房訊網訊 2021年6月24日，第三屆中國商業地產品牌建設論壇在北京富力萬麗舉辦，以"開拓新渠道 開創新生態"為主題，聚集新周期下商業地產品牌建設與發展，探索品牌引領下行業企業的創新趨勢，以品牌力量推動中國商業地產行業高質量發展進程。
第三屆中國商業地產品牌建設論壇由全聯房地產商會聯合房訊網共同主辦，房訊指數研究院與全聯房地產商會寫字樓分會承辦，來自商業地產百強企業和項目以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀等地產界、金融界、學術界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
木棉匯集團有限公司董事長閔杰在論壇上發表主題演講，分享了高存量時代的產業招商與產辦運營。他表示，中國城市化發展已進入拐點區域：從城市開發為主，轉型為以城市運營為主，在這一過程中，產生了很多被低估的商辦和產辦物業，表現為租金收益率低、運營粗放、資產被低估等。木棉中國提出高效解決方案，即為業主提供"空間升級"與"運營升級"服務，為租戶提供"拎包入駐"的優質"辦公體驗"，通過載體優化、租賃優化以及坪效優化，實現樓宇價值的提升。
以下是閔杰演講內容整理：
隨著城市化進程的加快，城市中心尤其是一線城市中心新增土地已處于極度稀缺的狀態，率先進入存量時代。中國城市發展已進入拐點區域：從城市開發為主，轉型為以城市運營為主。這是一個不可逆的趨勢，包括商業、寫字樓、住宅等，都需要去適應這個趨勢，積極探索資產的更新與升級。
高存量時代木棉提出資產增值解決方案
目前，寫字樓產業園已經進入高存量時代。2020年全國寫字樓總建筑面積達到6.28億平方米，預計2022年總建筑面積將增至7.06億平方米，產業園市場存量規模更為驚人，近十余年，全國工業用地成交總建筑面積達到了127.89億平方米，每年都保持著十億級的成交供應量。
在高存量時代，存量資產中有大量的資產是被低估的。全國被低估的產辦物業預計在4.3億平方米以上，而北京和上海被低估產辦物業也在2000萬平方米以上。被低估有三種情況，一是租金收益率低，二是運營粗放，三是資產價值被低估。
針對大量存量資產被低估的情況，木棉中國提出解決方案：為業主提供"空間升級"與"運營升級"服務，為租戶提供"拎包入駐"的優質"辦公體驗"，在幫助業主增加收入、為租戶降低辦公成本的同時，形成新的辦公文化，實現樓宇社會價值提升和資產增值。在這一過程中，木棉中國采用的模式是通過投資+招商+運營，最后實現租金溢價或銷售溢價分成。
以運營服務實現物業收益提升
在產品運營期間，木棉中國將對樓宇建筑實行載體優化、租賃優化以及坪效優化三項重要服務，提升運營期間收益；最終通過市場銷售、交易或者資產證券化的形式，實現資產的價值優化，提升退出收益。
載體優化主要是建筑外部更新和建筑內部升級。我們曾對2000多家入駐企業進行交付標準訴求調研，得出的結論是50%以上的企業希望辦公空間能夠戶內精裝+軟裝交付，可以拎包入駐。尤其是在疫情影響下，很多企業都不愿意自己花費精力去裝修的。空間打造是樓宇招商和運營的基礎，是非常重要的，好的空間給客戶的"驚喜"可以讓成交轉化率大于10%。
在租賃優化上，木棉中國不僅搭建了基于項目的"鐵三角團隊"，還基于項目的產品、營銷、運管等需求構建鐵三角系統，直接支持項目團隊運作，同時公司建立支持平臺，支持"系統鐵三角"與"項目鐵三角"運作，大大提升招商的效率。在客戶轉化率上，木棉中國在北京運作的項目最高達到了50%，正是得益于整套機制帶來的高效。
坪效優化通過運營管理升級和物業管理升級實現。運營中，大多數問題都源于"粗放"。例如疫情期間，很多企業需要免租或租金分期，如果是粗放的做法，"一刀切"，沒有免租或者沒有租金分期，這就會造成客戶的流失。所以運營中不能忽略很多精細化的細節，木棉中國總結了運營過程中5大類47項作業，對每一項都有細致的規范化的把握，有時甚至會精細到分析每一個客戶，哪一類客戶怎么服務等。
運營的最高標準是"不貳過"。木棉沉淀了龐大的運營管理制度與舉措，并形成項目運營案例庫與運營寶典，包括了經營管理一百項基本動作，并且記錄了以前的成功經驗和錯誤教訓。在什么階段采用什么樣的手段，取得什么樣的成果，都會做總結記錄，進而對運營過程中的不同情況進行有區別的修正與優化。
在有限的成本下，如何實現效率最高，同時確保建筑整體體驗感最佳狀態，木棉實施的分類管理法，用最大的專注去專注用戶專注的地方。一是一類空間，包括大堂、電梯間、衛生間、地下停車場電梯間、電梯轎廂、走道等，木棉對客戶敏感度高的一類空間實施最細顆粒態的的精細化、人性化管理與維護。二是二類空間，指出租單元內的空間，木棉對二類空間實施退租后24小時恢復的方式，確保最佳客戶體驗。三是三類空間，包括非一、二類空間之外的區域，即客戶敏感度不高的區域，木棉對這類空間，會在確保保潔與安全的前提下，控制維護成本。
客戶大部分時間要的不只是服務，還有好的體驗，木棉深悉這一點，推出全觸點客戶體驗。在客戶從"潛在客戶"轉變為"成交客戶"，直至"收房入駐"、"經營辦公"這一全過程，木棉中國針對與客戶的每一個觸點開展"體系化"、"標準化"的體驗管理。無論是簽約前、簽約后，還是簽約后入駐前、入駐后，木棉將所有的場景找出來，給客戶以極致體驗感，為客戶提供更多的增值服務和人文關懷。
2020年1月～2021年6月木棉（北京）出租率變化曲線
當前，木棉中國累計服務園區數量43個，服務園區面積120萬平方米，服務覆蓋城市 20座，累計簽約入園企業2000家，入園企業累計納稅100億元。在運營上也取得了很亮眼的成效，歷年平均入駐率 94%，入駐企業滿意度 93%，歷年累計實現租金收入 52億。希望把有更多的客戶、朋友可以體驗我們的管理思路和服務，謝謝。
來源：房訊網
編輯：wangdc
