今年兩會萬眾矚目的“十四五規劃”正式出爐，規劃公布后一季度各主要城市的房地產市場有哪些值得關注的焦點？未來又將如何緊貼政策進行發展？第一太平戴維斯搜羅各地市場熱點，為您準備中國房地產市場一季度成績單。
第一太平戴維斯中國市場研究部主管、高級董事簡可 James Macdonald表示：“十四五規劃已為中國城市建設繪制了一幅宏偉藍圖。今年是開局之年，在各地新政發布后，市場將加速涌現越來越多的新熱點、新趨勢，中國房地產市場也將在這一新的周期中邁向成熟、完善�！�
華東區
上海：北外灘成辦公市場新焦點
牛年伊始，上海寫字樓市場便有不俗表現。第一季度凈吸納量近20萬平米，超出2019至2020年16至17萬平米的季均吸納水平。國內企業強勁增長需求正沖抵疫情負面影響。
值得一提的是，北外灘區域舊改和發展提速，加之與小陸家嘴僅一江之隔的區位優勢，吸引了越來越多金融機構和優質企業入駐，空置率連續六個季度下降，累計降幅13.4個百分點；環比下降4.1個百分點。而未來超高層新地標及更多商辦地塊的推出，將進一步增強區域磁吸效應。類似上升板塊還包括東外灘，在互聯網新經濟領域不斷發力，空置率環比下降3.9個百分點。
杭州：直播風潮聚焦未來科技城
直播行業、新媒體行業的迅速爆發帶動杭州寫字樓市場去化明顯。杭州政府提出推動100名頭部主播落戶杭州，培育10000名直播達人等目標，通過資金獎勵、融資扶持和人才落戶、優先購房等多方面政策扶持，加速發展杭州直播電商經濟。
受此帶動，市場明顯看到在未來科技城等以TMT行業為導向的子市場中，寫字樓租賃需求明顯提升。直播類企業通常對寫字樓內網絡等硬件要求較高，由于預算有限更多選擇乙級寫字樓。雖然大量企業及個人入局直播行業，但對業主而言，平衡租戶類型同樣重要，以降低市場優勝劣汰之際形成的風險。
南京：辦公需求恢復，河西辦公活躍
疫情余波威力不足，南京辦公市場呈現轉好趨勢。金融企業如保險、期貨；服務類行業如留學機構、律所等，處于積極選址擴張期，其中通信類企業擴張需求尤為明顯。
河西的成交活躍度由于國金中心的品質亮點呈現逐漸反超新街口的趨勢，預計今年南京市場的辦公成交主要活躍在河西板塊；零售市場方面，“顏值派”和“個性派”占據消費供應端和需求端的半壁江山，國潮、國貨美妝積極拓店，網紅店的熱度居高不下，隨著南京文和友定址夫子廟板塊，對區域商業氛圍將有極大提振。
武漢：高端零售市場迎來革新
武漢零售市場活動圍繞著新增供應及存量調整共同展開。一方面，武漢恒隆廣場的開業為零售市場帶來零售、餐飲業態等多品牌首店。盡管部分品牌仍在圍擋，但項目開業為武漢高端零售市場注入新的活力。
另一方面，存量項目積極應對市場變化，位于武廣商圈的武漢國際廣場對超市及部分樓層進行品牌升級改造。與此同時，新民眾樂園、魯巷廣場購物中心也于一季度閉店。
華北區
北京：后疫情階段市場全面反彈
一季度，北京房地產市場已基本走出疫情時期的負面影響，迎來全面反彈。寫字樓市場需求全面回暖，一季度迎來三座新增項目的交付，同時當季度全市凈吸納量高達16.6萬平方米，為去年同期的約八倍。零售市場方面，倡導“就地過年”帶動了本地消費，前兩個月全市社會消費品零售總額同比增長27.2%。
同時購物中心業主方積極招商并調整品牌組合，全市優質購物中心平均空置率環比微降0.1個百分點至6.8%。住宅銷售方面，北京一手商品住宅購房需求得到釋放,一季度成交面積達222.15萬平方米，是去年同期的2.4倍。
天津：新增供應暫缺，迎來調整窗口期
一季度，天津寫字樓市場需求不活躍，空置率仍維持在36%的高位，業主方繼續調整租金，通過價格策略以提升出租率，因此一季度全市平均租金下降較為明顯，租金指數環比、同比分別下降2.1%、11.6%。
零售市場競爭日趨激烈，品牌同質化仍是問題之一，零售租金指數環比、同比分別下降4.1%、1.5%。住宅市場方面，1-2月份成交面積達186.61平方米，成交均價為14,739元/平方米，同比下降10.2%。
華南區
深圳：購房需求旺盛，季內成交創新高
一季度，深圳一手住宅銷售市場供應量約79.5萬平方米，環比下降73.7%，但較疫情前的2019年同期高8.3%。同期成交量為174.8萬平方米，環比下降4.2%，但較疫情前的2019年同期高118.5%。
盡管住宅市場調控政策持續收緊，但對二手住宅市場的沖擊相對更大，從而一定程度引導其需求分流至一手住宅市場，加之春節及周期性因素對本季市場影響較小，因此，購房需求仍表現旺盛，譬如，季內約半數新入市項目備受歡迎并錄得100%認購率。此外，其中多個新項目位于核心區域，綜合品質較優，因此預售價較高，從而推動成交均價結構性環比上升6.6%。有鑒于此，全市成交金額創歷史新高，錄得1,028.5億元。
廣州：寫字樓市場租賃需求開年強勢反彈
第一季度，廣州寫字樓市場新興租賃需求持續增長、新項目去化表現遠優于預期，整體市場活躍度大幅提高。在新經濟發展的帶動下，疊加本地互聯網科技產業發展的聚集效應影響，廣州漸受TMT頭部企業青睞。市場躍現源自該行業新增租賃需求，并于季內錄得矚目大宗租賃成交。
期內，全市季度凈吸納量錄得15.3萬平方米，創歷年開年最高值。截至季末，除天河北外，各子市場空置率皆呈下降趨勢，天河北受較大體量新項目入市影響空置率有所上升，全市空置率亦因此環比微升0.3個百分點，至9.0%。
華西區
成都：樓市新政登場，供應有望攀升
近期，成都頒布樓市新政策，從土地、住房、金融監管等多方面進行了新調控。以增加住宅用地供應為目的，強化住宅土地管理成為政策重點之一，2021年成都全市的住宅土地供應總量計劃增長20%以上。
中指研究院的數據顯示，2021年第一季度成都主城區住宅土地成交量同比上漲超過140%。與此同時，為了防范潛在金融風險，促進地產行業穩健發展，成都加強了對于土地競買主體的資格審查，并首次限制超過“三道紅線”的房地產開發企業在蓉拿地。
重慶：保障房供應大幅增加
2021年3月26日，重慶市規劃自然資源局發布國有建設用地供應計劃，在“穩地價、穩房價、穩預期”的背景下堅持“房住不炒”的房地產調控政策。
根據重慶市住房市場需求，2021年計劃供應商品住宅用地34380畝，盡管與2020年相比商品住宅供應量略有下降，但保障房和公租房土地供應量與2020年相比大幅增加。在集中供地大背景下，重慶將“房住不炒”的定位踐行到實際行動中。
西安：新能源汽車表現活躍，積極布局線下
2021年第一季度西安零售市場無新增項目入市，市場整體需求穩定。其中自主新能源汽車品牌表現持續活躍，更多的新興國產中端品牌迎來更多發展機遇，開始占領市場。
未來，在西安市政府加快建設國際消費中心城市，優化消費供給等政策的引導下，消費需求將持續增長；此外，借助承辦十四運以及促進文旅融合發展的契機，“體育+”、“文化+”多種業態融合發展或將成為趨勢，西安零售物業市場的形態將更加豐富。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
