2025年3月10日，深圳舉行了“深圳國資國企10萬平低成本優質產業空間供給發布儀式”，推出了10萬平方米市屬國企產業園區資源，提供給符合條件的科技企業，最低可享受2年以內的免租優惠。（備注：簽一年合同免一年租金或簽三年合同前兩年免租金，第三年減半）
2025年3月27日，在2025中關村論壇年會“人工智能主題日”新聞發布會上，北京市海淀區推出“中關村AI北緯社區”，將在科學城北區構建10萬平米以上的人工智能企業重點承載區，符合條件的AI企業可零租金入駐，最高享3年租金全免。
深圳、北京相繼推出“零租金”新政，一石激起千層浪，引發了關于其本質是“內卷”還是“創新”的爭議。
定向扶持科技新產業
深圳聚焦市屬國企產業園資源，只提供給小微科創企業，北京則鎖定人工智能賽道。兩地政策，均指向新興科技產業，均從培育企業成長的長遠考量，政策通過精準篩選機制，將資源向符合戰略方向的科技企業傾斜，呼應了國家培育新質生產力的戰略要求。這種定向精準扶持，可加速國產AI芯片、大模型等“卡脖子”領域突破，與美歐技術霸權形成對沖。
構建產城融合新模式
北京的中關村AI北緯社區，打造“工作-生活-社交”一體化社區，外部匯聚文化、教育、體育、醫療、商業、娛樂、住宿等高品質生活配套，為支撐人才安居和產業發展提供高水平的城市服務保障。深圳提供的園區，具備高標準廠房和全周期配套，例如，寶龍園區通過共享實驗室、設備租賃等配套服務，加速AI+藥械領域的技術轉化。
探索市場運營新生態
北京的中關村AI北緯社區，將與高校、科研院所深度協同，構建“產學研用”一體化生態，并計劃引入市場化專業運營機構，建設高標準孵化器，為企業提供涵蓋全生命周期的一站式服務。深圳將發布國資統一產業空間管理平臺，實現“一屏管空間、一鍵配資源”，并通過國企園區運營實現“以空間換股權”，例如對入駐企業保留優先跟投權，未來可從企業上市或并購中獲利。
變相補貼，引發“城市照抄”
《公平競爭審查條例》實施之后，實現了對于各地利用稅返政策進行內卷式招商競爭的有效控制。深圳北京相繼推出“零租金”新政，對于招商引資工作來說，是一個變相的內卷。深圳北京在前，可能觸發其它城市跟進加碼，在園區體量、優惠力度等方面進行內卷。畢竟，“租金減免政策”形式的招商引資，對于國有平臺公司來說，是最容易“照抄”的。
政策套利，催生“僵尸企業”
深圳北京兩地政策剛剛推出，均存在監管盲區，深圳未明確“免租期滿后企業退出機制”，北京對“偽AI企業”還沒有明確甄別機制。部分企業可能借政策窗口期套取資源，例如虛構研發項目、轉移辦公地址重復申領補貼。這種“補貼競賽”本質是財政資源的內耗，可能會導致企業為短期套利“用腳投票”，而非專注技術深耕。
打破定價，擠壓“民營園區”
在零租金政策吸引下，催生一批創新型小微企業，從原有園區“跳槽”到有優惠政策的園區，尤其對不享受優惠政策的民營園區，影響最為直接。深圳10萬平零租金產業空間雖僅占全市產業用房總量1.2%，但已引發連鎖反應，民營園區被迫降價，南山區部分園區租金下降20%，甚至初步顯現“園區不減免租金，招不來企業”的尷尬局面。
筆者認為，對于深圳北京相繼推出“零租金”新政，正方反方的辯論都有一定的道理。兩權相利取其重，兩權相害取其輕。“零租金”新政的本質是，地方政府在“全球科技競爭白熱化”背景下的主動突圍，其創新性主要體現在“新興產業戰略投資和生態化資源整合”，總的來說，是利大于弊。
未來，政策必定會在“企業進駐條件、退出機制”等層面更加明晰，強化公平機制、深化服務賦能，探索“政府引導+市場主導”的動態平衡，讓零租金政策成為“創新加速器”而非“內卷催化劑”。反之，若僅僅停留于“租金減免”競賽，則可能加劇國有資源浪費與區域發展失衡。
來 源：商辦地產觀
