復工復產的速度比想象中還要快，房地產也不例外。重新開放的售樓處人氣如何？線下“停擺”的狀況是否還在持續？購房者、開發商、渠道商對于買房賣房的心態又是怎樣的？
近日，記者走訪石景山、豐臺、通州等多個熱門區域調查發現，在加強防疫工作的同時，各大售樓處的“人氣”正逐漸復蘇。越來越多的人愿意走出家門到現場看房，部分高品質或者高性價比的售樓處已經可以用“熱鬧”來形容，市場熱度的回升超乎想象。然而在這其中，距離真正落單還有些距離，購房者坦言“經歷了疫情的樓市應該拿出點誠意來”，開發商承認“特價房會有的，但要看時機”。經歷了這場疫情之后，買賣雙方糾結的根本依然是價格。
從VR看房的救命稻草 到復工即升溫的售樓處
微信、短視頻、現場直播、VR看房，一切可以運用的互聯網手段已成為疫情期間房企們的救命稻草，然而這根稻草實際效果卻不盡如人意。
國家統計局數據顯示，1-2月，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積下降39.2%。
整體銷售水平下滑，房企們所呈現的銷售成績也略顯“難看”。克而瑞研究中心的數據顯示，今年2月各房企的銷售業績創近幾年單月銷售新低，百強房企全口徑銷售額僅3243.3億元，環比下降43.8%，同比下降37.9%。從1-2月的累計銷售金額來看，百強房企的全口徑銷售額為9014.6億元，同比下降23.8%；有超八成的百強房企2月單月和前兩月累計業績同比雙降。
如此背景下，房地產市場給人的感覺就是“冷清”，那么重啟后的售樓處是否會改變這種現狀？近日，北京商報記者走訪了石景山、豐臺、通州等多個熱門區域，到第一現場去真切感受市場的溫度。記者對走訪樓盤進行歸納發現，“火熱”的樓盤占大多數，與調查前的設想大相徑庭。此外，“冷清”樓盤的銷售人員也多對后市抱有樂觀心態，不管是案場的看房氣氛，還是銷售人員的信心，都給人以積極的信號。
“隨著疫情形勢的好轉，越來越多的人也愿意走出家門到現場來看房了，最近兩周的人氣可以說直線上升。”長安云錦的銷售人員告訴北京商報記者，剛開放售樓處的時候，案場比較冷清，多數購房者更愿意打電話或者網上咨詢，親自到現場看房的寥寥無幾，目前這一“困境”已過去了。
在售樓處內，北京商報記者粗略測算了一下，同一時間看房的約有七八組客群，銷售人員也很貼心地勸導購房者保持“安全距離”，就在記者看房期間，現場還有3組客群直接簽約。
如果說“老項目”依靠此前的推廣積累下了人氣，那么近期即將開盤的長安九里則代表市場回溫的另一種態度。在去該項目之前，銷售人員特別叮囑北京商報記者要下午過去，“上午到訪的人太多了，要排隊等待，所以建議下午來實地了解情況”。經過一套入門檢查“手續”，記者進入現場看到，線下去了解該項目情況的人群也是“爆滿”狀態，受疫情影響，三三兩兩“隔離”而坐。
據長安九里銷售人員介紹，“目前每天到現場登記的客流量非常大，一天大概有30組，所以建議提前填寫意向，正式開盤后可以第一時間去選房”。價格還未明確、折扣優惠也沒有，但這卻絲毫沒有影響到購房者的選房熱情。
購房者等待折扣 開發商對賭剛需釋放
相較于長安九里項目的火熱，京投發展·臻御府則略顯“冷清”，在該售樓處內北京商報記者看到，除了前臺接待人員和幾位置業顧問外，并沒有其他購房者到訪。在記者看房約一個小時的時間內，也只看到一組購房者前來問詢。
不過據該項目銷售人員介紹，購房者看房目前都是“隔離”進行，每天的接待情況還是不錯的，但肯定沒辦法與疫情之前的客流量相比，整體處于恢復狀態，且成交量也較2月有所好轉。同樣的“冷空氣”在通州、朝陽等一些項目也有所體現，不過這些項目大多屬于尾盤銷售，所剩房源不多了，也一定程度上影響到了購房者的選房熱情。
“市場回溫是眾房企所期盼的，但市場恢復也需要時間來完成。”中原地產首席分析師張大偉表示，3月上半月全國主要城市的市場成交量相比2月有明顯復蘇，網簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調了20%以上，特別是一線城市網簽，同比下調了25%。此外，目前的網簽數據也并非市場真實情況的反映，當下的網簽數據基本上是開發商為了加快回款而爭取春節前的實際簽約逐漸進入網簽程序。
張大偉認為，目前除了杭州、深圳等極個別城市以極快速度接近疫情前市場成交量，大部分城市遠遠談不上火爆，只是個別優質項目、限價項目出現了相對熱度，但市場回溫是清晰可見的。
受此次疫情影響，買房的重要性得到了加持，購房需求會在后期得到釋放。合碩機構首席分析師郭毅分析稱，“剛需客群需要一個屬于自己的房子，改善客群則需要房屋品質、物業服務等方面的升級，不可否認，這部分需求會在疫情結束后傳導到房地產市場”。
北京商報記者在走訪期間也注意到，包含綠色、科技等元素的高品質住宅項目，以及限競房項目會更受青睞一些，到場的看房人員也相對較多，而這也正符合剛需和改善客群的選擇方向。此外，隨著北京供地節奏發生變化，限競房或將成為“稀缺品”，這也吸引了一部分客群加快選房節奏。
對于現場看房的初衷，北京商報記者隨機與幾組購房客群進行了交談，他們基本上都屬于年前已經看過的或者疫情期間在線上了解過的，現場看房就是為了能在疫情期間“撈”到一個實惠的折扣。然而具體的折扣標準，多家銷售人員均以“無折扣”來回應，但卻表示會有特價房來回饋市場，可遇不可求，告誡購房者要多“走動”。
原本滯后的購房需求 如遇折扣刺激或提前釋放
郭毅稱，受交易特殊性限制，購房者的消費習慣短期內很難從線下轉移到線上，因此疫情期間觀望情緒濃厚。但目前新冠肺炎疫情已得到有效控制，對于有需求的購房者來說，從春節前到現在已經沉積了3個月之久，面對疫情好轉的窗口期，這部分需求開始得到逐步釋放。
“另一個層面來講，購房者也在期待更大的‘刺激’，來激發自身的購買意愿。”郭毅進一步表示，目前的樓市狀態屬于“買方市場”，所以這是一個購房者信心塑造的過程，一旦遇到更大的“刺激”，購房需求或許會提前釋放。
壓抑需求的逐步釋放，是樓市回溫的具體表現，而持續寬松的信貸政策，也讓市場有了政策的刺激。
3月13日，央行發布公告稱，決定于2020年3月16日實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5-1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點，支持發放普惠金融領域貸款。以上定向降準共釋放長期資金5500億元。
這是今年第二次降準。首次降準是在1月1日，當天央行決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元。
市場分析認為，央行降準不僅能夠緩解部分房企的融資壓力，也能使購房者獲得相對平穩的信貸價格，按照慣例，對房地產市場來說是利好的。
“房貸利息的減少會在一定程度上拉動購房需求的回升，但這都是在正常范圍內進行的。”郭毅認為，隨著購房需求的釋放，“房住不炒”的核心原則并沒有突破，這是一個底線。一些城市可能通過人才引進等手段“變相”繞開限購政策，但政策邏輯的根本性并未發生改變。目前的政策核心依然是針對剛需和改善人群的購房需求，抑制投資、投機等行為，即便是降準政策也更多是“幫扶”疫情期間的房企渡過難關，而不是“大水漫灌”讓房地產市場再次煥發新的投資活力，未來房地產市場還是以“穩”為主。
來源：北京商報
編輯：wangdc
