在經歷了2019年資本寒冬、2020年疫情沖擊后，2021年全球共享辦公行業正在加速泡沫破裂，這點在WeWork身上可見一斑。
10月21日，共享辦公服務商WeWork通過SPAC成功在紐交所實現上市，截至12月13日，WeWork市值約57億美元，折合人民幣約360億元，與2019年首次沖刺IPO估值的470億美元相比，如今的市值僅為當初的12%。
但另一家在倫敦證券交易所上市的共享辦公服務商IWG（雷格斯），2019年初市值約為23億英鎊，截至12月13日，IWG市值約26億英鎊，折合人民幣約220億元，公司雖受到疫情沖擊，但估值卻并沒有下降，反而略有提升。
對于WeWork的估值快速下滑，一個合理的解釋是市場對WeWork科技屬性部分的估值從泡沫回歸合理。資本市場對共享辦公的投資氛圍確實沒有之前濃厚，但顯然市場也并沒有對共享辦公服務模式完全產生懷疑。
事實上，共享辦公的市場滲透率一直在不斷提升。據iiMedia Research2021年的調查顯示，使用過共享辦公的受訪群體占比達27.7%，較2019年上升13.1%。
在國內，創富港一直以穩健經營著稱，2020年公司完成營業收入5.88億元，實現經營活動現金流凈額1.21億元。依托于企業持續多年的凈經營性現金流入，在行業備受沖擊的2020年，逆勢增開29家新店（含擴建門店5家）。截至2021年12月，創富港持有共享辦公空間超230家，運營空間面積超30萬平方米，員工規模1000人以上，累計服務企業數超25萬家。
創富港表現出了強勁的市場上升力。2021年下半年，創富港正式對外推出“創富港+”模式，成為國內技術輸出的代表。
創富港空間實拍
但行業整體趨勢依然喜憂參半。一面是隨著行業泡沫破裂，市場對新興共享辦公服務商的科技屬性產生懷疑；另一面在穩健經營、持續盈利的基礎上，傳統共享辦公服務商在科技上的投入反而不斷增加，并開始對外輸出。
那么，共享辦公服務的下一步會走向何方，我們希望通過關于“創富港+”模式的五個問題得到啟發。
“創富港+”是個怎樣的模式，為什么會在此時推出？
在傳統模式（1.0模式和2.0模式）下，僅基于自有現金流，創富港可以實現每年30%~40%的速度擴張，但在實踐中發現，制約擴張速度的不是資金而是管理團隊，當新項目過多過快時，很容易出現管理上的短板，可能是裝修方面，也可能是招商方面，人員擴張過程中，新員工也需要培養期。所以在創富港此前的1.0模式和2.0模式中，業務規模的增長速度會控制在20%左右。但在20%的限制性擴張速度下，此前積累下來的客戶資源和老員工的潛能并不能徹底釋放。同時，市場上很多辦公空間，特別是產業園的出租率并不理想。
對于創富港來說，設計“創富港+”模式，主要在于將創富港團隊的營銷能力、管理能力進行對外輸出，提升這類辦公空間的出租率，帶來更高的價值和利潤，促進行業的發展，也為創富港帶來一些傭金和收益。
“創富港+”模式在公司是怎樣的定位，是否意味著創富港將轉向“輕資產”模式？
創富港此前已經歷1.0模式、2.0模式，目前開始構思3.0的生態圈模式。在3.0模式中，一是標準店面積擴大，覆蓋數萬至數十萬平方米的空間規模；二是立體化的解決基本辦公、生活、社交的需求；三是深入探索“科技賦能創業”，構建全方位科技體系。
在這一點上，目前的“創富港+”模式主要服務于產業園方向，與創富港的3.0模式比較契合，是3.0模式的前期探索。未來，創富港1.0模式和2.0模式業務還會維持20%~30%的增長速度擴張。而“創富港+”作為一個新的業務，將形成新的增長點，而不是替代此前的模式。
對于產業園來說，為什么會選擇“創富港+”，其優勢在哪？
從市場來看，產業園市場足夠大。數據顯示，僅廣州、深圳的產業園就有7000多家，全國有幾十萬家，其中，很多園區在經營上存在一系列困難。
同時，在空間服務不斷進化的趨勢下，產業園空間也在變化。比如，當前不少產業園區進行自我“碎片化”，進行空間切割，提升小面積比例，以提升盈利水平。而這一點正是創富港的優勢所在。創富港2.0模式便是針對中小型企業，與產業園“碎片化”后的客戶群體類似。
“創富港+”主要是輸出創富港的核心能力——招商能力。
現階段，創富港已形成一個八百多人的一線員工團隊，以及一套完整的營銷體系，這是單個產業園，或者說一般體量的產業園所不具備的，創富港的優秀團隊能力可以幫助產業園創造更高的價值。而對于產業園來說，創富港+只是一個增量，可以理解為一個合作的營銷團隊。
創富港空間實拍
目前“創富港+”業務圍繞已有的網點，主要布局在一線城市。從市場反饋來看，很多一二線城市的產業園運營不錯，但是還有提升空間。目前在廣州、深圳等核心城市，“創富港+”已經有落地項目。
招商服務之外，“創富港+”還有哪些內容輸出？
在招商的基礎上，“創富港+”還有一些軟件輸出，以提升產業園的管理效率和減低成本，進行更深度的服務。比如：
1、利用物聯網構建實體智慧空間，自助研發設備管理平臺，實現AI人臉識別設備、智能門鎖、控電開關、費控電表、文印設備、快遞柜、儲物柜、霧化玻璃、會議平板等設備的智能管理，并與業務數據、業務邏輯緊密對接實現多種智慧應用場景；
2、BCMS（Business Center Management Sytem）系統，作為創富港集團內部綜合管理信息系統，集ERP、OA、CRM于一體，已覆蓋人力資源管理子系統、選址開店及資源管理子系統、營銷及內控管理子系統、日常運營支付管理子系統、BITS商務智能電話子系統；
3、方圓間企業服務平臺，實現了更適合商務應用場景的即時溝通功能（包括組織架構管理、組織架構建群，群內多主題、簽收、直接啟動外呼等功能）、辦公自動化（包括審批模板、審批流配置、文件中心、APP在線編輯、考勤打卡、備忘、通知公告、工資管理、工作匯報、任務管理、報銷管理等功能）、第三方服務平臺、社群功能等，以及資金結算平臺；
4、小碟云軟件，實現了輸出給財稅公司使用的版本（已開通2萬家企業賬套）和個人使用的版本（已開通1萬家企業賬套）；
5、創享邦，通過小程序和各類線下活動，幫助會員解決產品銷售和客戶對接問題。
從辦公空間服務到軟件輸出，是怎樣的邏輯，未來能否有競爭力？
事實上，如果僅是空間服務，它還屬于傳統模式，未來信息化、數字化才是創富港定義的非傳統模式。因為現階段社會已經發展到了數字化的臨界點，未來無論入駐空間的企業，還是管理空間的服務商，沒有實現數字化很難生存。數字化服務會成為企業的必需品，所以創富港的軟件產品是未來的主要方向。
創富港空間實拍
創富港未來數字化產品的方向，一是空間平臺的管理，如物聯網構建實體智慧空間、BCMS，以提升空間管理的效率；二是為入駐的企業服務，如方圓間企業服務平臺、小碟云軟件、創享邦，未來可以實現從小微型企業到大中型企業、從園內企業到園外企業。
而在企業設立之初，創富港就設想建設“創富港”、“創富網”、“創富卡”三位一體的創業服務平臺，為中小微型企業實現全方位的信息化和數字化建設而努力。
在信息化產品的投入上，創富港的此前規則是每年用1%的銷售收入來開發信息化平臺，現今提升至2%的水平，每年投入金額在1200萬元，在這個水平上具有可持續性，不需要擔心對現金流及利潤產生影響。
開發企業數字化系統最大的問題在于不能深度了解企業，特別是有些企業運營和核心信息難以理解。在數字化的過程中，會丟失很多信息，而對于創富港來說，在行業沉淀了足夠多的時間和經驗，在空間管理和企業需求上是同步更新的，比如在創富港的核心管理平臺上，每個月甚至每周都會有幾十項需求的更新，如此高頻的修訂，不與用戶企業綁在一起是沒法完成的。所以，盡管市場上的IT類公司可以獨立的提供部分解決方案，但難以提供一站式的解決方案，特別是適用于小微型企業的解決方案。而創富港自己作為從小微型企業成長起來的公司，也是空間服務商，與眾多小微型企業緊密綁定在一起，可以準確理解企業核心信息及實現高頻修訂更新，可以提供最具性價比的數字化產品。
辦公空間的科技化是趨勢，包括空間的管理、空間的運營，以及空間里的服務內容，都需要進行信息化、數字化，而對于空間運營商來說，幾個現實的問題需要考慮，一是科技產品長周期的高投入屬性，需要盈利支撐，而不是資本支撐，至少從WeWork的案例來看，依賴資本不可持續，所以有持續性的盈利基礎是保障；二是這些數字化產品并不成熟，尚處于迭代更新中，需要與用戶長期綁定，邊用邊升級，而不是閉門造車，一蹴而就。這樣來看，“創富港+”不僅僅是創富港為3.0模式做的前期探索，同時也為行業指出了新方向。
