房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態化，中國在防疫抗疫上取得了優異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩步回升，機構投資者對商辦物業表現出長期的信心。
那么，疫情常態化下，經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？
10月27日，針對疫情常態化下商業地產，包括寫字樓產業園的變局與破局，房訊網采訪了全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱。
全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長 劉凱
房訊網：疫情反復沖擊與防控常態化下，商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
劉凱：2021年，在新冠疫情防控常態化的背景下，我國經濟活動持續恢復，產業發展穩中有進，主要經濟指標保持了較快增長。
隨著疫情的管控和國民經濟長期向好的趨勢發展，商業地產開發投資額以及銷售租賃活躍度提升，市場復蘇勢頭強勁，預計未來將穩步回暖。
一方面，我們判斷，寫字樓市場供應高峰期或將接近尾聲，大規模的新增供應已經陸續進入市場，未來的去化壓力有望得到緩解。國家統計局數據顯示，前三季度全國寫字樓的開發投資額趨于理性，同比微降0.5%，新開工面積同比下降約兩成為-20.3%；竣工面積雖較去年有所增加，但放大到近五年數據來看，同樣呈現出下降趨勢。
另一方面，我們看到，寫字樓產業園市場租賃需求反彈。隨著國家產業升級、企業扶持政策的陸續出臺，以及企業對中國經濟信心的增強，寫字樓市場自用、投資等需求得到釋放。進入2021年以來，寫字樓租賃市場的積極信號不斷增強。根據世邦魏理仕數據，前三季度重點城市寫字樓市場租賃需求進一步回暖，寫字樓凈吸納量累計達567萬平方米，已突破上一輪市場周期的同期高點。
第三，在市場需求持續釋放的影響下，項目去化的速度加快，整體市場的空置率扭轉了去年同期的上升趨勢，三季度末一線城市的空置率均出現下降。從五大行數據來看，北京寫字樓市場第三季度空置率在12.7%到16.7%不等，上海寫字樓空置率環比二季度末也降低了1-2個百分點。
第四，2021年7月，全國發布《關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》，即教育“雙減”政策，對中小學及線上、線下的校外培訓機構進行系統性規范和改革。在“雙減”政策出臺后，K12及相關學科類教育培訓受到巨大沖擊，而其他教育培訓領域短期內也面臨不確定性，過去1-2年內快速涌入市場的需求迎來集中退租、縮租的趨勢。整體而言，本輪市場波動對一線城市優質辦公樓市場影響相對較小，對1.5及二線城市影響分化，部分城市面臨較大沖擊，需求回暖和租金企穩曲線再次承壓。
我們認為，短期來看，預計2022年一線城市的寫字樓市場將會恢復到疫情前的水平；中長期來看，隨著國家金融開放和科技創新的持續推進，寫字樓市場仍有較大的增長空間，行業深度運營和創新趨勢也將得到進一步的深化。
房訊網：面對新變局和新變化，商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的破局之道和創新案例？
劉凱：商業辦公產業本質上是經營性的服務業，屬于第三產業，也是第二、三產業發展的重要載體，商業辦公作為經營性持有型物業，往往為增加就業機會，穩定就業率提供了空間和場所。同時，也是區域經濟發展的重要支撐和載體，更是區域稅收的增長源。
從全國來看，當前商業辦公產業面臨的挑戰集中體現在連續多年的供應高峰推動空置率的走高和租金（售價）水平的下降。據統計，2020年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創十年新高。目前深圳市場存量近590萬㎡，空置率為23%，未來4年還會有超過650萬㎡的供應量，空置率將被進一步推高。可以預見，十四五期間主要核心城市的甲級寫字樓空置率都將進一步高企，這也意味著市場將充斥著大量閑置資源沒有得到利用。
此外，商辦市場也面臨著新增產業辦公需求嚴重不足，供需嚴重失衡的問題。以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應為215萬㎡左右，為存量面積的22%左右，供應壓力屬于相對較輕的市場。2020年，北京雖然只有約60萬平方米的新項目集中進入市場，但供需比已經嚴重扭曲到接近5倍，整個市場供需失衡問題已經非常嚴重。不過，當前供需比失衡的問題并不是普遍性問題，四個一線城市只有廣州相對理想，北京預期會逐步改善，但上海和深圳的問題可能會越來越嚴重。
為推進商辦市場平穩健康發展，我們提出如下建議：
1、大力發展服務業刺激寫字樓市場的新增需求釋放。中國服務業增加值占GDP比重只有54%左右，距離服務業較發達的經濟體還有20%-30%的差距。大力發展服務業，特別是高端服務業將從很大程度上刺激新增需求的產生，從一定程度上抵消大量新增供應帶來的壓力。
2、大力發展數字經濟，通過數字經濟促進服務業發展，加快閑置資源去化速度。數字經濟在中國的發展規模目前已經全球第二，但數字經濟占整體GDP的比重卻只有36%左右，相較于英美德三國超過60%的比重來講，我們的差距依然較大。數字經濟為服務也提供了更適合其發展的沃土，服務貿易為數字經濟發展提供了更大的需求動力。當數字經濟不斷提升服務業發展質量和規模的同時，也會創造出更多的辦公面積需求。
3、整個城市一盤棋，政策保持靈活性，需要因地施政或因“區域”施政，打破行政區之間阻礙企業流動或擴張的各種限制和束縛，緩解產業發展和寫字樓供給錯配的問題。
房訊網：行業高質量發展的要求下，商業地產（寫字樓、產業園）行業展現了哪些未來十年的未來趨勢和未來生態？
劉凱：近年來，商業地產行業發展規模增速趨緩，這也預示著存量時代的到來。
不同于增量時代短平快、高杠桿、高回報的開發邏輯，存量時代的特點是低杠桿、低回報、長周期。從增量時代步入存量時代，商業地產正走向精細化運營。數字化、體驗化的融合趨勢，以及今年公募REITs試點的地產金融化突破，為商業地產的未來發展留下了更多的想象空間。
我們認為，商業地產在未來的創新包括但不限于模式重塑、科技驅動、生態營造，更將體現在體制優化、思維升維、研發應用、政策支撐的方面。
行業高質量發展的要求下，商業地產（寫字樓、產業園）市場發展正在出現三大轉變。
第一，從開發向運營的轉變。商業地產存量時代，行業從開發驅動轉向運營驅動，運營能力成為核心價值之一。商業地產頭部企業摒棄簡單的收租模式，轉向重度運營，向管理要效益，以資產運營促價值提升，為商業地產使用者（終端企業用戶）提供更專業、更多元的管理服務。
第二，從重資產向輕資產的轉變。隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降，"重資產"不再是商業地產企業的最佳選擇，而風險小、回報率高、專業化程度高的"輕資產"模式大行其道。在較強的綜合經營能力加持下，商業地產頭部企業開始用自有品牌輕資產模式占領市場，在減少風險的同時加快其營運規模的增長。
第三，從智能向數字化的轉變。數字經濟和新基建政策推動商業地產的數字化轉型，互聯網和數字科技的發展重塑商業地產發展模式。隨著大數據應用的快速發展，以人為本的數據化的互聯互通，賦能商業地產設施、空間、運營服務等多環節，通過智慧集成提供更具人性化的關懷，為人們創造舒適生態、極具體驗感的消費和辦公空間環境。
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2021年12月8-9日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"變局與破局：商業地產的下一個十年"。論壇從中國經濟發展形勢著眼，聚焦商業地產行業發展進程，將一如既往地邀請有思考精神和行動力的企業家、卓有成就的經濟學家及富有遠見的金融家，共同探討商業地產最深刻、最前沿的話題，同時記錄并見證中國商業地產歷史軌跡并推動行業健康向前的持續發展。預計將有600位各界嘉賓出席。
中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，由房訊網FUNXUN.COM發起，聯合全聯房地產商會權威主辦，已連續成功舉辦十七屆年會，是中國房地產行業規格最高、最權威、規模最大、影響最廣的專業論壇之一！
來源：房訊網
