2023年，作為中國領先的商業地產主流媒體和活動平臺，房訊網（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發！二十年，我們與時代共進，我們與行業同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業地產（寫字樓、產業園）行業的過去、現在和未來以及行業發展新模式一系列問題，全聯房地產商會寫字樓分會聯合房訊網（FUNXUN）組織開展了"商業地產20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，以“誰為行業贏得未來”為主題，致敬行業創新者二十年發展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會上發布。
近日，全聯房地產商會寫字樓分會副會長、CBRE世邦魏理仕華北區總經理劉煥麗接受了房訊網的專題采訪。
世邦魏理仕華北區總經理劉煥麗
房訊網：作為一名從業者，您認為過去20年商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的發展格局和發展成就？
劉煥麗：過去三年，北京寫字樓市場正在經歷從增量市場向存量市場的轉變。
過去三年，在高品質的新增供應入市推動下，租戶對高品質辦公空間的需求的釋放，甲級寫字樓凈吸納量達到歷史第二高水平。不同行業租戶在新建樓宇的租賃活動主要體現以下特點：
金融是新建樓宇中租賃面積最多的行業，新項目的落成為保險、證券和基金等擴張和升級需求較突出的租戶提供了選擇空間，其中麗澤作為首都金融業發展新空間，其所有甲級寫字樓均為過去三年間入市的新建樓宇，吸引了傳統金融機構總部、后臺部門和金融科技類公司的進駐。
TMT在新建樓宇的租賃面積略低于金融，但新建樓宇占其總租賃面積的比重達43%卻是所有行業最高。TMT對于交通便利性、集中可租面積體量大、平層面積大、硬件設施等要求，在新建樓宇中更容易得到滿足。
房地產建筑業也有32%的總租賃面積落位于新建樓宇，主要來自開發商在新項目中自用面積、地產服務類公司的升級搬遷以及第三方辦公運營商的擴張布局。其中，新建樓宇對靈活辦公空間配套更高的接受度與關注度，為第三方辦公的普及創造了條件。
升級搬遷是租戶入駐新建樓宇最重要的原因，新遷入新建樓宇的租戶中品質、區域升級的比例都明顯高于既有樓宇。其中，有89%實現了品質升級，新建樓宇尤其在硬件設施上相對既有樓宇有一定優勢；有46%實現了區域升級，CBD是過去三年新建甲級樓宇最集中的商務區，為原分布于全市的租戶提供了區域升級的良機，而麗澤等新興商務區也為分散在非集中區位或外圍區域的租戶提供了區位升級的選擇。
與此同時，既有樓宇租戶調整活動也不斷活躍。過去三年，既有樓宇因租戶遷出騰退出37%的可租面積，除了為樓內租戶預留擴租整合的空間外，業主將大部分用于引入新租戶。通過對比2019年和2022年既有樓宇的租戶變化，我們發現不同行業租戶在遷入和遷出既有樓宇的租賃活動上體現以下特點：
金融租戶遷出數量和面積最多，其中1,000平方米以下抗風險能力和穩定性較低的投資和財富管理類小型租戶占總數的七成以上。這些租戶所騰退的空間以小型零散面積為主，因而難以滿足大面積擴租或整合升級類需求，主要被又一批新興的中小型金融機構填補。
TMT和醫藥及生命科學租戶遷入面積和數量均高于遷出數據。近年來，TMT和醫藥行業的快速發展推動企業對工作環境、樓宇品質和品牌展示的關注度提升，既有樓宇的區位優、通達性強、行業集聚性高以及樓宇管理和配套完善等特點形成吸引租戶的主要優勢。
專業服務、能源及公共事業和制造業類租戶出入數量較為均衡，但遷出面積規模相對較大，主要來自這些行業內的大型企業，其遷出后主要遷往新建或者自用樓宇。
三年間，銀行、保險、電信通訊、法律、會計、醫藥及生命科學等行業租戶在既有樓宇的留存率均超過60%，這些細分板塊都是甲級寫字樓優質的傳統基石行業，規模實力和抗風險能力強，穩定性高。而留存率相對較低的其他金融、電商、新媒體、汽車、消費品等行業，受市場和政策環境影響波動性較大。
房訊網：作為一名從業者，您認為2023年以來商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的創新模式和創新案例？
劉煥麗：第一，“創新”一直是引領北京商業地產需求的主引擎。
盡管行業細分賽道頻繁切換，但“創新”一直是各行各業發展不變的主題，企業不斷加大對研發和拓展新技術、新產品、新應用場景、新業務模式的資源和人才投入，是寫字樓租賃需求增長的基礎。主要表現在：
金融領域中，在行業不斷提升直接融資比重，服務實體經濟發展與創新的努力下，保險、證券、基金、財富管理、資產管理等非銀行金融機構穩步擴張。在金融行業數字化升級背景下，金融科技迅速崛起。
TMT領域中，以個人為服務對象的互聯網+服務、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最突出的細分行業，而以企業為服務對象的軟件開發、人工智能、大數據等賽道則成為該領域的后起之秀。
產業領域中，以醫藥及生命科學為代表的高精尖產業、以消費升級和產業數字化、低碳化升級為特征的制造業也出現不少大面積的新增需求。
第二，企業需求行業演變持續深化。
TMT：盡管受到平臺經濟相關行業增長放緩和強化監管等因素的影響，2022年TMT的寫字樓新租面積顯著下降，但近期隨著政策環境趨于穩定，以及企業在戰略調整后重新聚焦與實體經濟深度融合的領域，并加大對人工智能、大數據、企業應用軟件、元宇宙等領域的投資，TMT需求有望重拾增長。
金融：受益于資本市場改革，尤其是股票發行注冊制全面實行、房地產行業再融資的重啟、公募REIT擴容、以及北京證券交易所業務范圍與上市企業規模進一步拓展，證券、資管等非銀金融行業業務和人員的持續增長將帶來更多的新增寫字樓租賃需求。
產業類：產業類在北京租賃面積比重相比其他一線城市一直處于較低水平，有較大潛力可以挖掘。未來在全國科技創新中心定位，以及北京“十四五”規劃確立的新一代信息技術和醫藥健康“雙發動機”產業戰略支撐下，醫藥及生命科學、新能源、集成電路、智能汽車等高精尖產業將成為寫字樓需求的新引擎。
房訊網：作為一名從業者，您認為未來20年商業地產（寫字樓、產業園）行業將呈現哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態？
劉煥麗：未來，存量市場無論在供應端還是需求端都將扮演主要角色。
供應端，在政府對五環以內商辦用地供應的限制下，新開發活動將顯著回落，既有樓宇成為租賃需求的主要標的。另一方面，在近年政府和市場城市更新投資與活動的推進下，由老舊寫字樓和商業、酒店、工業等非辦公用途樓宇改造的寫字樓將在成熟商務區陸續交付，部分高品質項目也會成為甲級寫字樓租戶的潛在選址目標。
需求端，高質量發展重塑辦公需求，租戶升級搬遷活動將取代新增需求成市場活動主力。行業或企業爆發增長時代結束，未來主流的新租需求將來自人才密集的大中型成長性企業，這些租戶品質要求更高，需求規模更有計劃性，和甲級寫字樓之間的適配性更強，將為市場貢獻更穩健而有力的需求。
CBRE發布的《2022年中國跨世代消費者調查》顯示，81%的中國受訪員工認為比起疫情爆發前，工作環境的質量更重要，該比例位列全球首位。員工對辦公環境中的空氣質量、噪音控制、采光、設計、多樣化的工作場景和健康休閑設施的配置均表達出更高的期待。
同一調查顯示，有90%和74%在市中心和新興商務區辦公的員工對交通及配套設施表示滿意，而在郊區或其他非商務區上班的員工中該比例僅為17%。隨著企業間對人才的競爭日趨激烈，核心商務區及拓展區、交通配套成熟的新興商務區將成為越來越多企業辦公的優先選項。
在此趨勢下，越來越多的甲級寫字樓將需要招募和管理數量更多、行業更多元的租戶組合，需要了解租戶及其所屬行業的業務現狀和前景，以對其未來需求規模和租賃活動做更準確的預判。
業主需要為租戶未來規模的變化以及混合辦公模式的推行，提前準備擴租減租的方案，或者提供靈活辦公空間配套。
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2023年12月28-29日，中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"光榮與夢想：數字經濟下的樓宇經濟"。
作為中國國際服務貿易交易會（CIFTIS）常態化活動之一，第二十屆年會將聚焦數字經濟、樓宇經濟、運營管理、城市更新、產業園區五大核心主題，深入探討行業發展趨勢及創新的戰略路徑和解決方案；年會期間將發布2023年中國寫字樓產業園品牌影響力報告，并將隆重舉辦全聯房地產商會寫字樓分會第二次會員代表大會，以及第20屆金廈獎頒獎典禮，預計將有800位社會各界嘉賓出席。
