辦公樓市場
專業服務業與科技互聯網企業支撐需求平穩過渡。 受市場壓力影響，天津辦公樓市場第四季度持續承壓，全市整體凈吸納量僅錄得11,974平方米。專業服務業與科技互聯網企業是市場需求的穩定來源，占四季度超過半數的成交量。其中科技企業多為政府引導；專業服務業當中的律師事務所、人力資源公司等商務服務業也展現了一定的擴張需求。同時，兩個來自第三方辦公運營商的租賃需求為四季度貢獻了4,400平方米的成交面積。縱觀2022全年，專業服務業與科技互聯網企業共占市場錄得交易量的52%，其中科技企業對需求的支撐作用逐漸凸顯，全年需求占比由2021年的14%穩定增長至2022年的29%。
四季度無新增供應入市，市場持續去化存量。2022年第四季度，部分優質辦公樓項目推遲了入市時間，在一定程度上緩解了市場的供給壓力，但受宏觀經濟環境的影響，租賃活躍度回升受阻，整體市場空置率僅環比微降1.5個百分點至32.8%，其中甲級市場環比下降2.5個百分點至39.0%。預計2023-2024年內的未來項目交付日期仍有不確定性，或出現延期入市的情況。
市場壓力持續為租金帶來下行壓力。隨著市場壓力的延續，四季度整體租金維持下行趨勢。截至到2022年底，租金環比下跌0.4%，同比下跌2.6%。面對空置壓力的業主擔憂情緒加重，并繼續通過租金方面的折扣和優惠吸引租戶，以此穩定項目表現。我們預測，供應及需求端的壓力將在短期內持續作用于市場租金，再逐漸緩解。預計2023年度平均租金仍有一定下探空間，但呈現降幅收窄的態勢。
供需壓力緩慢釋放，市場活躍度將持續回升。京津冀協同發展重大國家戰略實施的八年時間中，天津被賦予了“一基地三區”的功能定位。預計天津會以其在京津冀的交通優勢和高性價比，承接更多非首都功能疏解，從而催化出更多需求的群聚性發展。仲量聯行華北區產業與物流地產部總監暨天津商業地產部負責人高云鵬表示:“綜合當前市場情況及疫情防控政策調整所帶來的影響，預計未來市場需求端將觸底反彈，穩步提升活躍度。2023年市場將出現先抑后揚的趨勢。”
零售地產市場
市場全年顯著承壓，餐飲及服務品類需求穩定。受疫情防控接連的重大政策調整，天津社會零售消費總額進一步下滑。但餐飲及服務品類的拓店趨勢保持穩定。四季度服務品類新增需求主要集中在大面積門店，例如，恒隆廣場引進了鑫力得健身及鉑爵照相館；LB海菲秀飛頓首入天津，分別在海信廣場及萬象城開設黑標店；金茂匯也在四季度引進引力空間藝術廠牌店，為天津打造了一處新的網紅打卡地。餐飲品類方面，美國咖啡品牌Peet’s Coffee和星巴克甄選作為河東首店入駐金茂匯；繼三季度在天津開出首店后，楠火鍋在年內繼續布點四家新店，選址遍布各大商圈。在出行受限的情況下，餐飲及服務業態易推動顧客的目的性消費，從而強化項目的引流能力，推動消費回暖。
四季度迎來新項目入市，市場活躍度仍在恢復進程中。2022年第四季度，天津優質零售市場迎來了金茂匯的入市。金茂匯位于海河沿岸，由原天津第一熱電廠老廠房升級改建而來，為市場帶來了4.6萬平方米的新增供應，該項目也是天津零售市場四個季度以來的首個新增供應。天津金茂匯依據周邊消費特性，營造多元消費業態，并著力于“天津首店”、“河東首店”的引入，為區域消費帶來新的元素。與此同時，存量項目受到市場壓力的影響，小幅推高市場空置率，于季度末錄得市場空置率為13.4%，環比上升0.2%，同比下降1.6%。
疫情反復影響市場情緒，整體租金降幅收窄。在靜態防疫管理對客流量造成持續影響的情況下，市場情緒依舊低迷。面臨不斷積累的空置壓力，部分項目表現欠佳的業主進一步下調租金，拉低四季度天津優質零售市場租金環比下降0.2%。
釋放“首店經濟”效應，新興商圈加速發展。作為首批國際消費中心城市之一，天津市統籌發展首店經濟，首店數量連年攀升。未來兩年，市場將迎來超過73萬平方米的新增供應。超過半數項目將坐落于非核心商圈，為新品牌入津提供新選擇，預計市場需求活躍度將在新入市項目的帶領下有所回升，市場回歸健康軌道。市場壓力逐漸緩解，2023年平均租金下降幅度將有明顯降低。隨著市場供需關系逐漸改善，以及新疫情防控政策的實施，消費信心將逐步提振，推動市場租金止跌企穩。
來源：仲量聯行
編輯：jinbao
