全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發布2025年第二季度北京房地產市場研究成果，全面回顧北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現，對2025年上半年的房地產市場形勢進行回顧總結，并對下一階段房地產市場走勢做出預判與展望。
2025年第二季度，北京甲級寫字樓市場繼續回暖，延續了一季度的良好市場表現。供給端方面，位于金融街周邊區域的中海金融中心于本季度正式交付，帶動全市甲級寫字樓存量升至1,497.2萬平方米。需求端的表現同樣亮眼，寫字樓市場的租賃活躍度呈穩步提升態勢，單季度凈吸納量錄得約8.2萬平方米，環比增長57%，同時也是市場連續第八個季度錄得正吸納。2025年上半年，全市寫字樓市場的凈吸納量累計約為13.4萬平方米，同比增長78%，租賃需求復蘇趨勢顯著。
得益于良好的吸納情況，北京甲級寫字樓市場的空置率在經歷了前兩年的持續走高后于今年開始緩慢回落，至二季度末全市平均空置率為19.6%，環比、同比分別下降0.2、0.9個百分點。租金方面，2025年第二季度全市甲級寫字樓平均租金環比同比分別下降2.4%、18.6%，至每平方米每月228.4元。本季度的租金環比降幅較之前幾個季度呈現收窄態勢，這主要源于市場供需的改善，以及業主對成本與收益的權衡，對于租金的調控更趨于理性。
預計2025年下半年，北京寫字樓市場供應端將維持緊缺態勢，有限的新增供應將助力空置面積的去化，推動空置率在短期內進一步下調。需求端則受到不同區域的差異性影響，租賃活躍度、租金水平及空置率或將呈現結構性分化。在此背景下，業主方的租賃運營策略將更趨精細化，面對租戶需求的不確定性以及長期被抑制的租金收益，預計業主方將加速從"以價換量"的粗放模式，轉向"服務賦能"的價值升級路徑。對于租戶而言，當前市場環境為優化辦公成本、提升辦公空間提供了換租機遇；而業主需聚焦項目品質提升與差異化運營，增強核心競爭力，從而推動市場穿越周期、穩健前行。
2025年的北京商業零售市場持續更新迭代，消費場景升級從核心區拓展至次核心區域，并且更注重深層次的消費價值重構。二季度，北京零售市場共有3個城市更新項目和一個新建商業項目入市。其中城市更新項目包括：位于豐臺區的京東Mall（北京南三環店）、位于朝陽區的京東Mall（北京雙井店），以及位于海淀區的中關村ART PARK大融城西區；新建項目則是位于西城區的中海大吉巷，四個項目合計為市場提供了40.8萬平方米的特色商業零售空間。
二季度，受到新項目集中入市以及北京零售市場升級調改等因素的影響，全市優質購物中心平均空置率環比上調1個百分點至7%。其中核心商圈購物中心空置率環比上升0.3個百分點至8.2%，次核心商圈購物中心空置率環比上升1.7個百分點至7.3%。同期，全市優質購物中心平均租金水平小幅調整，首層平均租金調整至每平方米每月758.5元，環比下降1.2%。其中，核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣1,308.5元，與上季度基本持平；次核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣566.9元，環比下降2%。
在城市更新項目密集入市、傳統購物中心品牌升級換代、全市大力提振消費等多項積極因素的推動下，2025年的北京市零售市場正在進行著消費模式與消費場景的變革：跨商圈、跨區域的消費主題活動不斷，老牌商業項目更新升級穩步推進，新建商業積極搭建特色品牌組合，打造流量吸引力，全市零售市場向好發展的基礎進一步穩固。未來，零售商業市場將更加強調對新型消費需求的準確把握、對消費場景的精細化運營，順應時代消費熱點，有效激發消費潛力，進一步塑造零售消費模式的新格局。
北京大宗投資市場在2025年上半年的整體表現維持平穩態勢，上半年累計成交額略微超過去年同期水平。其中，上半年北京投資市場交割了若干宗寫字樓資產的轉讓交易，自用型買家依舊是投資市場的重要組成部分。此外，今年的大宗投資市場更多地聚焦現金流情況，開發商通過出售項目來回籠現金、降低杠桿、增強流動性，而機構買家則優先選擇運營情況良好、現金流穩定的項目作為潛在收購標的。
大宗交易的活躍程度是商業地產投資情緒的晴雨表，直接反應出市場投資的走向及市場預期。預計在2025年下半年，北京大宗投資市場將繼續有序釋放收購需求，運營情況良好的資產將得到機構買家的青睞，此外實體經濟企業也在有目的地收購寫字樓項目自用。在資產的流動與資本的合理配置過程中，優質項目的價值得到了盤活與釋放。
2025年上半年，房地產市場圍繞"穩市場、防風險、促轉型"的目標精準發力，政策端效應帶來初步的"止跌回穩"態勢。一系列精準政策在穩定市場預期、加大金融支持力度、推進城市更新行動等方面不斷顯現作用。下半年，政策端的調整與變革將進入深水區、有待突破傳統框架，預計中央將"更大力度推動房地產市場止跌回穩"，以更加精準有效的措施進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性及有效性，多管齊下、穩定預期、化解風險。
來 源： 第一太平戴維斯
