在2025年兩會政府工作報告中，"物流"一詞被重點提及，"降本增效"成為物流業未來發展的關鍵方向。當前，全球貿易格局的變革促使物流產業格局向智能化、低碳化、全球化等多元方向創新。第一太平戴維斯發布《2025年中國物流地產報告》，助力行業參與者把握市場前沿動態。
第一太平戴維斯中國區產業及物流地產服務部、投資及資本市場部負責人羅瑾表示："當前，中國物流地產市場正迎來新一輪發展機遇。在'雙循環'新發展格局的驅動下，智慧化轉型與低碳化發展形成戰略協同，構 筑起行業提質增效的雙輪驅動體系。跨境電商的持續擴容推動跨境物流需求呈指數級增長，催生了保稅倉、海外倉、國際中轉樞紐等多元化倉儲體系的建設。隨著市場成熟度的提升，行業正從基礎倉儲空間提供商向涵蓋開發、運營、退出的全生命周期資產管理平臺轉型。基于此，我們將深度參與產業升級進程，通過專業化解決方案賦能企業實現全鏈條價值躍升。
市場驅動因素：供需重構下的深度調整
2024年，中國物流地產市場步入關鍵轉型期。高標倉年均供應量維持高位，與消費轉型、制造業柔性化、跨境電商履約升級等因素共同推動需求結構轉型。市場呈現出"總量承壓、區域分化"的特征：
1.政策賦能：以物流降本增效、跨境協同、綠色智慧化等為主導方向，各類政策釋放存量改造空間、刺激消費活力、推動制造業升級，提升物流效率并帶動倉儲需求。
2.需求側：電商和三方物流占比穩定，制造業高端化催生新需求增長，跨境電商驅動維持沿海地區較短的去化周期。
3.供給側：自2024年起，華東、華西、華中地區新增供應增速放緩，而華北、華南地區仍有一定規模的新增供應。在新建項目中，容積率也有所提升。
全國租賃市場：漸成分化的市場圖譜
1.未來租金壓力或緩解：2024年，全國非保稅高標倉市場面臨租金下行壓力，業主普遍采取降價填倉策略以提升出租率。一線城市中，核心板塊的高標倉租金表現相對穩定，但非核心板塊及周邊衛星城市因項目選擇多、區位受限，租金下調幅度較大。未來租金下行壓力或緩解，但區域差異將持續。
2.物流地產建設模式轉變：在企業成本控制及居民消費轉變下，物流地產定建租賃增多，自建倉有所減少，同時冷庫更多出現改建項目。
3.聚焦五大區域市場表現：2024年，五大區供應及吸納節奏各有不同。華南借助大灣區跨境電商增長領跑全國租賃市場；華東、華北在高供應下非核心板塊承壓；華中、華西降租成效明顯，區域內穩步吸納。
挑戰及機遇：外部驅動下的模式突破
1.物流企業成本上升，科技升級實現降本增效：勞動力和能源成本的剛性上漲、土地資源的約束、技術轉型的壓力以及激烈的市場競爭，共同壓縮了物流企業的利潤空間。面對這一挑戰，物流企業正不斷通過自動化、新能源應用、低空物流等科技創新和有效管理提升生產效率、優化成本結構。
2.全球供應鏈面臨重塑，海外倉布局加速進程：全球貿易結構與供應鏈布局的變化，為中國外貿行業帶來全新挑戰。關稅調整影響下，外貿及物流企業的運營成本與潛在風險進一步提高。為更好應對國際局勢中的不確定性，海外倉正經歷戰略性轉型與區域格局重構。從地區分布來看，美國目前仍是中企海外布倉的主要市場，但其建倉成本也隨存量上升而增加。
投資趨勢與展望：風險偏好重塑下的資本流動
1.謹慎市場下尋求入局機遇：過去24個月中，物流投資市場較為平靜。投資者趨于更加謹慎的投資方式，市場中對物流資產的投資以險資及部分自用買家為主。其中，險資傾向于對投資配比及穩定收益率的需求；自用買家則在待售項目增多、資產價格相對較低的環境下，選擇抄底收購優良資產。
2.資產運營能力成為重中之重：倉儲作為物流供應鏈的核心環節，其價值貫穿于"投、融、管、退"的全生命周期。物流運營商的盈利模式不僅依賴于租金收入，更需要通過全鏈條管理實現價值最大化。因此，運營方能否通過精細化管理和運營優化提升資產價值，成為競爭的關鍵。
3.更多企業入局物流地產：隨著物流地產市場競爭的加劇，開發商在數量和投資風格上都發生了顯著變化。一方面，高標物流項目中定制化項目占比較小，頭部企業難以憑借標準化產品或服務占據絕對優勢；另一方面，中小型企業不斷涌入市場，導致行業集中度有所下降。同質化競爭促使開發商不斷提升項目運營和資產運作能力，推動開發商差異化發展。
來 源： 第一太平戴維斯
