隨著國內新冠肺炎疫情形勢好轉，一線城市寫字樓租賃活動也在逐步恢復。
多家機構數據顯示，相對于上一季度，今年二季度，北京寫字樓空置率穩定在16.6%，上海小幅下降至20.9%，廣州、深圳寫字樓空置率微幅上漲，但廣州在疫情沖擊下錄得最低租金降幅。
“從長期看，我國經濟發展韌性強、增長動能大，商業地產市場的規模優勢依然存在；在政策作用下，復工復產加速、生產生活恢復、消費活力增強，這些都將推動市場向平穩健康的方向發展。”中指研究院認為。
值得注意的是，深圳市場壓力值依然高企，寫字樓空置率已超過25%，位居一線城市榜首。仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰認為，深圳辦公樓市場已進入高供應、高空置率以及租金緩慢下跌的“新常態”，且未來長時間內不會改變。
寫字樓艱難回暖
與穩步復蘇的樓市不同，一線城市寫字樓艱難回暖著。
戴德梁行報告指出，雖有新增供應項目入市，但二季度上海寫字樓空置率仍然下降至20.9%，環比下降0.2個百分點，其中核心區域空置率14.2%，環比下降0.6個百分點。
疫情沖擊下，北京寫字樓市場同樣未繼續大幅下探。“隨著需求開始逐步釋放，市場空置率在有新增供應的情況下穩定在16.6%，與上個季度基本持平。”高力國際華北區董事總經理嚴區海稱。
科技、IT、金融行業租戶，成為此輪市場回暖中的主要驅動力，逆勢而起的生物醫藥、線上教育辦公、網絡游戲等行業也產生較大的擴租、新租需求。譬如，北京CBD商務區的中國人壽金融中心獲得北京諾華制藥大面積整租。
不過在疫情期間，行業低溫及激烈的市場競爭，迫使寫字樓業主及運營方不得不想辦法提高出租率，如加大租金下調力度、提供更具有競爭力的免租期等。
這使得北京寫字樓租金繼續高位盤整，環比下降1.7%至每月367元/平方米。因一季度租賃成交減少，上海的許多業主同樣在二季度降低租金預期，期末上海核心商圈租金為每月286.4元/平方米，環比下降3.7%。
嚴區海認為，北京市場需求的可持續性回暖，需建立在宏觀經濟增長符合預期、疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放三個條件上。雖然市場已逐步走出疫情陰霾，但今年凈吸納量在剔除自用和預租影響后，可能僅為歷史平均水平的一半左右。
同時，高供應問題依然存在，高力國際數據顯示，下半年北京市場會迎來近70萬平方米新增供應量，明年還有近80萬平方米新增供應入市。在需求中性的市場環境下，空置率預計將在2021年達到20.7%，系本輪高供應時期的最高點。
但鑒于北京、上海此類城市的吸引力，機構投資者的熱情仍然不減。萊坊日前發布報告稱，不少國際投資機構正積極尋求國內寫字樓、物流地產、數據中心等大型商業物業投資機會，多數只對核心城市的核心資產感興趣。
2019年，北京一舉超越上海，成為物業投資市場中資金爭相布局之地。世邦魏理仕數據顯示，北京去年物業投資大宗交易總額達到創歷史紀錄的866億元，高居全國榜首，這是北京邁入全球領先商業地產門戶城市的重要標志。
即便在受疫情沖擊的2020年，投資人布局北京的熱情也未被阻擋。仲量聯行表示，上半年北京商業地產大宗交易成交額已逾270億元，超過2017年全年水平，其中外資占比接近40%，是自2010年以來的最高值。
“盡管疫情為市場帶來諸多挑戰，但具備前瞻性眼光的投資者持續聚焦于更長期的市場趨勢，不斷尋求在京機會。”仲量聯行華北區投資部總監王剛表示，投資者持續關注核心區域，青睞有升級改造和增值潛力的物業。
深圳市場壓力值不減
與其他一線城市同步，深圳寫字樓市場的租賃活動也在逐步恢復。
據仲量聯行最新數據，因部分在建項目受疫情影響推遲交付時間、供應放緩，二季度深圳甲級寫字樓空置率仍保持25%的高位，但較之一季度相對平穩，租金跌幅已在二季度收窄。
戴德梁行數據也顯示，二季度深圳甲級寫字樓租金環比下降5.2%至每月222.91元/平方米。但上半年累計吸納量約14萬平方米，超過去年全年吸納量，寫字樓租賃活動于二季度逐漸恢復。
但是，深圳寫字樓市場的壓力值并未消減多少。“一般健康的市場空置率維持在10%左右，這樣方能保證市場買賣兩端活躍。”李文杰坦言，深圳辦公樓市場已進入“新常態”，即高供應、高空置率以及租金緩慢下跌，且未來相當長時間內不會改變。
針對深圳商辦市場的潛在壓力，7月4日，萬科集團董事會秘書兼高級副總裁譚華杰在參加一場業內座談會時也表示，深圳未來三年新增寫字樓供應量，可滿足未來25年的需求。
從供給端看，截至二季度末，深圳市場總存量已環比上升5.8%至781.2萬平方米，南山與福田兩區占市場總存量的85%。未來3年，深圳年均新增供應將超100萬平方米，寫字樓租金或進一步承壓。
與深圳形成鮮明對比的是，一百多公里以外，廣州的寫字樓市場仍處于安全線以內。在四大一線城市中，廣州寫字樓空置率最低，疫情下租金降幅也最低。
戴德梁行數據顯示，截至二季度末，廣州寫字樓市場空置率為6.7%，環比上升1.5個百分點，租金水平為每月184.5元/平方米，環比下降約2.7%。
報告認為，廣州寫字樓市場新項目入駐率有待提高，加之疫情對甲級寫字樓租賃活動的影響逐步顯現，這些都成為空置率提升的原因。盡管如此，疫情發生后，廣州寫字樓市場仍表現出較強的韌性。
二季度，廣州寫字樓租金同比降幅約為4.8%，而北京和上海分別下調7.6%和6.3%，深圳則下降約13.6%；此外，廣州是唯一空置率在10%以下的一線城市，上海和深圳都在20%以上。
戴德梁行研究院副院長張曉瑞認為，廣州新增供應量非常少，加上部分項目因疫情推遲入市時間，對市場承壓有所緩解。但相比北上深，廣州寫字樓市場面臨租金水平較低、市場活躍度不足等問題。
不同行業屬性的企業對寫字樓的需求也出現分化。“金融機構及TMT企業成寫字樓吸納主力，上半年租賃成交面積占比分別高達32.2%及20.9%。”張曉瑞稱，而抗風險能力較弱、前期快速擴張且以初創公司為主要租戶的商務空間品牌開始出現退租現象，行業洗牌現象加劇。
來源：第一財經
編輯：wangdc
