曾經，商業地產被視為房企住宅開發業務的避風港，疫情之下，商業地產正經歷重創。縱使近日來，越來越多的商業地產業主、運營商、用戶逐漸恢復經營，但“大病后的康復”，絕非一朝一夕。
減免租金效果有限
近日，記者從北京多家購物中心了解到，部分超大型購物中心已經恢復營業，但縮短了每日營業時間。在這些超大型購物中心里，仍有一部分租戶商家閉店未營業。而一些區域型的中等規模商場，目前仍未恢復營業。
2月23日，記者走訪朝陽大悅城時看到，這一曾經人頭攢動的朝青板塊商業中心，如今顧客稀少。“這兩天顧客比前一陣稍微多了，來永旺超市購物的人一直不少，逛商場的人不多。”現場工作人員說。記者看到，朝陽大悅城絕大多數店鋪已開業，少數服裝類店鋪關閉中。餐飲店鋪沒有堂食者，幾乎全部是外賣訂單。
高力國際針對包含北京、上海、廣州、深圳和沈陽等地的29個零售物業業主和45個租戶的調研顯示，85%的受訪者表示客流同比下降八成以上，其中超60%已暫停營業。餐飲、零售、休閑娛樂等業態的租戶客流量下降最大，七成店鋪都呈暫停營業的狀態。營業額因疫情普遍同比下降60%-100%不等。餐飲企業租戶在本次疫情中受創尤為嚴重。
疫情籠罩下，多數零售物業業主紛紛出臺租金減免政策，但這遠遠不夠。高力國際的調查顯示，租戶對減免租金的要求比業主政策更高，希望獲得至少1-2個月的免租期。部分租戶表示給予品牌租金減免，并不能很大程度緩解當前的壓力，有效增加營收是關鍵。
更為棘手的是租戶和業主的退租糾紛。“現在很多商業地產都在和商戶或業主的退租泥潭中。對于疫情這種不可抗力，雙方的立場難以一致。”一位不愿具名的業內人士說。
最早5月恢復至疫前水平
在中經聯盟秘書長、優鋪網董事長陳云峰看來，受疫情影響，商業地產傷到的是機體，而非皮毛。
“商業地產市場受疫情的影響要遠遠超過住宅市場，住宅市場只是暫時停滯，隨著多地政府出臺適度寬松的樓市政策，疫情后住房需求會反彈。”陳云峰說。
可以說，疫情使得多地長期而嚴厲的住宅調控政策，有了一個輕微的轉向。目前，江西、浙江、西安等多地出臺對房地產的扶持政策，涵蓋提供金融、財稅扶持、公積金政策放寬、放松預售條件，到分期交土地出讓金、政府幫開發商舉辦網絡交易會促進成交等。政策面之寬，足以看出官方對于維穩樓市的決心。
“但商業地產的恢復未來是曲線型的，是緩慢的，不存在反彈。”陳云峰說，商業地產的用戶，包括商場消費者，寫字樓租戶、公寓或酒店的使用者等，對于再消費再投資的行為，需要一定的心理時間。“最快5月份恢復，如果能在6月份恢復到疫情前的市場，就已經很好了。”
贏商大數據顯示，2020上半年擬開業購物中心占全年擬開業比重約35%，特別集中在二季度。預計上半年開業率將呈斷崖式下跌；而受到商戶退租的影響，部分城市購物中心的空置率將有所提高。
戴德梁行分析認為，零售業中短期前景依然不明朗，大型購物中心市場空置率將有所推升，同時整體平均租金則面臨下調。體量相較小的社區型購物中心，由于著眼“便民”，提供日常生活必需品和生活服務，預計受本次疫情的沖擊相對市中心型、區域/超區域型來的小。
“體系風險”引發關注
然而，商業地產不是孤島。負面影響所形成的連環效應，不能低估。
“對于商辦物業的持有人來說，將直接影響物業的投資價值，回報率和收益下降；由此增加了運營商的銷售及招商難度；繼而挫傷了零售品牌的擴張積極性，有些企業不但新開店速度放緩，還有可能出現關店、裁員。”陳云峰說。
寫字樓和長租公寓也如此，陳云峰對整個商業地產市場并不樂觀。“疫情是雪上加霜，或使寫字樓空置率再下降10%，商辦租金下降10%。”長租公寓、聯合辦公等二房東模式的情況可能更糟。克而瑞的針對長租公寓業主的問卷調查顯示，在損失金額預估上，59%的企業受疫情影響損失金額超數百萬，規模型企業虧損更為嚴重。
商業地產此輪受到的影響，表面體現在運營、銷售上，實質則體現在行業的“體系風險”上。
世聯行董事長陳勁松認為，疫情將深化金融支持房地產產業鏈的程度。“現在長短租、文旅、寫字樓運營都遇到了用戶的不可抗力違約，那么接下來，資產的租值必然下跌，也就意味著資產價值的下跌，金融債券、抵押貸款就會受到影響。”
一直以來，開發商通過住宅銷售來為自持物業運營提供資金支持，同時通過自持物業抵押來獲得住宅開發的貸款，開發商考慮的是需要怎樣的“頂層設計”才不會導致系統性風險的多米諾骨牌效應出現。
如今的問題是，“重大金融突破在于REITs，房地產REITs何時大面積推出？房企再加杠桿的能力有多大？所以我認為，金融支持房地產產業鏈的程度會逐漸深化。”陳勁松說。
行業洗牌進一步深化
在業內人士看來，商業地產今年將出現大面積虧損，但疫情也會成為行業重整再出發的機遇點。
“大浪淘沙，行業門檻會進一步加高。”戴德梁行中國區商業地產董事總經理甄士奇表示，疫情將進一步加大零售品牌對線上渠道的拓展和優化提升，與線下渠道進一步融合，實現靈活切換；也促使運營商進一步思考統籌整合商戶，完善線上線下相結合的戰略。
商業建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間。當下多數購物中心都是內向型的購物盒子，疫情爆發后，開放式街區、通風性較好、戶外空間較多的“購物中心”，反而能夠接納人流需求。預計“購物中心”在建筑形態上會有更多的空間余地，泛健康也將是未來主基調。
陳云峰認為，未來商業地產開發商將控制發展規模和速度，壓縮費用，并更加重視融資及現金流問題。
克而瑞創研中心租賃數據部總經理王偉表示，“未來長租公寓行業將從追求規模增長的階段，進入精細化管理階段；企業將回歸經營本質，關注運營質量和利潤，實現內生型增長。疫情下，部分小企業瀕臨破產，也給運營能力強、具備核心競爭力的頭部企業帶來了存量整合的收并購機會。”
對于寫字樓市場，仲量聯行認為，各方參與者不能因非典年的市場恢復速度而盲目樂觀，但也應保持基本信心，主動提前采取措施、調整應對策略，以更合理的方式分配疫情成本，保證整體市場的健康水平。
來源：北京日報客戶端
編輯：wangdc
