1月10日，房地產咨詢機構發布了2022年第四季度上海房地產市場報告。
報告顯示，辦公樓市場方面，2022年第四季度上海市場整體的租賃需求仍顯謹慎，但金融、專業服務等傳統行業以及生命科學和新能源汽車等新興產業保持韌性。零售物業市場方面，短期內購物中心整體客流量受到顯著影響，但四季度仍有部分業態需求保持穩健。物流地產市場仍保持韌性，租金增幅雖有放緩但租金水平仍保持上升態勢。住宅市場方面，項目表現分化加��；高端一手價格小幅上漲。長租公寓方面，租賃需求保持穩健，項目供應呈現規�；�、社區化和品質化特點。投資市場方面，辦公物業在成交資產類型中仍占主導位置，此外長租公寓受到追捧。
上海辦公樓市場放緩，四季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，2022年全年共計錄得52.4萬平方米。許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態度。中央商務區全年凈吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務區吸納量錄得50.7萬平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事黃臻表示，“大部分甲級辦公樓租賃需求來自內資企業以及金融、專業服務和科技新媒體行業，與此同時，我們觀察到新能源汽車和生命科學企業繼續尋求搬遷及擴租機會�！�
展望2023年，辦公樓市場將蓄勢復蘇，二季度后回暖信號有望顯著增強。傳統甲級辦公樓需求中，其辦公需求有望進一步釋放。外商獨資公募獲批開業以及WOFE牌照跟進發放等金融開放政策的持續落地，為外資金融公司展現更多機會。新興產業（能源汽車產業鏈、生命科學等）在甲級辦公樓中的占比在2023年有望繼續提升。
產業園區方面，四季度上海產業園區凈吸納量錄得4.8萬平方米，2022年全年共計錄得26.9萬平方米。大部分租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，致使其決策周期延長。新能源汽車等戰略性新興產業持續活躍，繼續引領上海產業園區市場的租賃需求。例如，博世未來智能駕駛與控制（上海）研發中心在金橋智立方租賃了11000平方米的面積。新增供應方面，四季度共有五個項目竣工交付，總建筑面積錄得29.1萬平方米。較大的供應量使得上海產業園區整體空置率上升至12.6%�？紤]到租戶較為謹慎的態度，業主預期有所調整，四季度整體租金小幅下降0.2%，基本維持在4.6元每平方米每天的水平。上海產業園區全年租金表現保持平穩，小幅上漲0.8%。
零售物業方面，上海零售市場繼續承壓。盡管需求整體放緩，部分業態仍保持韌性并貢獻了部分新租賃面積。仲量聯行上海零售地產部總監莊棓琪表示，“四季度的新增租賃主要來自奢侈品、護膚和香水品牌、運動戶外服飾及裝備、新能源汽車展廳、寵物服務等業態。此外，價格具有競爭力的快餐和烘培品牌租賃需求也較為活躍�！�
四季度核心商圈有2個項目入市-張園（西區）和MOHO，共交付10萬平方米。2022全年核心商圈有4個項目入市，共計15.9萬平方米。由于非核心商圈大量供應推遲至2023年，空置率和租金將繼續承壓。展望2023年，新興新能源汽車品牌、國內外護膚品牌、本土服飾品牌以及戶外運動品牌等業態將引領核心商圈的租賃需求復蘇。
物流地產方面，2022年第四季度上海物流地產租賃活動保持穩定，凈吸納量錄得10.2萬平方米，全年上海物流地產凈吸納量為33.7萬平方米。仲量聯行中國區產業與物流服務部資深董事黃暉表示，“盡管2022年整體經濟活動受到影響，使得凈吸納量與2021年的歷年最高水平相比出現回落，但整體物流地產仍展現出韌性�！彼募径茸赓U活動主要由第三方物流租戶的擴租主導。例如，一家本地第三方物流企業在松江子市場租賃了6000平方米面積，同時，多家第三方物流企業也在奉賢子市場租賃了總計超過1萬平方米的面積。上海物流地產整體空置率也因此由9.8%下降至9.6%。
2023年將有總體量接近66萬平方米的6個新項目交付入市，這些新增供應將分布于青浦、松江和金山等子市場，預計物流地產的租賃需求也將出現復蘇。
住宅市場方面，受上海整體樓市政策維持緊縮影響，四季度住宅市場成交勢頭降溫明顯。一手商品住宅成交量僅錄得266萬平方米，環比下降27.5%。2022年全年一手商品住宅共計成交1027萬平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。高端市場方面，不同項目之間的成交表現呈現分化態勢。地處優質地段的高品質住宅項目需求保持旺盛，但其他項目則出現了認購率下降和去化速度放緩的情況。2022年四季度共錄得1050套一手高端商品住宅成交，環比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共計成交4090套，同比增長26.0%。
仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“預計住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩步復蘇。”一手房限價有望延續小幅松動，短期內高端一手價格將繼續迎來小幅增長。但高端二手價格在2023年上半年可能進一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢復正常生產生活秩序、置業信心回暖后止跌企穩。
長租公寓市場方面，2022年國家繼續加大對長租公寓市場支持。在前期已出臺的土地供應傾斜、降低稅費、支持企業債券融資用于保租房的建設等政策基礎上，上海又發布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡化申請辦理流程等利好政策。仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“這些利好政策將有望進一步帶動長租公寓在2023年的租賃需求。未來，長租公寓對青年白領客群的粘性有望增強，并將吸引更多家庭租戶、企業中高層人才等客群。”
2022年上海集中式長租公寓市場總存量已達10.8萬套，市場平均入住率達86.3%。預計2023年市場存量將達到18.9萬套。2022年，四支保租房公募REITs成功發行，為未來更廣闊的租賃住房市場完成“投融管退”閉環提供寶貴經驗，也帶動了長租公寓市場的投資活躍度。2022年，上海已完成近15筆大宗交易涉及長租公寓，較往年增勢明顯。隨著長租公寓市場的逐步成熟，交易類型及買家類型的更具多元化，預計2023年長租公寓市場的交易會更趨活躍。
投資市場方面，2022年全年上海投資市場共錄得74宗交易，成交量約836.4億元，相較于2021年全年約1,083億元的成交量，同比下降22.8%。上海第二、第三季度成交量較為低迷，第四季度在房地產行業利好政策的支持下有明顯的反彈，成交量約264億元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。
辦公物業依舊在成交資產類型中占據主導位置，成交金額占比為64.3%，成交宗數占比為50%。除辦公以外，長租公寓受到了投資者的追捧，2022年全年大宗成交總數74宗中有15宗均為長租公寓，占比名列第二。除長租公寓外，產業園區、酒店、養老等另類資產均受到市場一定的關注。
2022年投資型買家陸續返場，成交金額占比約40%，工業物流、產業園區及長租公寓為外資投資型買家重點關注的資產類別。自用型買家則更青睞有景觀展示面、地理位置優越的新建辦公資產。
仲量聯行華東區資本市場部總監孫翎表示，“近期恢復房企上市公司再融資、允許私募設不動產私募投資基金以及加快擴大REITs范圍等的政策消息不斷利好房地產投資市場。隨著防疫政策逐步放寬，出行限制的解除，以及過去幾年中資產價格理性調整，投資者信心有望進一步回歸，預計2023年上海投資市場或將迎來新一輪反彈�！�
來源：仲量聯行
編輯：jinbao
