2025年主要預(yù)測(cè)更新
市場(chǎng)供需
今年6月《亞太區(qū)租賃情緒調(diào)查》中國(guó)內(nèi)地調(diào)查顯示，搬遷、續(xù)租和租約重組問(wèn)詢(xún)占比近八成，存量需求主導(dǎo)租賃活動(dòng)的市場(chǎng)軌跡短期內(nèi)保持不變，但新設(shè)立問(wèn)詢(xún)占比較去年底小幅抬升。結(jié)合上半年市場(chǎng)表現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)基本面，CBRE預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)去化節(jié)奏與上半年基本持平，并維持年初凈吸納量同比增長(zhǎng)20%至230萬(wàn)平方米的預(yù)測(cè)。
新質(zhì)生產(chǎn)力將持續(xù)推動(dòng)辦公樓需求復(fù)蘇。上半年，全國(guó)人工智能和芯片新增注冊(cè)企業(yè)同比增長(zhǎng)36%和31%；《2025年中國(guó)辦公樓租戶(hù)調(diào)查》初步結(jié)果亦顯示：未來(lái)三年有28%的受訪企業(yè)計(jì)劃新設(shè)辦公地點(diǎn)或擴(kuò)租。其中，科技互聯(lián)網(wǎng)和先進(jìn)制造為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力租戶(hù)擴(kuò)張意愿顯著領(lǐng)先（37%）。這將繼續(xù)利好北上深杭等科創(chuàng)型城市的租賃需求。
預(yù)計(jì)業(yè)主會(huì)基于市場(chǎng)需求走勢(shì)推遲部分項(xiàng)目交付進(jìn)度，或暫緩出租以評(píng)估整體出售的可能性，CBRE下調(diào)2025年供應(yīng)總量12%至560萬(wàn)平方米左右，但也相當(dāng)于下半年約有370萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，同比增長(zhǎng)68%，預(yù)計(jì)至年底全國(guó)主要城市平均空置率將升至25.5%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2025年7月
租金表現(xiàn)
短期內(nèi)企業(yè)以成本為房地產(chǎn)策略的首要決定性因素的趨勢(shì)不變。《2025年中國(guó)辦公樓租戶(hù)調(diào)查》顯示，76%的租戶(hù)會(huì)在業(yè)主下調(diào)租金情況下考慮續(xù)租或搬遷，該比例與去年持平。
站在業(yè)主角度，盡管上半年不少項(xiàng)目主動(dòng)加大租金調(diào)整幅度促進(jìn)去化并取得一定成效，但下半年370萬(wàn)新增供應(yīng)的入市意味著除北京外的大部分城市供應(yīng)端競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，租金面臨持續(xù)下行壓力。CBRE下調(diào)2025年全國(guó)辦公樓租金跌幅至9.9%，跌幅較年初預(yù)測(cè)值擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)。
分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市中，受新項(xiàng)目持續(xù)入市推高空置率的影響，滬深廣租金跌幅預(yù)計(jì)與上半年接近。下半年僅一個(gè)項(xiàng)目入市的北京的租金跌幅有望收窄。二線(xiàn)城市仍有較為明顯的下跌趨勢(shì)，其中，超30萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市將使南京辦公樓租金下跌速率顯著加大。
來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕
