01 中美經(jīng)貿(mào)磋商
關(guān)稅緩期釋放積極信號
中美雙方在英國倫敦舉行經(jīng)貿(mào)磋商機制會議，圍繞貿(mào)易框架達成初步共識。此次會議的亮點之一，是針對中國稀土及磁性材料出口管制問題的討論。根據(jù)框架內(nèi)容，若中方批準相關(guān)出口許可，美方將考慮解除部分對華出口限制。這一進展被視為雙邊貿(mào)易關(guān)系緩和的重要信號。與此同時，美國方面也宣布，對部分中國商品的高關(guān)稅將暫緩90天，為市場提供了短期的緩沖空間。然而，這種暫時性的讓步并未從根本上消除市場的不確定性。由于美國政策走向仍存在反復，市場主體對未來的預期依然偏向謹慎，投資與消費信心尚未完全修復。
因此，對于房地產(chǎn)市場，尤其是與出口導向型產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的辦公樓市場，短期內(nèi)難以恢復全面積極的態(tài)勢。相比之下，更值得關(guān)注的是國內(nèi)需求的復蘇節(jié)奏，這將成為推動經(jīng)濟穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場回暖的關(guān)鍵因素。在當前外部環(huán)境仍具不確定性的背景下，企業(yè)與投資者應更加重視內(nèi)需潛力的釋放，關(guān)注政策支持方向，靈活調(diào)整策略，以應對可能出現(xiàn)的市場變化。
02 寫字樓市場
關(guān)稅暫緩未能扭轉(zhuǎn)企業(yè)謹慎態(tài)度
寫字樓市場在關(guān)稅暫緩后并未出現(xiàn)明顯反彈，萊坊近期與市場多方交流了解，目前跨境電商行業(yè)整體受到一定影響，尤其是面向美國市場的跨境電商企業(yè)受影響相對較大。 我們觀察到出現(xiàn)個別跨境電商退租的案例，更多是由于企業(yè)擴張意愿減弱，同時出于降本增效的考慮，可能搬遷到規(guī)模更小的寫字樓，但整體并未出現(xiàn)大規(guī)模退租或空置率顯著上升的情況。此類的電商及跨境電商企業(yè)主要集中在在廣州琶洲區(qū)域，傳統(tǒng)貿(mào)易企業(yè)則多分布于珠江新城和越秀。
而外資企業(yè)對政策不確定性尤為敏感，更多選擇延后決策或維持現(xiàn)有規(guī)模。事實上，一線城市寫字樓空置率仍處高位，反映出企業(yè)整體經(jīng)營信心仍偏弱，辦公空間需求難以快速恢復，根據(jù)萊坊數(shù)據(jù)，2025年第一季度，北京市甲級寫字樓的全市平均空置率為18.63%，環(huán)比上升0.2個百分點。萊坊預計2026年將迎來供應高峰，新增甲級寫字樓供應面積將達到58萬平方米。2025年第一季度，上海整體辦公市場租金持續(xù)下滑，降至每平方米每天人民幣6.74元，空置率上升了0.6個百分點，達到22.2%。
03 物流與工業(yè)地產(chǎn)
外貿(mào)預期未穩(wěn)，投資決策趨于謹慎
另一方面，受益于關(guān)稅政策90天緩沖期，集中在前海、科技園等區(qū)域的跨境物流企業(yè)短期內(nèi)需求出現(xiàn)明顯增長。不過要注意中國對美貿(mào)易有顯著波動，根據(jù)中國海關(guān)總署最新公布的數(shù)據(jù)，2025年5月中國對美國出口同比驟降34%，降幅遠超4月的21%，創(chuàng)下自2020年2月以來的最大單月跌幅。與此同時，自美國進口同比下降3.4%，也較上月的0.2%有所擴大，當月實現(xiàn)對美貿(mào)易順差180億美元，同比下降超過40%。這一現(xiàn)象反映出出口端壓力顯著上升。關(guān)稅暫緩帶來的短期緩沖，不足以抵消外貿(mào)環(huán)境的中長期預期，導致企業(yè)普遍選擇延后擴產(chǎn)與倉儲投資，而部分物流企業(yè)也積極轉(zhuǎn)戰(zhàn)東南亞市場。
從近期公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，物流與工業(yè)仍面臨一定壓力。2025年5月，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)（PPI）繼續(xù)下行，創(chuàng)下近22個月來的最大跌幅，顯示工業(yè)品價格仍處于調(diào)整階段，企業(yè)盈利空間有所壓縮。 與此同時，制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）雖短期回升，但整體仍多處于50以下的收縮區(qū)間，反映出制造業(yè)景氣度尚未穩(wěn)固，企業(yè)在擴產(chǎn)與投資方面保持觀望態(tài)度，整體市場仍有待進一步提振。
04 “高儲蓄、低消費”矛盾
制約市場回暖
在消費信心不足的背景下，房地產(chǎn)作為大宗消費品，與宏觀經(jīng)濟高度相關(guān)的行業(yè)，支持政策效果難以充分釋放。根據(jù)中國人民銀行《2025年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》，今年前四個月人民幣存款增加了12.55萬億元，其中住戶存款高達7.83萬億元，占比超過六成，顯示出居民資金更多流向銀行儲蓄，而非流入消費或投資市場背后反映居民選擇將資金存入銀行，而非用于消費，往往是因為對未來收入及市場環(huán)境等存在不確定性，當前高儲蓄、低消費的結(jié)構(gòu)性矛盾，成為制約房地產(chǎn)市場回暖的重要因素。
05 展望復蘇
仍需多維度政策協(xié)同
整體來看，當前政策已釋放出積極信號，中美關(guān)稅緩期釋放短期利好，但房地產(chǎn)市場的全面復蘇仍需更強有力的結(jié)構(gòu)性政策支持。住宅、寫字樓、物流和工業(yè)地產(chǎn)各自面臨不同挑戰(zhàn)，單一利率工具難以全面奏效，唯有通過財政、土地、信貸與需求端政策的協(xié)同發(fā)力，才能真正推動房地產(chǎn)市場走出低谷，為中國經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展提供堅實支撐。
來 源： 萊坊
編 輯：liuy
