今年 7 月,國務(wù)院發(fā)布《住房租賃條例》,為住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展注入新的政策動(dòng)能。在此背景之下,8 月 12 日,清華大學(xué)五道口金融學(xué)院房地產(chǎn)與金融科技研究中心發(fā)布《2024-2025年住房租賃行業(yè)發(fā)展報(bào)告白皮書》(下稱“ 白皮書 ”)。
白皮書指出,現(xiàn)階段我國全社會(huì)整體居住水平快速提升,代際之間的生活方式也呈現(xiàn)出明顯的差異,租客家庭的居住需求也從“將就 ”轉(zhuǎn)為“不將就 ”。他們對(duì)居住條件和服務(wù)的要求提高,從而獲得良好的居住體驗(yàn),以便于將時(shí)間和精力花費(fèi)在更重要的事情上。
在租客租住偏好上,最關(guān)注的三個(gè)因素分別為通勤/出行便捷、房屋設(shè)備設(shè)施、租后服務(wù)。白皮書分析指出,租客的租住痛點(diǎn)調(diào)研反映了租客對(duì)房屋維修問題多以及租后服務(wù)較差的不滿。2024年最新的租客調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,租客很難找到合適的房子成為最大的痛點(diǎn),占比達(dá)到64.7%,該因素綜合了租客在租住過程中的多方面體驗(yàn),“房屋配置差、維修問題多 ”“租后服務(wù)體驗(yàn)差 ” “押金租金不退/租賃企業(yè)暴雷 ”“房屋隱私性較差 ”四項(xiàng), 占比均超過20%,分散式機(jī)構(gòu)化房源獲得更多租客的青睞。白皮書中表明,分散式居民住宅因其更多樣化的選擇受到租客歡迎,分散式機(jī)構(gòu)化經(jīng)營將顯著降低個(gè)人業(yè)主在居住條件與租后服務(wù)品質(zhì)上的差異性。未來分散式機(jī)構(gòu)化房源將彌補(bǔ)很多個(gè)人業(yè)主房源在房屋品質(zhì)、租后服務(wù)方面的短板。
白皮書中指出,輕資產(chǎn)托管模式徹底摒棄了傳統(tǒng)“二房東 ” 賺取租金差價(jià)的盈利邏輯,轉(zhuǎn)而以“租金透明、無差價(jià) ”為核心機(jī)制——業(yè)主實(shí)際到手租金與租客租金支付金額保持一致,機(jī)構(gòu)的收益來源于為兩端提供差異化服務(wù)的合理收費(fèi)。
針對(duì)業(yè)主與租客的不同需求,機(jī)構(gòu)分別提供適配的服務(wù):為業(yè)主解決出租管理的痛點(diǎn),為租客滿足品質(zhì)居住的需求,并依據(jù)兩端服務(wù)的內(nèi)容與價(jià)值,分別收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。這種模式將盈利與服務(wù)質(zhì)量深度綁定,既確保了租金透明,又通過精準(zhǔn)服務(wù)創(chuàng)造了兩端價(jià)值。
因此為了實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)盈利,輕資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)有較強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)力詳細(xì)拆解、深度挖掘租賃需求,從而持續(xù)升級(jí)租賃產(chǎn)品和租賃服務(wù)。如面向業(yè)主,貝殼省心租為業(yè)主提供了找房、VR 拍攝、房客匹配、房源維護(hù)、智能化升級(jí)等多項(xiàng)服務(wù),收益保障、出租保障、房源管理、專業(yè)管家及租務(wù)代辦,都能促進(jìn)房源出租服務(wù)增值,用服務(wù)費(fèi)代替吃“租金差價(jià) ”,其本質(zhì)是對(duì)服務(wù)的拆分收費(fèi)和費(fèi)用透明化,業(yè)主的接受度更高。面向租客,貝殼省心租代業(yè)主向租客提供了管家服務(wù)、保潔、維修、安防等服務(wù),提升客戶租住體驗(yàn)。
值得注意的是,白皮書特別指出,輕資產(chǎn)托管租賃機(jī)構(gòu)盈利有賴于長期經(jīng)營和規(guī)模化發(fā)展。對(duì)于機(jī)構(gòu)而言,輕資產(chǎn)托管模式既能夠幫助業(yè)主打理房屋,又不會(huì)背負(fù)過高的改造成本。可見,不論從運(yùn)營成本及風(fēng)險(xiǎn)可控性還是機(jī)構(gòu)租賃自身升級(jí)迭代的規(guī)律來看,以輕資產(chǎn)托管為代表的服務(wù)和資管導(dǎo)向型經(jīng)營模式,有助于推動(dòng)租賃機(jī)構(gòu)向內(nèi)用力,注重自身專業(yè)運(yùn)營能力建設(shè),培育以滿足業(yè)主、租戶消費(fèi)升級(jí)需求為基礎(chǔ)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,這些機(jī)構(gòu)內(nèi)功的打磨,需要建立在長期穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)之上,同時(shí)通過不斷擴(kuò)大房源的規(guī)模來降低房源經(jīng)營的邊際成本。未來分散式民宅輕資產(chǎn)托管模式無疑將為更加安全高效地盤活居民自有的分散式租賃房源提供重要抓手。
據(jù)了解,國內(nèi)輕資產(chǎn)托管模式的典型企業(yè)為貝殼省心租,其將市場(chǎng)上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)化長租房源,通過組建專業(yè)的資管和租務(wù)團(tuán)隊(duì),為業(yè)主提供一站式托管服務(wù),為租客提供專業(yè)管家服務(wù),實(shí)現(xiàn)業(yè)主省心、租客安心。
貝殼省心租通過機(jī)構(gòu)化經(jīng)營提升房源運(yùn)營效率以及建立完善的租后服務(wù)體系,達(dá)到整體業(yè)務(wù)的“穩(wěn)定可持續(xù) ”發(fā)展。其以科技構(gòu)建全鏈路數(shù)字化管理系統(tǒng)及 IoT 智慧租住體系,實(shí)現(xiàn)人、房、客全流程線上化管理;創(chuàng)新"六芒星"服務(wù)分工模式提升協(xié)作效率,同時(shí)細(xì)化可量化、可感知的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),推出換租權(quán)益、0 押月付、公積金直付等創(chuàng)新產(chǎn)品,覆蓋全生命周期租住場(chǎng)景,助力行業(yè)效率提升與服務(wù)升級(jí)。
白皮書的發(fā)布,為行業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提供了清晰的行動(dòng)指南。白皮書研究表明,以輕資產(chǎn)托管模式為核心的專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化發(fā)展道路,是順應(yīng)市場(chǎng)需求變革、破解行業(yè)痛點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。展望未來,唯有推動(dòng)住房租賃行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、品質(zhì)化方向加速邁進(jìn),才能真正實(shí)現(xiàn)讓租賃住房成為新市民、青年人安居樂業(yè)的堅(jiān)實(shí)支撐。
