近日，高力國際發布2020第三季度西安物業市場回顧與展望報告指出，三季度寫字樓市場持續回暖，房地產建筑引領市場需求；在政府政策扶持下，產業園租戶結構維穩；零售市場復蘇，餐飲及零售業態加速洗牌。
寫字樓當季回顧
市場持續回暖 房地產建筑引領市場需求
第三季度，永威時代中心、西影大廈及天一國際等3個寫字樓項目交付入市，新增供應面積合計15.5萬平方米。與此同時，得益于國內穩定的疫情形勢，全市經濟活動持續恢復，季內租賃需求回暖。
需求方面，房地產建筑行業持續活躍，占當季新增租賃面積近四成。在全市“穩投資穩增長”的背景下，市政府強調加大公路、鐵路等傳統基礎設施及社會民生項目投資與加快重點項目建設。因此，以建筑工程類為代表的企業需求活躍。此外，“新基建”諸如通信及新能源企業同樣錄得較大面積成交。
由于當季新增供應較大，致使全市空置率環比上升2.8個百分點至24.9%。租金方面，全市平均賬面租金環比增長0.1%，錄得99.4元每平方米每月。同時，租戶仍對租賃成本較為敏感，因此季內高力觀察到城北子市場以明顯的租金優勢吸納了更多的新增租賃面積，居各子市場之首。
未來展望
供應放緩 市場重回去化階段
此次供應高峰僅短期推高全市空置率。從供應端來看，新項目入市步伐放緩，高力國際預計第四季度全市無新增供應，而2021年，全市新增供應亦僅約20萬平方米，同比下降30%。
另一方面，傳統金融及房地產建筑等核心市場需求持續回升。同時新經濟發展將為寫字樓租賃市場提供新動能。9月，市政府印發《西安市2020年穩投資實施方案》，其中再次明確提出加大新經濟投資支持力度，推進5G、人工智能等新技術在數字經濟等的融合應用，以推動全市新經濟發展，從而逐步支撐相關企業辦公需求上升。因此，高力國際預計在供應回落及需求回暖的雙重影響下，市場空置率將重回下行通道。
產業園市場當季回顧
政府政策持續扶持，產業園租戶結構維穩
本季度共入市兩個產業園項目，分別為高新區的數字經濟產業園以及經開區的西安工業設計園（H）。新增供應面積合計23萬平方米。截至2020年第三季度西安市產業園總存量增至382萬平方米。
需求方面，本季度凈吸納量約為28萬平方米。與上季度相比有了較大增長。得益于政府優惠的招商政策和明確的招商方向，產業園租戶結構仍保持相對穩定。如華為，愛立信等科技類公司仍為產業園市場的主要需求來源。
租金方面，第三季度全市平均租金與上一季度持平，為50.1元每平方米每月。市場化的開發主體繼續采取以價換量的租賃策略；同時，新入市項目憑借其較高的產品力略微上調租金；同時，一些政府主導的項目租金保持穩定。因此，本季度全市平均租金與上個季度相比沒有顯著變化。
未來展望
根據目前的情況，產業園未來三年將有較大新增供應，主要集中于高新區和西咸新區。預計到2022年總庫存量將達到500萬平方米以上。隨著新增供應的持續放量，預計西安產業園空置率仍將繼續攀升。
從2020年到2022年,我們預計全市產業園平均租金將出現小幅波動。隨著產業園項目和寫字樓項目的集中供應，部分現有的產業園項目租金將承受較大下行壓力。開發商或以降低租金，延長免租期等優惠政策來吸引客戶，提升租賃表現。
零售市場當季回顧
零售市場持續復蘇，餐飲及零售業態加速洗牌
第三季度，西安零售市場在沉寂半年后迎來U Plaza及灃西吾悅廣場兩個零售項目，共12萬平方米新增供應入市，推動市場總體量升至近388萬平方米。雖受疫情影響部分項目仍出現較大面積空置，但新入市項目均實現了較高的入駐率，為西安零售市場帶來活力。此外，新入市項目均位于新興片區，同時拉動了新興片區的商業氛圍。
需求方面，餐飲及零售業態仍為需求主力。在部分較大連鎖餐飲品牌受疫情影響暫緩拓店的同時，伺機拓展西安市場的外來餐飲品牌表現活躍，加速了西安零售市場餐飲業態的洗牌。與此同時，如鐘樓-解放路等以游客為主要客群片區的項目，為迎合客群喜好則積極引入運動品牌。拉高了運動品牌需求占比，推動了零售業態的更迭。
雖市場逐漸恢復活力，但隨著餐飲零售的持續退租，部分項目仍出現較大空置面積，拉升零售市場空置率至6.2%，環比上升1.7個百分點。租金方面，由于部分空置率較大項目持續降低租金預期，全市平均首層租金環比下降1.0%至328.4元每平方米每月。
未來展望
雖國內疫情已保持穩定，但受國際疫情影響，部分國際品牌仍保持謹慎拓店態度。與此同時，隨著部分項目品牌合約陸續到期，項目間兩極分化將持續加重。在較大的空置壓力下，部分項目或將另辟蹊徑，整合利用空置面積打造場景化設置或引入更多新興業態，為西安零售市場注入更多活力。
高力國際西北區總經理李靜表示，隨著西安疫情的持續穩定，市場不斷釋放回暖信號，辦公樓，產業園及零售市場需求的增加使各類業主對未來的租金預期逐漸回穩。此前緊張的市場情緒逐步得到緩解。在國內經濟形勢向好，西安城市經濟迅速回暖的基調下，西安市政府對招商引資政策的持續“加碼”將使西安市場得到更多外部企業及投資機構的關注，推動市場迸發出新活力。
來源：高力國際
編輯：wangdc
