世邦魏理仕近日發布《2023年中國辦公樓租戶調查》，通過對來自315家不同行業租戶反饋的分析，揭示企業關于未來辦公資產規劃、工作場所提升和ESG的重要趨勢。
中資企業繼續引領需求增量
醫藥、科技互聯網和制造業擴張意愿回升
自去年12月國家防疫政策優化后，中國經濟逐步復蘇，今年上半年GDP錄得5.5%的增長。中國企業景氣指數結束8個季度的連續下跌并環比回升至107.8。科爾尼外商直接投資信心指數企穩，1-4月實際利用外資金額錄得歷史第二高值。
今年的辦公樓租戶調查于3月至4月開展，正逢經濟修復動能出現波動之際，但調查結果顯示企業的經營預期從去年低谷回升：超過四分之三（76%）的受訪企業預期2023年營業收入實現增長，該比例較去年大幅提升71個百分點。
在受訪企業中，有42%計劃未來三年增加辦公面積，較2022年小幅提升4個百分點，但明顯低于2021年的59%。CBRE預計，寫字樓租賃活動將跟隨經濟運行和企業信心而逐步改善，2023年全國寫字樓凈吸納量預計約430萬平方米，超過2020年和2022年的水平，達到2021年歷史峰值的六成左右。
數據來源：CBRE研究部，2023年6月
本次調查中，中資企業繼續呈現更強的增長動能，52%的中資企業計劃增加辦公面積，同比上升10個百分點。從細分行業來看，寫字樓租賃需求的三大主力引擎——金融、科技互聯網和專業服務業分別占據擴張意愿榜單的前三位。制造業和醫藥及生命科學行業計劃未來增加辦公面積的企業占比也分別提升了13和18個百分點。
數據來源：CBRE研究部，2023年6月
租賃策略方面，近八成受訪企業表示未來三年房地產租金支出的增速將不高于整體運營成本的增速。租金預算直接影響企業房地產策略，其中計劃增加租金成本占比的企業具有強勁的擴租和升級意愿。在計劃降低租金成本占比的企業中，就現有租約進行重新談判、行使租約到期或縮減權、辦公室整合和區位搬遷是被租戶較多選擇的房地產策略。
無論是擴租升級還是收縮整合的策略，租戶均不同程度地對設施使用權和租賃靈活性表示關注。超過六成的企業希望將所在樓宇服務、設施和靈活辦公空間使用權納入租約。逾1/4的租戶希望業主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項之一。
30%的企業計劃增加固定工位
房地產科技助力辦公室利用率進一步提升
隨著防控措施調整后大部分員工回歸辦公室，調查顯示，2023年30%的企業計劃增加固定工位，占比較2022年提升10個百分點。
整體而言，由于國內辦公習慣受居家辦公影響較小，辦公室平均利用率達到67%，高于全球其他區域。其中，特大型租戶(全國辦公面積大于50,000平方米)使用率更高，對空間靈活性和健康元素要求也更高。而中小型租戶則受制于空間職能的單一性，利用率較低。
注：辦公室平均利用率按中位數計算得出
注：企業規模以該企業在全國總辦公面積為劃分依據
數據來源：CBRE研究部，2023年6月
租戶可以借助傳感器等先進的房地產科技獲取準確的辦公室使用率數據，進一步提升空間效率。調查顯示，有接近六成的受訪企業對辦公室利用率相關的科技表示關注，包括辦公桌預約工具（58%）和空間占用傳感器（56%）。
ESG戰略全面提速
更多企業愿意接受綠色溢價
今年調查結果顯示，企業在房地產規劃和運營中落實ESG戰略的進程全方位提速。在繼續把關注員工健康作為首要ESG舉措的同時，能源審計、資源循環利用和設定凈零目標的實施力度大幅提升。
數據來源：CBRE研究部，2023年6月
更多租戶愿意接受綠色溢價。有明確意愿搬遷至綠色認證樓宇的租戶占比達到66%，較2022年增加16個百分點。與此同時，愿意為搬遷至綠色樓宇并支付租金溢價的企業占比自2022年的3%提升至16%。另有28%的租戶表示可以考慮為所在樓宇進行升級和綠色改造支出一定費用。
在租賃綠色樓宇之外，企業對租約能否“綠化”日益重視。19%的受訪租戶計劃在未來租約中放入綠色條款，其中綠色裝修、廢棄物處理和能耗數據披露相關條款的關注度最高。
CBRE認為，隨著未來政府對公共建筑碳排放約束機制的不斷完善，以及能耗、碳排放數據的獲取和評估對樓宇租賃雙方實現其碳中和目標的重要性日益提升，商業地產綠色租約的規范化和標準化有望提速。
來 源：CBRE
編 輯：liuy
