房訊網訊 全聯房地產商會寫字樓分會聯合中國寫字樓研究中心（CORC），近日發布《2014年天津甲級寫字樓市場年度報告》。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，天津寫字樓市場平均售價16900元/平方米（建筑面積報價），與2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，與2013年相比上升7.9%。”
概覽
宏觀經濟
天津市統計局發布2014年天津市經濟運行情況顯示，2014年全市生產總值15722.47億元，按可比價格計算，同比增長10.0%。分三次產業看，第一產業增加值201.53億元，增長2.8%；第二產業增加值7765.91億元，增長9.9%，其中工業增加值7083.39億元，增長10.0%；第三產業增加值7755.03億元，增長10.2%，占全市生產總值的比重達到49.3%，比上年提高1.2個百分點。
創新引領轉型發展。加快培育科技型企業，形成一批領軍企業和"殺手锏"產品。全年新增科技型中小企業1.48萬家，累計達到6.10萬家；其中，新增"小巨人"企業630家，累計達到3003家。大力實施萬企轉型升級，推動5841家企業完成6902個轉型升級項目。高新技術產業產值8503.36億元，占規模以上工業的比重為30.3%。天津國家自主創新示范區獲批建設。
民營經濟成為亮點。全年民營工業總產值10845.75億元，增長21.7%，快于規模以上工業14.4個百分點。民間投資6743.68億元，增長32.1%，快于全社會投資17個百分點，比重達到57.9%。民營企業出口114.69億美元，增長22.9%，快于全市出口15.6個百分點。民營經濟稅收1202.92億元，增長15.9%，快于全市稅收增幅2.4個百分點。
改革紅利持續釋放。實施工商登記制度改革，全年新注冊企業56945戶，其中民營企業54580戶，增長79.9%，占新注冊企業的95.8%。財稅金融改革不斷深化，融資租賃機構達到267家，業務總量占全國的四分之一；擴大營改增試點范圍，7.1萬戶企業減負面達到97%，落實小微企業減稅政策，13萬戶企業受益。
對外開放水平提升。中國（天津）自由貿易試驗區獲批建設，為金融、貿易等領域制度創新和開發開放帶來新的機遇。全年新批外商投資企業674家，合同外資額228.20億美元，增長10.1%；實際直接利用外資188.67億美元，增長12.1%。其中，制造業實際直接利用外資83.29億美元，增長15.6%；服務業實際直接利用外資102.89億美元，增長8.6%，占全市的54.5%。全市實際利用內資3600.32億元，增長15.4%。
京津冀協同發展取得新進展。著力推進交通、生態環保、產業等重點領域率先突破，未來科技城、京津產業新城等12個承接平臺加快建設。
寫字樓市場
經過20多年的發展，天津寫字樓市場已經形成了包括南京路-小白樓區域、友誼路區域和海河沿線區域的成熟商務區，以及以大型高端居住區為核心的三個新興商務區：水上奧體區、河東區后廣場和老城廂。
2014年天津寫字樓處于平穩發展的階段，市場需求較為活躍。部分項目受施工進度拖延及審批延時等因素影響紛紛推遲入市時間，在影響市場供給的同時也使得空置率保持在20%左右。
內資租戶是天津寫字樓租賃市場的主要推動力。在經過寫字樓扎堆南京路的時代之后，伴隨著多城市中心格局的形成，天津寫字樓市場也呈現出了多核發展趨勢。天津中心城區主要包括南京路-小白樓、友誼路和海河沿岸三大商務區，匯集了主要的寫字樓項目和重要的國內外租戶。
得益于其核心位置、成熟的商業商務氛圍及便利的交通環境，南京路仍然是甲級寫字樓最為集中的區域。小白樓是以乙級寫字樓為主的傳統分市場，主要租戶以國內貿易、航運物流類的公司居多。
友誼路分市場聚集了天津主要的內資金融機構。
海河沿岸區域則倍受市場關注，津塔項目落成即得到市場追捧，并以天津第二高租金得到市場認可。未來該地區規劃建設的寫字樓建設總量在市區居首，可以預計，該區域發展潛力巨大。隨著環球金融中心的入市，海河沿岸成為了一個新興的寫字樓分市場。
除CBD核心區外，老城廂區域、空港區域的寫字樓市場也表現出了強勁的上升勢頭。保利金融街大都會、仁恒海河廣場、富力城三期寫字樓等將在老城廂區域形成新的高端商務區；空港區域由于其內部規劃有制造業、研發和外包服務業、商務辦公和會展商貿、大飛機、直升機制造等產業，對于辦公場所的需求較大。
隨著2014年12月12日，天津自貿區獲國務院批準，無疑給沉寂已久的濱海樓市打了一劑強心針，預計區域內企業注冊量的激增將刺激對寫字樓的大量需求，尤其是對濱海新區寫字樓的需求量將加大。因此，盡管未來濱海新區寫字樓的供應量明顯增加，但天津寫字樓市場整體仍呈樂觀發展態勢。
根據中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統計數據，截止2014年12月，天津寫字樓市場平均售價16900元/平方米（建筑面積報價），與2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，與2013年相比上升7.9%。
市場供應
新增供應增加兩成 濱海新區庫存大增
中國寫字樓研究中心（CORC）調查顯示，2014年天津寫字樓供應量達101萬平方米，與2013年同比增加24.7%。
2014年企業和投資者的觀望態度明顯，對寫字樓物業的開發日趨謹慎，天津寫字樓市場總供應面積101萬平方米，增加24.7%。其中天津中心城區甲級和乙級寫字樓的新建供應量超過50萬平方米，占全年供應面積一半以上。
中心城區新增供應項目包括：金谷大廈提供54,500平方米面積；大都會天匯廣場提供61,762平方米面積；環球金融中心提供205,000平方米面積；南京路商圈的世紀都會商廈提供97,600平方米面積；金融街南開中心提供154,278 平方米面積；富力中提供心70,000平方米面積；河西區的富華梅江公館和南開區的松江置地廣場項目分別新增供應50908平方米和54273平方米。此外，還有萬達中心、海河華鼎、梅江中心大廈、凱德國貿、寶利國際廣場等。
濱海新區寫字樓庫存大量增加，響螺灣、于家堡、中新生態城區域寫字樓項目主要以售為主，隨著新區經濟的飛速發展及商業氛圍的日益形成，預計到2015年，響螺灣區域寫字樓總供應量將達到216萬平方米；于家堡金融區寫字樓的供應體量也將達到180-240萬平方米；除此之外，泰達MSD區域也將帶來84萬的寫字樓供應。
濱海新區寫字樓存量占全市比為46%，是天津寫字樓的主要存量區域。但隨著自貿園區的獲批，濱海新區未來的寫字樓市場有望迎來更好的發展機遇。
隨著京津冀協同發展的推進，天津及濱海新區未來將承接北京外溢的人口，也是北京產業轉移的首選之地。高素質人群的涌入與相關產業的進駐，將形成與之配套的產業區，而相對低廉的辦公成本加之天然的地緣優勢，將使濱海新區乃至天津的寫字樓市場需求得到有效釋放。
市場需求
內資企業主導市場 網絡金融表現活躍
中國寫字樓研究中心（CORC）調查顯示，2014年天津寫字樓供應量達101萬平方米，與2013年同比增加24.7%。而市場整體吸納量為77萬平方米，較2013年上升5.5%。
租賃市場方面，內資企業是全年市場吸納的主力，且仍集中在服務業，如金融行業和商業咨詢行業。同時互聯網企業開始出現辦公環境改善升級的需求。與此同時，制造業及重工業等傳統需求方受經濟減速及經濟轉型的影響，其辦公面積需求受到抑制。同時，京津冀一體化和天津自貿區的帶動是推動寫字樓需求上升的主要動力。
2014年租賃市場需求主要來自服務業，如金融行業和商業咨詢行業。內資公司仍占主導，而外資企業過去幾個季度需求不活躍。縱觀全年，租賃需求主要來自于內資客戶，且以投資、資產管理、保險、期貨等傳統金融客戶為主力。
作為新興需求來源，互聯網金融公司在辦公樓租賃市場上表現愈加活躍。該行業增長的租賃需求令地處不同區域的辦公樓細分市場受益。一些公司將包括銷售和管理等的具有前端辦公室功能的部門租賃在位于市中心的甲級辦公樓中，而將信息技術及其他后臺服務職能的部門租賃在位于租金較低的非中央商務區或產業園區內。另外，許多新成立的互聯網金融公司選擇將信息技術的職能外包給第三方公司，僅需要在位于市中心的高品質辦公樓內租賃其前端辦公室。未來，隨著互聯網金融行業的進一步發展，該行業對辦公樓租賃的需求將變得更加顯著，業主們也必將對互聯網金融行業的租戶給予更多重視。
全年主要寫字樓租賃交易包括：臺灣土地銀行租賃鑫銀大廈1500平方米；恒達地產租賃金谷大廈2000平方米；瀚亞資本集團租賃天津環球金融中心3000平方米；泰康人壽租賃天津環球金融中心2000平方米；豐田通商租賃天津世紀都會商廈2,500平方米；富士施樂租賃天津世紀都會商廈550平方米；北京魯商金源租賃天津環球金融中心500平方米；高翔公司租賃天津環球金融中心1000平方米，天河城購物中心租賃遠洋大廈1100平方米；遠東融資租賃租賃鑫銀大廈600平方米；百世財務咨詢租賃天津環球金融中心550平方米；錦榮創展租賃天津環球金融中心490平方米；上海隧道租賃城市大廈480平方米。
銷售市場方面，整棟寫字樓物業購買者主要以資金充足的內資私有企業，大型國企以及內資金融機構為主。從天津中心城區寫字樓大宗成交數據來看，以銀行為代表的自用型企業客戶對價格的承受能力高于以保險、資產管理公司為代表的投資型企業客戶。年內有多宗辦公物業的整棟成交案例。其中天津白金灣項目35號樓由天津俊安煤焦化工有限公司整棟購得，該項目位于河北區海河東路，成交面積8,600平方米，成交總價為人民幣1.73億元，成交價格為人民幣每平方米20,165元。招商鉆石山寫字樓項目由天津市政工程華北設計研究總院整棟購得，該項目位于南開區衛津南路奧體中心東門，成交面積20,350平方米，成交總價為人民幣4.05億元，
天津寫字樓散售市場以市內六區為例，大部分寫字樓成交集中于250平米以下，占比85%，大宗成交減少；預計2015年，市內六區寫字樓供應有明顯提升，市場壓力增大。
市場綜述
未來供應壓力巨大 濱海新區謹慎樂觀
隨著天津現代高端服務業的不斷發展，特別是在京津冀一體化加速發展和天津自貿區獲批大背景下，市場對高品質寫字樓項目的需求將有望繼續保持強勁態勢。
但是，未來三年天津寫字樓市場將迎來大體量項目的集中入市，其中85%的項目位于綜合體項目中，"綜合體"將成為未來主流地產開發趨勢，而綜合體項目各業態間的協同作用優勢也將有效促進天津甲級寫字樓市場整體品質的提升。
從供需關系來看，2014年天津寫字樓供應量達101萬平方米，與2013年同比增加24.7%。而市場整體吸納量為77萬平方米，較2013年上升5.5%。
從租售價格來看，截止2014年12月，天津寫字樓市場平均售價16900元/平方米（建筑面積報價），與2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，與2013年相比上升7.9%。
從商圈分布來看，在經過寫字樓扎堆南京路的時代之后，伴隨著多城市中心格局的形成，天津寫字樓市場也呈現出了多核發展趨勢。天津中心城區主要包括三大商務區，分別是南京路-小白樓、友誼路和海河沿岸，匯集了主要的寫字樓項目和重要的國內外租戶。此外，在濱海新區，也逐漸形成了泰達MSD中心商務區、響螺灣商務區、于家堡金融服務區三大新商務核心區。這些新的商務區為寫字樓多中心的發展格局奠定了堅實的基礎，也是天津寫字樓市場邁向成熟的標志。
2015年天津甲級寫字樓市場將有超過100萬平方米的優質項目竣工入市，令市場空置率上升。預計越來越多的自持型新項目將提升天津甲級寫字樓的檔次水平，這也為企業客戶新增、擴租及搬遷等需求提供了更充分的選擇空間。
展望
2015年，天津寫字樓市場需求將保持穩定態勢。今年預計將有20座寫字樓入市，新增供應100萬平方米，屆時市場競爭將更加激烈。在京津冀一體化和天津自貿區宏觀背景下，天津寫字樓市場將迎來一個機遇與挑戰并存的時期。
中國寫字樓研究中心（CORC）2015年天津寫字樓市場預測：第一，預計2015年天津市寫字樓新增供應100萬平方米，寫字樓租金及空置率面調整臨壓力；第二，預計2015年天津市寫字樓市場需求穩中有升，寫字樓售價漲幅有望步入上升通道。
關于全聯房地產商會寫字樓分會
全聯房地產商會寫字樓分會是隸屬于全國工商聯房地產商會的專業二級機構，在全國工商聯房地產商會指導下開展工作。面向中國寫字樓物業開發企業、資產管理公司、物業管理公司、規劃設計公司，針對開發、運營、管理等問題，依托發起單位和成員單位強大的資源優勢，建立行業組織，加強對我國寫字樓開發建設的引導，規范寫字樓的經營管理，提高寫字樓的服務質量，實現開發運營經驗和資源共享，并通過會員持續合作，促進行業信譽體系和開發運營標準體系建立，進而加強行業聯合，提升會員單位開發運營效率，降低開發運營成本，促進我國寫字樓行業的健康、可持續發展。
關于中國寫字樓研究中心（CORC）
中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商務地產各產業鏈條發展的學術研究機構，成立于2009年，全國工商聯房地產商會、中國寫字樓行業協會提供行業指導。囊括了國內國際知名的經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術咨詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國商務地產行業發展的智庫平臺。
定義
供應量
指報告期內新竣工量和上期存量的物業總量。在數值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。
空置率
指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報告期內銷售和出租房屋的數量之和。
報告首席顧問：
劉 凱 全國工商聯房地產商會寫字樓分會 秘書長
中國寫字樓研究中心（CORC）主任
來源：房訊網