從“增量擴張”邁向“存量精耕”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，產(chǎn)品力與服務(wù)力的深度革新成為破局同質(zhì)化競爭、贏得租戶青睞的核心引擎。面對新世代租客日益多元化的品質(zhì)居住需求與情感連接渴望，行業(yè)亟需從空間設(shè)計、社群營造到服務(wù)生態(tài)進行系統(tǒng)性升級。
▲廣東省住房租賃協(xié)會會長劉昕
廣東省住房租賃協(xié)會會長劉昕指出，市場正經(jīng)歷從“有屋住”向“住得好”的歷史性轉(zhuǎn)變，面對多元化的市場需求，唯有回歸居住本質(zhì)，以產(chǎn)品力為根基，通過空間設(shè)計革命、社群運營激活溫度及數(shù)字化賦能+暖心服務(wù)，才能打造真正“以用戶為中心”的解決方案。
▲漫柏集團總裁韓富貴
漫柏集團總裁韓富貴表示，破局行業(yè)痛點的關(guān)鍵在于從“收租思維”轉(zhuǎn)向“服務(wù)思維”，構(gòu)建“價值=功能價值+金融價值+情緒價值”新公式。基于此，漫柏創(chuàng)新推出“政府引導+漫柏投資+市場化運營”模式，專注盤活政府/國央企低效資產(chǎn)，解決其“缺定位、缺錢、缺運營”痛點，打造集“居住、社交、產(chǎn)業(yè)、配套、人才孵化”于一體的漫柏4.0人才社區(qū)。通過服務(wù)生態(tài)重構(gòu)實現(xiàn)了政府、城市、運營方、青年人才的多方共贏。
從用戶需求精準解碼到服務(wù)價值生態(tài)重構(gòu)，兩位專家揭示了如何以精細化、人性化的產(chǎn)品服務(wù)供給，滿足新時代租客對“住得好”的深切期待，共同勾勒出行業(yè)升級的第二增長曲線。
▲第十四屆邁點品牌發(fā)展大會-中國住房租賃品牌論壇現(xiàn)場。
當然，無論是精準的空間設(shè)計、有溫度的社群營造，還是多方共贏的運營模式，其成功落地都離不開強大且敏捷的供應(yīng)鏈支撐——從智能家居、環(huán)保建材到個性化家具配置，供應(yīng)鏈企業(yè)如何精準響應(yīng)租賃產(chǎn)品快速迭代與規(guī)模化定制的雙重需求?
面對集中式、分散式等多元住房租賃產(chǎn)品對供應(yīng)鏈提出的差異化需求，頭部企業(yè)通過技術(shù)創(chuàng)新與模式重構(gòu)給出破局之道。利華樂寓全國業(yè)務(wù)總經(jīng)理文立夫提出“模塊化重構(gòu)”核心策略，將產(chǎn)品拆解為標準化構(gòu)件，按場景靈活組合適配不同資產(chǎn)類型。該方案已服務(wù)超600個項目、覆蓋40萬+ 用戶，并通過大運營數(shù)據(jù)反哺設(shè)計，從源頭解決后端問題。其與中海合作的3.0項目及寶利裝配式案例中，更實現(xiàn)12名工人單日完成20間房的顛覆性效率，大幅壓縮改造周期。
千年舟新材科技集團股份有限公司工裝渠道客戶部高級總監(jiān)汪騰聚焦環(huán)保與成本平衡，以ENF級最高環(huán)保板材全系產(chǎn)品為基底，創(chuàng)新提出“生命周期場景化設(shè)計”——針對單身、家庭、養(yǎng)老等五大階段收納需求定制方案，通過標準化產(chǎn)品+優(yōu)化設(shè)計提升板材利用率。在降本路徑上，依托工業(yè)化量產(chǎn)降低基礎(chǔ)板材成本，同時借力模塊化設(shè)計+數(shù)字化賦能，實現(xiàn)個性化定制批量化生產(chǎn)，為租企提供高性價比選擇。其核心在于與甲方建立“運營前置”新型合作關(guān)系，將用戶需求與運營風險融入設(shè)計前端。
同時，在行業(yè)全面邁入存量精耕時代的背景下，“漫柏模式”等成功案例雖已證明存量資產(chǎn)煥新的巨大潛力，但如何系統(tǒng)性破解改造標準、權(quán)屬復雜、成本控制、長效運營等盤活難題，進一步釋放存量價值?
▲圖注：CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然、雅詩閣中國華北區(qū)大區(qū)總經(jīng)理張偉超、中海商業(yè)長租公寓管理中心總監(jiān)、部門負責人張仁勛、華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理邵俊(從左至右)
雅詩閣中國華北區(qū)大區(qū)總經(jīng)理張偉超以全球超千家物業(yè)運營經(jīng)驗開篇，指出破局關(guān)鍵在于 “產(chǎn)品多樣性+成本控制” ——通過輕資產(chǎn)、加盟、重資產(chǎn)等多模式組合，依項目特性精準匹配客群與改造方案，以最小投入實現(xiàn)品牌升級。中海商業(yè)長租公寓管理中心總監(jiān)、部門負責人張仁勛則以重資產(chǎn)邏輯破題，主張 “一策一議”業(yè)態(tài)組合 ——基于資本回報目標(如購物中心、長租公寓聯(lián)動)，動態(tài)評估城市差異，堅持 “以退定投” 優(yōu)選方案。華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理邵俊則前瞻性定位 “資產(chǎn)運營黃金時代” ，通過建立 五大產(chǎn)品線(青年公寓“華寓”、家庭社區(qū)“華庭”等)實現(xiàn) “一盤一策” ，五年內(nèi)成功轉(zhuǎn)化230億銷售型資產(chǎn)為運營型資產(chǎn)并證券化。
三位專家進一步聚焦運營賦能路徑：張偉超創(chuàng)新長短租渠道融合，借會員體系細分客源，以多品牌矩陣激活全周期收益;張仁勛提出 “深度客群洞察” 法則，將中高端用戶細分為35類，通過 “可變空間” 應(yīng)對需求變遷;邵俊則推動產(chǎn)品迭代至靈活可變的3.0版本 ，首創(chuàng) “服務(wù)式住宅” 模式——以運營能力為小業(yè)主提供資產(chǎn)保值服務(wù)，實現(xiàn) “服務(wù)反哺價值” 的生態(tài)閉環(huán)。
標桿力量：點亮升級實踐場
當方法論探索走向?qū)嵺`深水區(qū)，一批以創(chuàng)新重塑行業(yè)邊界的標桿企業(yè)正脫穎而出在當天晚上隆重舉行的中國租賃地產(chǎn)業(yè) 2024年度MBI研究成果發(fā)布盛典上，經(jīng)過時間和市場考驗的住房租賃企業(yè)品牌已經(jīng)獲得了行業(yè)的嘉獎。
作為本屆大會&盛典的戰(zhàn)略合作伙伴，利華樂寓、千年舟、濟南先投雅寓公寓、雄安商務(wù)服務(wù)中心公寓、陸家嘴樂居、方隅公寓、漫柏公寓、城投叮咚、北京金隅環(huán)貿(mào)國際公寓、東南青年匯、華發(fā)優(yōu)生活、銀豐Me公寓、綠城商用、中海長租公寓、新黃浦·筑夢城、聯(lián)發(fā)爾寓共同參與和見證一年一度的行業(yè)榮耀時刻。
聚光燈下，標桿企業(yè)的創(chuàng)新基因與實干精神在此刻凝聚為行業(yè)前行的火種。他們以市場化破局重塑行業(yè)生態(tài)，以產(chǎn)品力革新定義居住未來，以金融巧思激活存量價值——每一座獎杯都鐫刻著從方法論到實踐場的跨越式突破。星星之火可以燎原，引航更多同行者躬身入局，在住房租賃的黃金時代共筑 “有溫度、有品質(zhì)、有未來” 的居住新圖景。
