“打造精品文旅品牌,把文化旅游業培育成為支柱產業。”2025年6月19日,由杭州東方網升科技股份有限公司旗下品牌邁點主辦的第十四屆邁點品牌發展大會在北京諾金酒店隆重啟幕。
作為文旅行業年度標桿盛會,本屆大會以“向內變,向外為”為主題,聚焦大文旅品牌運營和投資發展,匯聚縣域政府、文旅集團、旅游住宿、住房租賃、酒店投資等全產業鏈資源,通過四大峰會——中國旅游住宿品牌論壇、中國文旅產業發展論壇、中國住房租賃品牌論壇、中國存量酒店投資研討會,以前瞻視野洞見行業趨勢,以數據賦能品牌升級,開啟文旅產業高質量發展新紀元。
存量時代已然到來,盤活存量資產成為行業的主旋律。如何精準把握存量市場的機遇?如何通過精細化、專業化運營,充分釋放存量資產的價值?在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然的主持下,華發優生活執行副總經理邵俊、雅詩閣中國華北區大區總經理張偉超、中海商業長租公寓管理中心總監/部門負責人張仁勛共同聚焦存量時代下資產盤活的核心命題。
圖注:CCRA住房租賃產業研究院院長趙然、雅詩閣中國華北區大區總經理張偉超、中海商業長租公寓管理中心總監/部門負責人張仁勛、華發優生活執行副總經理邵俊(從左至右)
尋找存量機會——因地制宜,多元適配
張偉超介紹,除南美外,雅詩閣在全球均有項目布局,在營1000多家物業,共有16個品牌。其中,有10個品牌進入了中國。今年5月,雅詩閣推出加盟業務,至此,公司擁有了覆蓋輕資產、加盟、重資產及基金支持等多種經營模式。機會在哪里?張偉超表示,存量盤活的關鍵在于“產品多樣性”與“成本控制”。強調需根據項目特性匹配合適產品和目標用戶,包括投資方“金主”和租戶,核心是減少改造投入,通過品牌升級和設計優化,將成本壓到最低。
圖注:雅詩閣中國華北區大區總經理張偉超
張仁勛表示,中海以重資產邏輯拓展長租公寓,看存量需超越單一業態視角。面對全國市場差異,如北京寫字樓尚可、上海深圳則難,需“一策一議”綜合評估購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店等業態組合的回報潛力。核心策略是“以退定投”,基于資本回報目標選擇最優業態組合,無統一標準解法。
圖注:中海商業長租公寓管理中心總監/部門負責人張仁勛
邵俊前瞻性地將存量時代視為“資產運營的黃金時代”。他表示,華發優生活定位為資產運營盤活平臺,基于對“銷售型資產轉運營型資產”大趨勢的判斷,五年內成功將230億資產轉向運營并實現類REITs證券化。其策略是建立覆蓋全生命周期的五條產品線——青年公寓“華寓”、家庭租賃社區“華庭”、服務式公寓“華府”、人才保障房“華宜”、康養旅居“華馨”,以“一盤一策、分類施策”精準匹配不同存量資產。
圖注:華發優生活執行副總經理邵俊
激活存量價值——聚焦產品力、運營力與用戶
張偉超認為,長短租結合是重要手段。利用自有會員體系細分渠道,如短租線上、自有渠道、長租協議客戶等,優化客戶需求匹配與項目收益。他強調,經營期是提升地產價值的手段,通過精細化管理和品牌定位,如以多元品牌適配不同場景人群,在項目全生命周期實現價值最大化。
張仁勛表示,精細化運營的核心是“深度客戶洞察”。拿項目,首先要研判其最適合的業態及目標客群;注重綜合體業態間客群聯動與相互導流,如購物中心與長租公寓;將中高端客群細分為35類,深入研究其需求變化,如次臥可能用于辦公、衣帽間或寵物空間;強調產品需具備“可變性”,以適應客戶不同人生階段和需求趨勢,確保資產長期保值增值。
邵俊高度認同客戶需求精細化與產品“可變空間”理念。他表示,華發產品經歷3.0迭代,從匹配基礎功能到根據客群、家庭結構設計,再到當前注重“靈活可變”,以動態適應租賃周期內客群變化。提出“服務式住宅”概念,強調運營服務不僅服務于大業主存量資產,更能賦能銷售板塊——用租賃運營打造的服務能力,為小業主提供托管及資產保值增值服務,實現“服務創造價值”。
行業展望:回歸用戶與運營本質
張偉超表示,用戶是最終答案。無論產品差異或公司策略如何,核心是利用科技與數據精準找到目標用戶,提供匹配產品,賦予資產“生命感”并提升其價值。
張仁勛認為,未來將是“百花齊放”的增量期。企業需基于自身稟賦選擇路徑,呼吁國家層面給予更多行業優惠政策,共同做大市場蛋糕。
邵俊提出三句話展望:一、存量時代即資產運營黃金時代,存量資產蘊含著通過經營創造價值的巨大期許與機會;二、價值評估轉向運營與服務導向,資產價值需從硬件/區位評估轉向運營價值、服務價值溢價;三、回歸運營本質與客群深耕,行業應扎實練好基本功,深度研究客群,提供匹配巨大藍海市場的精品運營與服務。
趙然對本次研討作出總結:存量盤活無“一刀切”方案,需因地制宜、多元適配。行業需回歸初心——聚焦產品、深耕運營、洞察并滿足客戶不斷變化的需求,把握底層邏輯,方能煥新存量價值。
