2020年1月7日，第一太平戴維斯發布《2019年成都房地產市場回顧與2020年展望》報告，對成都2019年商業和住宅地產進行多方面回顧和展望：零售物業市場供應量回落，購物中心全年平穩調整，政府多舉措促進消費增長，市場整體空置率與去年同期持平。甲級寫字樓市場租賃需求端承壓，租賃需求已形成較為穩定的行業來源架構，平均租金同比小幅下降。主城區住宅土地成交量大幅回升，一手住宅供應量繼續上漲，住宅成交均價穩步上揚。
零售物業市場
2019年，成都零售物業市場新增供應量與去年相比大幅減少，全年共2個位于城東新項目開業，合計新增供應約22萬平方米，推動全市零售物業市場總存量達到664.4萬平方米(含百貨)。得益于新開項目，城市東邊的消費需求得到進一步釋放，建設路板塊商業格局開始發生改變。年初入市的伊藤廣場位于東三環外，其開業促進了所在區域龐大消費需求的釋放，極大豐富了周邊居民的消費選擇。年底亮相市場的龍湖濱江天街顯著加強了建設路區域的商業豐富度；此外，龍湖濱江天街連同旁邊以休閑、生活業態為主的街區式商業天薈·萬科城市廣場一起，增加了建設路子市場特別是杉板橋區域商業項目類型和品牌的多樣性，連同東郊記憶增加該區域商業氛圍的活躍度，競爭力顯著提升，引發建設路板塊整體商業格局改變。
從需求端來看，在市場供應量明顯回落的背景下，成都市場全年仍保持穩定需求，大多數購物中心呈現平穩調整態勢，全市購物中心平均空置率基本與去年持平，維持在4.5%的水平。多個項目業績上揚支撐全市購物中心首層平均租金同比小幅上漲0.8%，報人民幣437.2元每月每平方米。
在第一太平戴維斯2019年全新發布的《中國零售20城》報告中，成都強大的區域影響力和出眾的消費實力促使其零售商指數連續六年位列中國零售第四城。成都政府年初公布“首店經濟”計劃，市場對國內外高端和知名品牌的吸引力進一步增強，全年見證多個著名品牌入蓉開設首店，典型案例包括世界頂級珠寶品牌HarryWinston大陸第四間直營店和高端鞋履品牌GoldenGoose中西部首店入駐遠洋太古里，瑞士手表品牌RogerDubuis和意大利知名運動腕表品牌Panerai在國金中心開設西南首店。除了傳統的服飾配飾類品牌，今年首進成都的品牌類型更加豐富，包括德國著名汽車品牌奔馳內地第三家城市體驗店MercedesMe、獨立家具品牌梵幾西南首店均在今年亮相遠洋太古里。去年市場上表現亮眼的潮流品牌今年繼續保持活躍，例如，美國街頭品牌UNDEFEATED中西部首店落戶遠洋太古里，意大利潮牌PalmAngels于仁恒置地廣場設立西南首店。
今年在餐飲類新增需求中，茶飲和咖啡類品牌表現突出，該類品牌近年通過不斷創新產品類型和運營模式，成為成都零售市場增長亮點。2019年人氣茶飲品牌首進成都仍然選擇地標項目，例如樂樂茶成都首店進駐國金中心，涼茶王老吉旗下全新茶飲品牌“1828王老吉”于來福士廣場開出西南首店；在資本加持下，茶飲品牌今年在成都加速布局，年內錄得去年進入成都市場的喜茶又新增9家門店，擴張速度較去年增長一倍。除此之外，隨著成都咖啡產業發展氛圍愈加濃厚，更加多樣的咖啡品牌開始試水成都市場，其中包括日本知名咖啡品牌%ArabicaCoffee中西部首店和香港網紅咖啡館ElephantGrounds西南首店入駐遠洋太古里；上海新興咖啡品牌MannerCoffee首進成都，先后選址國金中心和仁恒置地廣場。
得益于近幾年以智能手機為代表的國產電子品牌銷量和市場份額的高速增長，2019年電子產品品牌在成都零售市場快速擴張。全年錄得華為新設立15家購物中心門店，在成都購物中心的門店覆蓋率達到84.6%；小米新開9家門店；深圳無人機品牌大疆年內新添3家購物中心門店。
2019年成都政府全面加快建設國際消費中心城市，接連出臺多項政策全方位促進消費增長，探索發展具有地區特色的消費中心城市建設路徑。首先，鼓勵發展首店和特色小店，進一步提升成都商業的品質和多樣性。截止11月，成都2019年引入首店數量已超過去年的2倍；全年市場也見證各類特色小店在多個更新改造后的老街區開業，有利于突顯街區歷史底蘊，同時營造社區生活氛圍。其次，借由發展夜間經濟和公園商業創新消費場景，鼓勵多樣化的消費形態。今年10月，成都政府公布100個夜間經濟示范點位，覆蓋更豐富的業態，探索更靈活的市場監管制度；而無論是在錦江綠道上引入品牌成都首店，還是在打造交子公園商圈過程中，圍繞生態公園建設多個消費體驗節點，公園商業將以多種方式幫助挖掘城市消費潛力。此外，充分把握成都建設“三城三都”的契機，創新體育、文創相關業態，推動體育和文創類消費增長，提振城市消費環境。
展望2020，成都零售市場預計會迎來11個項目約109萬新增供應入市，或將創造歷年供應量新高。其中以城東和大源兩個子市場的供應量最多，預計城東會有三個新項目開業，將極大豐富該區域的商業業態。此外，城市更新改造帶來的精品煥新項目，以及出現在各居住街區的小型社區項目將為市場注入更多活力。
2020年新增供應的大幅增加將促發市場波動，全市購物中心平均空置率或開始上漲，但基于成都穩定的消費實力和不斷增加的常住人口帶來的消費需求增長，第一太平戴維斯對未來成都零售物業市場依然持審慎樂觀態度。
在需求端，全渠道將成為品牌發展的大勢，以吸引更廣域的消費群體；數字化和科技賦能是品牌未來發展的關鍵詞，將幫助品牌更為有效地探索與消費者的互動方式以增強客戶粘性。預計兒童類業態和教育文化、休閑娛樂等服務類消費需求會在未來繼續增長，業主和品牌方為更加有效地觸及消費者需求，也將在市場上呈現更多創新嘗試。
甲級寫字樓市場
2019年，成都甲級寫字樓市場錄得中海國際中心D座、中海財富中心、天府國際金融中心和領地中心西塔四個項目交付入市，為市場帶來約19萬平方米的新增供應，推動全市甲級寫字樓總存量達到328萬余平方米。
在需求端，全市甲級寫字樓凈吸納量約13萬平方米，市場平均空置率約21.9%。一部分項目業主小幅度下調租金，另一部分業主雖然對外報價不變，但對成交價格預期明顯降低，同時對優質客戶在租金方面的讓步顯著。全年平均租金回落至人民幣102.7元每平方米每月，同比小幅下降0.3%。
就分布情況來看，全年新增租賃需求主要集中在金融城和東大街及延線，這兩個子市場貢獻全市過半的新增租賃面積；其次是中央商務區和人民南路板塊，分別貢獻了年度新增租賃面積的19%和16%。
在租賃行業需求端，有別于北京、重慶等城市波動的主力租賃行業，成都甲級寫字樓租賃需求已形成較為穩定的行業來源架構。自2017年起，金融、房地產、信息技術、專業服務、零售與貿易和消費者服務行業一直穩居甲級寫字樓新增租戶來源前六位，在成都逐步推進產業結構優化、服務業發展穩中向好的背景下，甲級寫字樓的租賃需求行業來源呈現出階段性的結構穩定狀態。2019年，金融、房地產和信息技術類企業依舊位列全年成都甲級寫字樓市場前三位，在全年新增租賃面積中占比分別為24%、17%和15%，三者貢獻了全市新增總成交面積一半以上。
成都金融業在城市加速建設成為國家西部金融中心的目標下獲得了穩步發展，近年來穩居辦公租賃需求最大的行業。2019年，新型金融做為金融行業的細分行業，雖然受政府對小額貸款和融資擔保類企業強監管影響，其新成交租賃在金融行業的新增租賃面積占比大幅下滑，從第一季度的65%下降到第四季度的約20%。然而保險行業機構近幾年在成都的發展則呈繁榮景象，辦公租賃需求持續釋放，保險類企業在金融行業的新增租賃面積占比從第一季度的7%上升12個百分點至第四季度的19%。多元化的租賃成交來源一定程度上緩和了部分子行業階段性調整造成的市場需求空缺。
伴隨著城區邊界不斷外移的，是城市建成區面積的不斷擴張；而各區公園城市建設和城市更新局的設立更是凸顯了成都推動老舊片區、低效使用的工業區等的更新改造活動的決心。2019年1-11月，成都市房地產開發投資同比增長為14.6%，高于全國10.2%的增速水平。活躍的行業發展支撐著房地產相關企業穩定的辦公需求。其需求的穩定性不僅體現在相鄰年份租賃面積占比方面，在年度內，該現象依舊明顯。2019上半年，房地產企業占全市甲級寫字樓的新增租賃需求的比例為17%，在下半年其占比保持不變。
圍繞加快建設全國重要科技中心的目標，成都大力發展信息技術產業，在融資、科技成果轉化等方面不斷創新，在招引眾多標桿企業的同時也培育了不少的中小型企業，科技創新驅動力不斷增強，企業辦公租賃需求持續釋放。2019年，成都政府通過定期發布機會清單，突出智慧城市、智慧制造等領域場景建設，為全球的投資者、企業和人才提供公開透明的發展機遇。得益于政府持續引導高新科技類產業的發展，信息技術相關企業租賃需求活躍，穩居甲級寫字樓辦公需求行業前三位。
值得一提的是，消費者服務的辦公需求持續活躍，其在成都甲級寫字樓的新增租賃占比從第一季度的6%上漲4個百分點至第四季度的10%。在消費者服務細分行業中，酒店/旅游子行業的占比上漲較快，從上半年的2%上升14個百分點到下半年的16%。成都作為中國最佳旅游城市之一，近年來旅游產業綜合實力不斷增強，旅游經濟持續增長。在今年春節和國慶黃金周期間成都市旅游總收入位居全國城市排名第一位。在明確以建設世界旅游名城為目標的背景下，成都旅游業蓬勃發展對消費者服務行業辦公需求的拉動作用將進一步增長。
展望2020年，成都甲級寫字樓市場預計將迎來20余萬平方米的新增供應，其中豐德成達中心的入市將為成都傳統優質寫字樓板塊——順城大街注入新活力。預計全市經濟將延續穩中提質的發展態勢，多元化的行業發展結構有望繼續帶動多元化租賃需求，為寫字樓租賃市場的穩健需求提供支撐。而在新一輪租賃需求增長到來之前，如何留住現有租戶將成為業主方需要重點考慮的議題。
住宅市場
2019年，成都主城區一手住宅供應量繼續增加，達約496.2萬平方米，同比上漲27.6%。主城區全年成交一手住宅約384.9萬平方米，同比略微下降4.9%，與去年相比，成交量跌幅明顯收窄。主城區一手住宅成交均價達17,587.9元每平方米，同比上漲27.6%。隨著近郊區域基建設施逐漸完善，產業迅速發展，人口不斷增長，2019年一手住宅供應仍然集中在傳統近郊區域，全年近郊一手住宅供應量達約1,319.7萬平方米，小幅下降12.1%；成交量約為1,122.4萬平方米，成交均價達11,953.0元每平方米，同比上升15.5%。
2019年，主城區加大住宅土地供應，住宅用地成交量達約200.9萬平方米，同比大幅增加53.7%；與之相反，傳統近郊區域住宅土地成交量上漲趨勢暫時告一段落，同比下跌17.2%，約為368.1萬平方米。主城區住宅用地成交樓面均價穩定上漲，達約10,154.2元每平方米，同比上升27.1%；全年平均溢價率約為19.3%。近郊區域住宅平均樓面地價約為6,664.1元每平方米，同比上漲31.1%；全年平均溢價率達約20.7%。
回顧2019，政府先后就公積金貸款、提取辦理和提取實施細則發布了文件。增加了公積金的提取范圍，極大簡化了公積金提取流程，有利于促進住宅市場健康發展。展望未來，隨著今年主城區住宅土地供應量和成交量大幅回升，預計一手住宅市場供應量將保持穩定，市場供需緊張局面或得到進一步緩解。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
