2025年7月10日（北京）-- 全球知名的房地產顧問服務公司萊坊（Knight Frank）成功舉辦了"2025年北京寫字樓市場上半年回顧與下半年展望"媒體及業主溝通會，并發布了2025年第二季度《北京甲級寫字樓市場報告》。報告指出，第二季度，全市無新項目竣工交付，平均空置率為18.4%，環比微降0.2個百分點；市場需求有所回暖，凈吸納量達12,960平方米，扭轉上季度負吸納態勢；全市平均租金跌幅較上季度有所收窄，下降1.6%至每月每平方米人民幣233.1元。
供應與需求
今年上半年，北京甲級寫字樓市場新增供應有限，只有一個新項目竣工交付，即中海金融中心1號樓。原定將于第三季度竣工的齊家園外交辦公大樓（暫定名）項目（80,000平方米）推遲至2026年底竣工，因此我們預計2025年下半年北京甲級寫字樓市場無新項目竣工交付。在此背景下，截至二季度末，全市甲級寫字樓空置率環比下降0.2個百分點至18.4%，這一數值與2024年第四季度持平，成功扭轉了第一季度空置率上升的趨勢。同時，凈吸納量由負轉正，錄得12,960平方米，反映市場需求有所回暖。
從行業需求結構來看，高科技行業是上半年的租賃交易主力，占整體交易面積的34%，其中，字節跳動及其控股公司在鼎好大廈、麗金智地中心和北辰中心F座分別完成12,700平方米、28,000平方米和16,000平方米的新租約，為中關村和亞奧子市場交易的活躍度提供了支撐。金融和專業服務業緊隨高科技行業之后，分別貢獻了22%和16%的租賃面積，長江證券、大家保險和君澤君律師事務所的搬遷成為這兩個行業的代表性案例。
萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示："盡管今年以來，國央企受政策引導遷回自持寫字樓的趨勢逐漸明顯，優質國央企的辦公擴張計劃趨于謹慎，對核心區域寫字樓市場去化產生壓力。但頭部科技企業的擴張和增長較為堅挺，為北京寫字樓市場注入活力。同時，業主積極采取定制化裝修交付等招商策略，也為市場活躍度回升提供支持。
租金走勢
第二季度，北京甲級寫字樓租金環比下降1.6%至每月每平方米人民幣233.1元，比2024年四季度下降了7.4%，今年前兩個季度跌幅持續收窄。
從子市場來看：
金融街作為租金最高的區域，本季度租金水平跌破400元關口，環比下降6.1%至每月每平方米人民幣389.2元，比2024年第四季度下降8.7%。同時，該區域空置率環比上升0.2個百分點至9.7%，與2024年四季度相比下降2.7個百分點。今年以來，金融國央企加速優化內部資產，搬遷回到自持辦公樓，為金融街市場的去化帶來一定壓力。業主持續降低租金，以吸引新租戶、留住現有租戶。
中央商務區的租金環比下降2.8%至每月每平方米人民幣255.4元，比去年第四季度下跌12.5%。空置率環比下降0.7個百分點至15.1%。專業服務和金融是中央商務區租賃交易的主要行業，其需求以搬遷為主。
望京-酒仙橋的市場租金為每月每平方米人民幣161.2元，環比下降0.9%，與2024年年底相比下降6.1%。2024年一季度開始，受到阿里集團大規模遷出的影響，望京-酒仙橋市場租金下跌趨勢明顯。今年以來，該區域租金跌幅逐漸趨于平緩，空置率穩定在19%以下。
中關村區域的租金為每月每平方米人民幣258.2元，環比下降1.0%。同時，該區域空置率環比下降3.2個百分點至12.8%，為第二季度空置率下降幅度最大的子市場。隨著政策對科技行業的支持不斷加碼，高科技企業的需求成為中關村新增需求的主要來源。
市場展望
2026年將是未來的供應高峰年，預計將有757,000平方米的寫字樓供應。其中，中央商務區預計將有四個項目竣工，分別為Z3、Z5、Z6項目以及齊家園外交辦公大樓（暫定名），寫字樓面積預計共409,000平方米。萊坊北京商業物業服務部總經理嚴區海表示："中美關稅政策的靴子尚未落地，全球經濟的不確定性預計將持續，國內企業對于長期投資保持謹慎態度。與此同時，今年以來，國內促消費政策對于企業的生產和市場需求都起到了明顯的提振作用。因此，租戶將越來越重視寫字樓租約中的靈活條款，以便根據市場變化及時調整租賃策略。隨著北京各區域在招商引資方面的競爭加強，市場將進一步向租戶方傾斜。除了降租金之外，提升配套服務設施質量、定制裝修、拎包入住等優惠措施將成為業主的普遍選擇。預計2025年下半年，北京甲級寫字樓空置率將持續小幅上升，市場租金將進一步下行。
來 源：萊坊
編 輯：liuy
