2022年以來，“制造業立市”、“制造業當家”等關鍵字被頻繁提及。
步入疫情陰霾逐漸消散的2023年，廣東省政府工作報告提及“制造業”23次，高亮“以實體經濟為本、堅持制造業當家，加快建設制造強省、質量強省”作為2023年政府第二大工作任務。廣州全市高質量發展大會重點討論制造業發展突破點，并再次強調廣州堅定不移推進產業第一、制造業立市，要落實制造業當家“一把手”工程。
存量低效工業廠房：“工改工”勢在必行
2022年9月廣州公布首批村鎮工業集聚區更新改造試點項目，理論上所有項目全部改造完成后未來可為市場帶來約541到1,623萬平方米的產業載體供應，但規模普遍較大、流程相對復雜，推進仍需時日。
村改之外，工改工補位存量用地成為重要“水源”。國家層面上，2022年即已出臺相關政策鼓勵國企盤活存量資產，有序盤活包括老舊廠房、閑置土地等具有較大開發利用價值的項目資產。廣州也已釋放“工改工”信號，增城區政府于2022年中印發《增城區推進存量工業用地高質量利用實施辦法》，對推進盤活存量工業用地提出了實施路徑及明確的考核方法。
政策性載體高標準“筑巢”，做好“引鳳”準備
在制造業立市熱潮中，廣東省各市已做好充足準備，陸續出臺政策文件響應制造業高質量發展。
深圳、珠海2022年工業用地出讓爆發力驚人，供地量大幅躍升140%和260%。
同年，珠海、深圳、東莞相繼發布《珠海市5.0產業新空間建設運營工作意見》《深圳市人民政府關于印發深圳市“工業上樓”項目審批實施方案的通知》《關于堅持以制造業當家 推動實體經濟高質量發展的若干措施》，每年計劃將供應1000-2000萬平方米以上的低租金/低售價、高質量、工業上樓的政策性載體。
在限制月租金在15-35元/平方米內低價的情況下，載體質量卻不低。珠海對5.0產業新空間的產品提出了明確的參數要求，如首層層高要在8米以上等。
筑好巢，引良鳳，新興產業空間的物業參數“卷”風四起。在區位、價格無法拉開差異化的情況下，為快速“搶客”，部分項目選擇了拼產品的路徑，打造參數更高的、配套更齊全的產品。市面上已出現首層10米、標準層全部為6米，部分樓棟預留拆除樓板條件、首層與2層通高16米的多層廠房產品，產品“內卷”已到極致。
硬件落成，軟件需緊跟
補貼、金融優惠政策多管齊下，各地掀起搶客熱潮，優質產業成“香餑餑”。珠海2022年11月發布《珠海高新區關于加強5.0產業新空間金融支持的若干措施（試行）》，提出十七條支持條款。包括建立5.0產業新空間白名單、貸款貼息支持、融資租賃費用支持等，將在5.0產業新空間內入駐的企業和企業員工納入金融支持范圍。
短期看金融，中期看土地，長期看人口。盡管金融端、土地供應端紛紛發力支持產業招商引資、產業載體興建，但關鍵人才的導入、企業的留存，才可能保持可持續發展。
城市興建低成本產業空間，為企業大量提供優質載體，從導入增量優質產業、補鏈本地優勢產業看，是大有裨益的。但單純的“低成本”并不能真正解決“制造業立市”路徑上可能產生的根本矛盾。城市要新增多少載體？如何讓存量物業的業主、租戶與這種新興載體之間有良性互動？如何避免造成資源浪費？參數是否匹配目標產業？需要對市場、產業做一輪更深、更細、更系統的摸排。
建設產業園并非房地產短期投資行為，產業園的價值在于其可持續發展的長期價值，應避免進入價格戰的惡性循環。企業以低租金、低售價入駐園區，但園區服務不能匹配跟進，仍然留不住產業和人才。因此建造高質量政策性載體仍需要運營方具備產業生態打造的意識、園區服務運營能力，而這些“軟實力”，還需假以時日進行打磨。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
