房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。
來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業新邏輯。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首匯健康科技園、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
據悉，中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，已連續成功舉辦十六屆年會，聚焦房地產行業發展進程，記錄并見證中國商辦地產歷史軌跡，是中國房地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇之一！
以下為中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會實錄：
主持人：尊敬的各位領導、各位來賓、女士們、先生們大家上午好！
歡迎各位來到北京富力萬麗酒店，出席"中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會"的活動現場。
我是來自中央電視臺軍事農業頻道節目主持人劉小唯，很開心跟大家見面。
本屆年會主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。2019年中國房地產市場的主基調依然是"穩"，穩地價、穩房價、穩預期仍是主要內容。
一方面房地產與實體經濟的融合越來越緊密。房地產行業、企業、業務將加快融合，體現為不同城市、不同市場、不同業態，將互相滲透互相補充。而另外一方面，在5G、大數據、AI系統、智能化等新技術的影響下，跨界融合也將愈演愈烈，尤其是房地產和科技創新的滲透和融合。
同時，隨著"因城施策"逐步貫徹實施，各城市市場分化愈加顯著。百強房企市場集中度繼續提升，中小房企則因地域限制，業績出現較大的分化。最后，房地產市場的結構性分化將進一步凸顯，有關的政策微調成為常態，一二線與三四線城市將繼續分化。
總之，隨著中國房地產改革的深入和存量時代的來臨，房地產市場進入新的周期，如何面對"新周期"，適應"新邏輯"，在戰略、業態、產品、模式等方面突破創新，如何將大數據、AI系統、智能化等創新科技與房地產進行融合，為房地產賦能，實現房地產的轉型升級，將是行業面臨的一些核心問題。
我們知道，"中國寫字樓產業園發展論壇"是由房訊網發起，并且聯合全聯房地產商會共同主辦, 是中國商業地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇！該論壇以年會的形式已經成功連續舉辦了十五屆，而今年是第十六屆了，是中國房地產界一年一度的頂級盛會之一。
今天在這里，商辦地產行業精英齊聚一堂，縱論商辦地產面臨的挑戰與發展路徑，展望未來辦公場景的新生態，圍繞當前商辦地產熱點話題進行觀點碰撞與現場討論，深入探討行業發展趨勢及創新的戰略路徑和解決方案，推動會員凝聚智慧、深化合作。
今天出席的嘉賓包括800多家全國主流房地產開發商，金融機構、上市公司、代理公司、物業公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來賓和朋友，讓我們對各位領導和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎和衷心的感謝，謝謝你們。
論壇還將通過新浪網、搜狐、網易、鳳凰網、騰訊網、房訊網進行全程的視頻直播和圖文直播。
現在，我宣布"中國寫字樓產業園發展論壇第16屆年會"開幕！接下來我要為各位介紹一下蒞臨本次活動的各位領導及各位嘉賓，可以說他們是從百忙之中抽出時間，在年關將近的時候來到現場的，所以說我們這樣一次盛會，是蓬蓽生輝了。他們分別是：
他們是：
全聯房地產商會秘書長趙正挺先生
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉先生
當代置業執行董事兼總裁張鵬先生
中國鐵塔北京公司副總經理李彤先生
CBRE世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨先生
全聯房地產商會酒店投資商分會執行會長、中商集團（亞洲）投資有限公司CEM冼鋒先生
遵化市人民政府副市長王洪軍先生
中科產城建設（北京）開發有限公司董事長郭瑩輝先生
隆徽健康產業發展有限公司董事長張毅先生
華潤置地華北大區寫字樓總經理齊淑芳女士
廣東堅朗五金制品股份有限公司副總裁白寶萍女士
金融街企業家俱樂部理事長董春平先生
中耀盛世（北京）房地產顧問有限公司總經理馬耀揚先生
遠洋集團寫字樓事業部副總經理黃志達先生
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱先生
響起熱烈的掌聲，對他們的到來表示衷心的感謝和熱烈的歡迎，歡迎各位。
朋友們，接下來我們進入論壇第一部分就是主辦方、協辦方致歡迎辭。我相信他們一定在此時此刻有很多的話要跟各位講，首先有請主辦方領導--全聯房地產商會秘書長趙正挺先生致辭，掌聲有請。
趙正挺：尊敬的鐘偉老師，尊敬張毅董事長，各位領導，各位來賓，媒體朋友們大家上午好，首先我謹代表全聯房地產商會對各位領導各位嘉賓的蒞臨表示熱烈的歡迎，和衷心的感謝。
中國寫字樓產業發展論壇源于2004年12月，目前已經成功舉辦12屆年會，由房訊網發起，并聯合全聯房地產商會主辦，目前是中國房地產行業規格最高，規模最大，影響最廣的專業論壇之一。
而論壇每年都有一個主題，今年主題是"融合與分化，新周期下的房地產新邏輯"，2019包括即將來臨的2020年的房地產市場的主基調，依然是穩字當先，穩地價，穩房價，穩預期是主要內容。一方面房地產與實體經濟的融合越來越緊密，房地產企業，房地產行業的相關的業務融合速度更加快，體現了不同市場，不同業態將互相滲透，互相補充。另一方面，像5G、大數據、人工智能、智能化等新技術影響下，跨界融合也將愈來愈烈，尤其房地產和科技創新的滲透與融合，我們認為在國際形勢更趨復雜，更趨嚴峻，國內經濟下行壓力加大的外部環境下，房地產市場今年應該說大概率事件會突破16萬億，可能會增速略微放緩，進入改革新周期，行業集中度提高，房企轉型升級速度加快，面臨著從高速發展向高質量發展的新的轉變。
中國寫字樓產業園區的發展論壇，作為全聯房地產商會的品牌論壇，今明兩天我們將和在座的各位一道從新時代中國經濟新發展的形勢著眼，聚焦中國商業地產市場發展，邀請房地產業界，金融界，財經界政府機構的杰出人物和領袖齊聚北京，圍繞2020年中國樓市的六個猜想，新消費、新流量、新機制、5G技術在房地產以及科技園的應用，超高層物業運營管理，中國寫字樓市場2019年回顧及2020年展望以及新周期下商業辦公的新邏輯，新周期下市場城市更新的新思考，新周期下科技園區的新模式，新周期下運營管理的新趨勢等等話題展開系列的演講和討論，找尋全新的路徑及廣泛深入的合作機會，同時記錄并見證中國商辦地產運行軌跡進行推動，朝著健康可持續的發展。
最后，在這里跟大家分享幾句我們年會上一些觀點，剛才跟鐘偉老師在休息室的時候也進行了一段時間的探討，目前有很多一部分聲音，而且還是很主流的聲音唱衰房地產市場。我們判斷，房地產市場短期有希望，中期很美好。第一，中國改革開放40年，中國經濟被唱衰了無數次，但是到現在為止，中國經濟還是像一條大船一樣平穩航行，而且是世界經濟的拉動者。第二，房地產行業在今后十年乃至更長一個周期，都將是中國經濟的穩定器，壓艙石。第三，我們判斷房地產業今后十年乃至更長一個周期，仍然是最好的行業之一。所以剛剛結束的全聯房地產商會2019年會的主題是：把握時代大勢，堅定行業信心。
最后，再次預祝中國寫字樓產業論壇第十六屆年會圓滿成功，也祝各位嘉賓身體健康，謝謝大家。
主持人：感謝趙秘書長精彩致辭。感謝您長期以來對寫字樓分會和房訊網的大力指導和支持。我覺得我們感恩在心的一個事情，再一次熱烈掌聲感謝秘書長，謝謝。
朋友們，接下來有請全聯房地產商會副秘書長房訊網董事長劉凱先生致詞。
劉凱：尊敬的各位領導、各位來賓、各位會員、各位媒體朋友：大家好！
首先代表論壇組委會，代表全聯房地產商會寫字樓分會、代表房訊網對大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國寫字樓綜合體發展論壇源于2004年12月，已連續成功舉辦十五屆年會，今年的主題是"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。
隨著中國房地產改革的深入和存量時代的來臨，房地產市場進入新的周期，如何面對'新周期'，適應'新邏輯'，在戰略、業態、產品、模式等方面突破創新，如何將大數據、AI系統、智能化等創新科技與房地產進行融合，為房地產賦能，實現房地產的轉型升級，將是行業面臨的核心命題。
商辦地產市場2018年下半年開始進入調整期，空置率、租金和售價均面臨一定的壓力與挑戰。根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）的統計，2019年第三季度四大一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運行，全國寫字樓平均空置率超過20%，商業營業用房空置率高達30%。這三個數據標志著商辦地產市場從傳統的賣方市場開始向買方市場轉變。
盡管當前國際環境不確定不穩定性因素明顯增多，國內經濟下行壓力較大，但是中國經濟依然是世界經濟的亮點。韌性足、潛力大，長期向好的基本面不會變。
因此，我們認為，作為經濟的晴雨表，以寫字樓為代表的商辦地產市場長期向好的趨勢同樣不會改變。
站在今天的角度看未來一段比較長的時間，我們認為，2019年以來，商辦地產市場從傳統的賣方市場向買方市場轉變為標志進入一個新時代，呈現出五大新邏輯。一是品質時代。最終用戶的對產品品質和性價比的需求，倒逼行業進入品質時代。二是精細化時代。市場競爭的需要，倒逼行業進入規劃、設計、開發、運營、管理全周期精細化時代。三是持有時代。一二線城市土地稀缺性，限購政策，倒逼行業選擇持有租賃運營而非打散銷售回款的持有時代。四是科技化時代。5G、大數據、AI系統、智能化等新技術應用，倒逼行業進入科技時代。五是創新時代。新零售新辦公新物種新場景的出現和發展，倒逼行業進入創新時代。
今天上午，我們將聆聽商會領導、經濟學家和行業領袖，分別從宏觀的、政策的、市場的、行業的、企業的各個方面進行解讀，就相關熱點話題展開系列主題演講；下午我們將就相關熱點議題展開系列主題演講；此外，我們還安排了兩場圓桌對話，就新周期下科技園區的新邏輯、新周期下運營管理的新邏輯等熱點議題展開熱烈討論和觀點交鋒。
同時，下午我們安排了兩場平行論壇，分別是新周期下城市更新的新邏輯：科技驅動，煥新城市和新周期下商辦物業的新模式：藍色商辦，光耀京南。歡迎大家參與討論和交流。
明天上午，我們安排了海淀北部E_ZIKOO智慧谷項目參觀考察，實地解碼智慧谷熱銷密碼。詳細信息請咨詢現場工作人員。
希望通過兩天的會議和交流對大家有所幫助，有所啟迪。
我們知道，北京是商辦地產發展高地，一直引領著商辦地產行業的創新和發展。當前商辦地產行業正面臨多年未有的壓力，更需要我們堅定行業信心，傳遞正能量，以科技創新驅動行業變革，引領行業高質量發展新勢能。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的藍光文商旅集團、首創高科、金隅集團、富力集團、北辰實業、中糧置地廣場、E_ZIKOO智慧谷、天安人壽資產、首匯企業、北京萬科、中海地產、中國金茂、金融街和所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有會員、嘉賓及媒體朋友。
謝謝大家！
主持人：非常感謝劉總，親愛的朋友們，房訊網發起主辦寫字樓產業園發展論壇到今天，已經走過整整16年，16年專心專注專業，感謝劉總多年的堅守和付出。我們知道，房訊網已經成為中國領先的房地產媒體之一，寫字樓產業園發展論壇已經成為中國商業地產的風向標和晴雨表。
接下來要進入兩個非常重要的啟動儀式的環節，首先隨著新經濟時代的來臨，用戶的需求已經從上班辦公升級為品質辦公、科技辦公。商辦地產行業因標準缺失而出現了諸多問題，例如產品同質化嚴重，客群單一，去化壓力加大，租售比難以達到投資回報需求等等。因此，全聯房地產商會寫字樓分會申請團體標準《商業辦公建筑綜合評價標準》，向商辦地產全行業從業者發出倡議，呼吁從最終用戶角度出發，參與做好《商業辦公建筑綜合評價標準》編制和宣貫工作，共同推動商辦地產行業實現行業規范和行業標準，助推商辦地產行業更好、更快、更健康的高質量發展！
讓我們以熱烈的掌聲邀請以下嘉賓上臺：
全聯房地產商會秘書長趙正挺
中科產城建設（北京）開發有限公司董事長郭瑩輝先生
全聯房地產商會酒店投資商會分會執行會長、中商集團（亞洲）投資有限公司CEO冼鋒先生
中國鐵塔北京公司副總經理李彤先生
CBRE世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨先生
隆徽健康產業發展有限公司董事長張毅先生
華潤置地華北大區寫字樓總經理齊淑芳女士
中耀盛世（北京）房地產顧問有限公司總經理馬耀揚先生
全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱先生
廣東堅朗五金制品股份有限公司副總裁白寶萍女士
遠洋集團寫字樓事業部副總裁黃志達先生
有請各位，大屏上馬上就會顯示出非常具有代表意義的啟動點，有請各位。
請大家準備，開始！我宣布全聯房地產商會《商業辦公建筑綜合評價標準》啟動儀式圓滿成功！請各位領導合影留念。
主持人：有數據顯示，中國作為全球國內旅游業發展最快的市場，國內旅游消費達到8409億元。未來十年，我們文旅市場規模預計達50萬億元，前景非常廣闊。中國文旅地產成為近幾年發展最為迅速的一大產業板塊。
房訊文旅地產將以"全面賦能全心為家"的核心戰略，以全聯房地產商會為依托，致力于推動新科技、新消費、新服務引入房地產行業，全面賦能全力推動文旅地產行業的轉型升級，打造中國領先的文旅地產媒體與創新服務平臺。
讓我們以熱烈的掌聲邀請以下嘉賓上臺：
全聯房地產商會秘書長趙正挺
全聯房地產商會酒店投資商會分會執行會長、中商集團（亞洲）投資有限公司CEO冼鋒先生
中科產城建設（北京）開發有限公司董事長郭瑩輝先生
隆徽健康產業發展有限公司董事長張毅先生
遵化市人民政府副市長王洪軍先生
金融街企業俱樂部理事長董春平先生
中耀盛世（北京）房地產顧問有限公司總經理馬耀揚先生
全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱先生
有請各位領導再次登臺，讓我們再一次一起進入倒計時。我宣布房訊網文旅地產頻道上線儀式圓滿成功！請各位領導合影留念。
在未來不光是商用地產或者是文旅板塊，更多是全民更加關注這樣的行業和這樣的領域，進而讓我們生活得到一個更高品質的提升。文化和旅游的確能夠讓我們陶冶青草，讓我們滋養出更多情懷，在昨天剛剛從馬來西亞飛回來，感受到某一個地產項目的精彩，所以我覺得文化和旅游真正能夠推動整個城市乃至整個國家相關產業的發展。
主持人：下面進入論壇的第二部分，開幕演講環節。請大家一起聆聽經濟學家和企業家對宏觀經濟形勢與房地產市場、5G技術以及房地產的相關解讀。
首先有請經濟學博士學位。北京師范大學金融研究中心主任、中國社會科學院國際金融研究中心研究員、中國經濟體制改革研究會研究員、長沙銀行首席經濟學家。熱烈掌聲歡迎有請出鐘偉先生。將給我們帶來演講題目是《2020中國樓市六個猜想》，有請。
鐘偉：非常高興有幸可以應房訊網的邀請，向大家匯報一下我們對于整個房地產市場一些理解，我主要從事金融行業研究，主要涉及房地產，我想首先說的第一點是我們怎么去看待目前經濟運行的態勢，有很多人非常擔心，就像很多人擔心房地產一樣，對中國經濟不用擔心它會繼續放緩，同時對房地產我們也不用擔心這個行業會是什么特別大的問題，這個行業即便不是一個朝陽旭日上升的行業，也是一個壯勝期，我們第一個不用擔心經濟繼續下行，我們看怎么理解下行，在2018年的時候，中國的GDP增速大概是6.7，在大的經濟體量中，在全球超過1萬億的GDP是排第二，第一是印度，印度在2019年已經在5以下，中國還在6以上，6以上GDP增速在26個超過1萬億美金的GDP大國，中間是排第一的。所以我們對我們自己潛在能力相比是慢了，但感謝外部的經濟體，他們的表現比我們的差。
2020年中央經濟工作會議剛開完，期待大家去看一下，有幾個變化，6左右還是要保的，意味著2020年經濟增速不會太慢，經濟下行的壓力有所加大的定位，經濟下行的原因去年定調是有結構性周期性原因，今年增加了一個原因，有體制性因素。總體來說，2020年中國經濟增速會放緩，但是一個溫暖的放緩的過程。
第二就是房地產市場是相當大的韌性，政策是有一定的，為什么說房地產市場有相當強的韌性，舉一個例子，2015年的我們商品房銷售面積可能在12億平米左右，今年可能會有17億平米略多一點，就是市場增長了50%。從金額角度來講，2015年房地產銷售的金額大概是8萬億多一點，今年可能翻一倍。而在這么一個三到四年過程當中，全國的商品房的施工和新開工兩個加起來，在2015年大概是73億平米，現在大概是84、85億平米，所以我們銷售金額翻了一倍，銷售的量翻了大概50%，但是整個庫存情況只比2015年微增12%-13%，所以整個市場韌性更足了。開發商目前每年籌集資金到位的量遠遠大于開發商每年投出去的資金，投資金額的量。不用擔心政策有余下，我們看到一些地方政府已經采取一些政策，比如限購政策的松綁，海南、長沙已經有明顯的松綁，在2020年這些政策會進一步調整。另外逆周期調控也是一定的，不用擔心，中國的貨幣政策的余地，中國財政政策的余地，都還是很大的。我舉一個例子，貨幣政策，如果大家關注一下易剛行長在《求是》雜志上發表的文章，人民幣匯率比我們預想的強很多，所以不用擔心，總結起來講，2020年可能是一個中國經濟下行的持續的一年，但總體的日子并不難過，房地產也可能會逐步穩定下來。我個人的猜測從今年年底，到明年上半年前幾個月，可能開發商拿地的熱情會進一步的高漲。
我們第一個猜想可能是行業的拐點已經到來，這個拐點主要是指規模的增長，為什么我們傾向認為2019年從銷售的面積來講，略有增長，銷售金額可能從統計數據來講有7-8%的增長，可是為什么我們認為行業的高位拐點已經到了，我們可以看一下銷售權益比，全國百強房地產企業大概占據房地產市場銷售金額68-69%，銷售權益比在2019年大約是78-79%，所以根據這些，我們認為只有流量銷售，沒有權益銷售的那些是摻水的。摻水估計起來，我們相信2019年真實的房地產運行情況是比2018年略差的，真實的財務數據要比表的數據大概虛夸了2%-3%，但并不以為過去幾年沒有虛夸，過去幾年也有系統性虛夸，房地產出現這種虛夸的局面是可以倒逼的，因為我們規模進一步往行業前十、前二十，以便爭取到更多金融資源，進入銀行白名單，這是沒有辦法。
不過我們得理解，2019年事實上并不一定比2018年更好，也就意味著像商辦這塊數據可能是更真實的，因為商辦的數據在2019年我們可以看到，寫字樓大概銷售下降了16%，商鋪下降了14%，這么一個水平。所以行業在2019年可能整體持平略有下降。從量來講，是失真的，從價格來講也可能是失真的，因為新房和二手房倒掛現象普遍存在，我們現在比較關心二手房問題在多大程度上會傳導到一手房，因為在2019年下半年，二手房市場在迅速的結冰，意味著消費者購房者他們對市場的預期變得更壞，這種市場預期隨著中美貿易戰的結束，隨著我們明年GDP的增速，可能會要保6等等一系列因素的出現，會不會在明年上半年這種結冰的現象有所緩解，這是挺關鍵的一個事情。
總體上來說，我相信二手房市場目前特別不好的情況，在明年上半年會略有好轉，新房市場在明年下半年會有明顯的好轉。這是我們對于市場的一個估計。這就意味著目前中國的房地產市場實際上處于一個高位平臺期，每年的銷售的量大概能夠有15-20億方，銷售的金額大約有15萬億左右，這是一個非常大量的市場，同時我想提醒諸位，這不是一個存量博弈市場，從住宅情況來看，新房每年銷售大約1200-1300萬套，二手房是400萬套，所以中國住宅市場75%以上比例是新房，商辦幾乎全是新的。所以總體上來說，中國的房地產市場仍然處于一個新房占據主導，可能市場份額超過80%，甚至更高的一個市場的情況，這仍然是一個增量市場，不是一個存量市場。
第二個猜想是長效機制到底是好還是不好，很多人特別對房住不炒之后的限購、限價、限商，一系列的限感到特別不舒服，但我們要換位思考一下，你作為開發商對這些阻礙力集聚做大做規模的措施都是不規模的，但政府考慮不是這樣，政府考慮房地產發展如此之快，對實體經濟，對于金融穩定，對于居民的消費產生作用，例如房地產和實體經濟，在2016年的第三季度之后到現在，對于房地產的新增的信貸，遠遠超出了對實體經濟的新增信貸。這是很厲害了，我們同樣還是以兩個點來比較，看一下2015年和2018年，2015年和2018年由于銷售的金額增長了大約80%-90%，銷售面積增長了40%，因此如果沒有2017年3月份調控政策，假定這個行業2019-2023年繼續過去三到四年的快速增長的步伐，假定這種增長步伐得以延續，那么到2020年左右，中國商品房新房銷售面積有可能會達到多少呢？有可能會達到25-26億平米，每年的新房的銷售住宅套數有可能會超過2000萬套，這2000萬套意味著已經遠遠超出了每年農村向城市前遷徙的全部人口，一人一套房都夠了。銷售金額有可能從2015的8萬億，2018年15萬億，到2020年可能會超過30萬億，30萬億是什么概念？將超過中國居民收入的一半，所以我們需要理解的是2015-2018年房地產高歌猛進的局面，如果延續三到四年，這個行業的確是會出問題的。
房住不炒之后各位限制政策，使得房地產的高位平臺期提前到來，而不是繼續上升，這個也許對行業是有一定好處的，并不一定都是壞處，更何況這樣限制政策在未來松動的余地還比較大，因此房地產行業目前所面臨的政策環境，并不是太糟糕的，或者說中央政府能夠有效調控房地產行業，使得房地產行業非常不景氣的手段，一個都沒有用。我們可以舉三個手段，第一個手段土地招牌掛放松一下，把地價打下來，如果說定金不能夠挪用，放在一個銀行托管，或者放在封閉賬戶當中托管，如果房地產稅政策提前到來，所以房住不炒政策背后真正影響到行業的集聚調整的政策，事實上一個都沒有，這個政策有可能更有利與市場形成一個長期的高位平臺期。
第三個猜想房企有可能未來逐漸靠本事吃飯，不是靠市場吃飯了，如果市場是高歌猛進的階段，很多房企業并不需要內功，只要膽子大，只要敢加杠桿就行。在未來一段時間，由于房地產市場，會不會形成高位平臺期，如果形成高位平臺之后，這個市場的房企會怎么分化，有很多房地產企業家表示非常悲觀，他們悲觀理由是什么？說這個市場以后沒有生路了，怎么活下去。這個不是一個真實的現狀，目前中國房地產時企業注冊家數有9.7萬家，真正其中有項目的10%左右，也就是不到1萬家的房地產開發企業，是有真正的運營項目的，剩下的9萬家早就無事可做了。那在未來，如果現在已經有項目的1萬家企業，其中20%還有項目，8000家都沒有了，那對這個市場又有什么影響嗎？也不會有什么影響的，一個房地產企業的退出和一個實體制造業企業的退出是不一樣的，因為房地產企業的庫存就是土地和沒有銷售的房子，而一個實體企業的退出可能是廠房、專業設備等等。所以作為一個純甲方的開發企業，無論是進和退，對于社會所造成的震蕩，對房地產企業家本身所造成的影響，要相對小一些。
未來企業可能分三類，第一大就是求大，有很多企業正在努力的通過合營、聯營和流量銷售方式使得自己顯得很大，這些大的企業，top10在未來市場占有率有可能未來五年市場占有率會超過50%，有好處嗎？有好處，因為他們已經是全國特別重要的開發商了，每年都會有2-3家企業進入到千億銷售俱樂部，但他們僅僅很有可能能夠獲得行業平均回報水平，如果我們看一下銀行業就知道了，中農工建利潤表現差異不大，他們是全國性特別大的銀行，只能獲得行業平均回報，這就是求大的結果。第二類是求優，你可能不是行業當中最大的，但仍然是行業當中中大型的，那個時候這些求優的企業業績分化會非常厲害，就我們以股份制銀行上市銀行來講，我們做一個比較，我們可以看到今年有一些中型銀行的股價不漲，有一些中型銀行像寧波銀行、平安銀行股價今年漲了60%、70%，所以中大型的金融機構、銀行，他們的業績的分化是極其厲害的，未來房地產企業如果處于第20位、第50位，當我們看這個榜單的時候，這個榜單的變化是很劇烈的，并不僅僅在排名而在于他們財務回報水平，前十大榜單在未來能夠逐步穩定下來，所以我們如果要考慮業績的彈性去選擇優秀的企業，應該在20-50位之間。求穩的企業就是50-100位的房企，這些房企目前典型的特點是市場占有率在下降，杠桿率也在下降，競爭能力在衰退，這些企業進取心不太強，可能有一部分企業有優質的土地儲備，他們慢慢就從市場上淡化淡出了，因此未來的房即便一萬家，真正的有兩三千家還活躍著，這也不代表這個行業不好，這個行業仍然是好的，但這個行業的分化會特別厲害，這就要求在座的諸位考慮一下，到底是做一個銷售過千億的大型房企，還是要進入這個行業掙錢的這兩個目標是不一樣的。
第四個猜想是商辦的安全邊際變得更大還是更小，有很多人會說不行，金融行業正在供給側改革，完了，成本等等，現在我們一些機構，他們發布的報告都認為我們北上廣深這樣城市寫字樓空置率也是15-20%之間，全國都有相當大的空置，怎么去理解這些寫字樓和商業空置的情況，我們需要這么去看待。也就是在過去20年間，中國一共供應商品房是170億平米，其中大約30%是非住宅的商辦，包括酒店在內，這都有多少？大約有50-55億平米，平均到城鎮居民每個月6平米略多，所以以6平米城鎮居民每人6平米的商辦，的確是多了一些，這個毋庸置疑的。更重要是商辦的確是在改革開放之后新型物業形態，不像住宅一樣，這是一個總量的狀況。
如果從現在看未來就不一樣了，我們有一些因素來看未來的商辦的情況，第一個我希望大家理解，優質資產在減少，我們對于優質資產的預期回報率在下降。如果看一下2019年初到現在負利率、零利率在全球是蔓延的，有30多個國家中央銀行采取了大規模的降息的措施，例如說印度，2019年到目前為止已經降息五次了，所以投資者對于投資回報的要求在下降，如果我們看一下中國的話，銀行的理財產品投資回報在2018年之前能夠獲得4%左右的回報，在今年降到了3-3.5%，微信支付寶提供給諸位貨幣市場基金匯報已經降到2%左右，在2012、2013年這個回報還在5以上，所以我們大概相信商辦未來投資者預期回報率水平會有所下降。
這也是我們看像招行蛇口，剛剛在香港發了一個REIIs，給出投資者的預期回報大約是6%，進入資產池的資金估計的折扣大約6.5-7左右。但是我相信，在未來隨著全球增長繼續低迷不振，低利率和負利率繼續存在，我們對于這些優質的商業、寫字樓、物流等等所期望的穩定回報水平會比現在6更低，可能會滿足5或者更低的水平，這樣會使得我們在境外做REITs的時候資產折扣率下降，對于資產運營難度，資本化率要求也會下降。
第二個因素是金融開放，當我們回顧一下外資進入中國房地產市場的話，突然發現外資到現在20年過去了，仍然非常估值，他們喜歡中國的寫字樓、酒店、商鋪，尤其是寫字樓跟酒店，但他們不太喜歡中國的住宅。盡管住宅在過去20年是快周轉最掙錢的，那么中國金融開放到了什么程度呢？到去年的話，資本只進入交易賬下流入的資金大約1100-1300億美金，我們在貿易向下的順差也就1000多億美金。今年我們在金融和資本交易賬下的外資流動的順差有可能會有1700、1800億美金，這些資金并不僅僅流入債券市場去買國債，流入股票市場買優質的股票，同時也流入中國不動產市場，而流入中國不動產市場的時候，這些外本投向的標的不是住宅，而是商辦。這些是耐心資本，愿意長期持有的，如果從這個角度看待的，我們相信商辦在2019年整體呈現出負的14%-16%的增長，空置率大概平均在15%-19%，這個現狀是存在的。如果我們細分一下，我們可以看出像北京、上海這樣的供應增長有限的市場，每年供應增長大約5%-6%，租金回報水平，市場供求平需水平是不的。之所以有些市場變得比較特殊，例如深圳，那是因為短時間供應量過大，每年供應增量超過20%。那自然會導致短時間的市場失衡。如果我們從稍微長一點時間來看的話，我們覺得預期回報率的下降以及外資對此類物業中長期的看好，還是會使得這個市場有前景的。
第五個猜想是行業的總體在高位平臺期的時候，利潤回報會有所下降。利潤回報會有所下降，我們怎么辦呢？我們需要做一些事情，這個行業在2018年開始就頻頻出現各種各樣的問題，在2019年問題爆發的更充分一些。也就是貴圈實在太亂了，貴圈太亂的意思是什么，過去掙錢太容易，以至于導致幾乎任何一個大型房地產企業寄生在這個房地產集團身上的體外公司規模太大，從工廠、景觀設計、渠道、營銷，甚至是人力資源獵頭都能從中撈一票。因此從房企體外公司瓜分走的利潤，我們沒有精確的估計，我們粗略供給是體外公司瓜分了本應該屬于房地產企業，但被表外化，被分流化，被這些寄生企業吸走的血占這個行業利潤大約20%左右，這個20%利潤是要回表的，這個行業按照政治術語是需要洗洗澡，照照鏡子，回頭看的，因為日子不好的時候，真的沒有辦法去養活這么多有職業經理人的道德風險，內外勾結，自己吃自己的企業，太多了。所以這個在今后一段時間可能會收拾一下，就像銀行業發生的事情一樣，銀行業有個指標，我們稱之為叫做收入成本比，在過去三四年，銀行的日子之所以過的難受，就是因為銀行體外公司減少了，銀行收入成本比下降了10個百分點。這是一個有可能發生的變化。
另一個發生變化就是融資變得更難，也就是開發商被迫以前的利潤主要讓步方是土地和稅收，未來的利潤讓步方除了土地和稅收，指向主體會是地方政府，也有可能是融資環節，尤其是前期融資和供應鏈企業，指向的主體是金融機構，所以未來剝削房地產主要有兩大類型機構，一類是地方政府，另一類金融機構，財務成本可能會上升，在這個過程中，行業利潤率整體變薄，顆粒歸倉就意味著體外公司需要清理。這是第五個猜想，在今后一段時間，寄生在這個行業上的企業生態會有一個急劇的變化。
第六個猜想向大家匯報的是你想不想轉型，一開始我就聽到主持人說有地產商要向文旅轉型，前幾年房地產有一個大炮叫任志強，他曾經說，他很后悔，如果時光倒流，他愿意做互聯網，而不做房地產。那是在2013、2014年的時候，如果2017年的時候他肯定信誓旦旦的，我肯定生生世世做房地產。實際上房地產轉型的機會和必要性是不太大的，因為你本身就處于一個利潤比較厚，市場容量相當寬厚的好的市場當中。這個市場容量有多大，16萬億就意味著每個月的銷售都超過1.2-1.3萬億，這個行業的銷售如果稅前毛利可能會占到三分之一，就是有五萬億左右可供各方瓜分的蛋糕。即便你是銷售過百億的房企，全國銷售過百億的房企不足300家，也就280、290家，在這個進程當中，即便每年銷售過百億又怎么樣，只是瓜分了行業的市場千分之一都不到。中國現在單個城市新房銷售破千億的城市，有40多個，即便你在某一個城市生根，獲得百億的銷售收入，也并非難事，所以這個行業要向其他行業去轉型的必要性，在我個人看起來，還是不太大，或者以前房地產+什么、+什么，萬變不離其宗的核心應該在于地產，而不在于其他。因為畢竟地產還遠遠沒有到一個以存量為主的幸存者游戲過程，這個市場的機會還是很多很多的。
我們需要去在這個過程當中，如果我們并不像其他行業轉型，我們需要做什么，我們猜想就是需要進一步深耕，深耕是什么意思？以前開發商的深耕有三個意思？一個是定位目標市場，第二提升產品能力，第三就是金融，當我們去考慮這三個因素的時候，當我們首先考慮市場的時候，你就得有定力，不要被過多的誘惑迷失了眼睛，我們介紹一下中國目前房地產市場，我們可以簡要這么理解，長三角目前占有中國新房市場的37%-38%，中國GDP過萬億的城市超過50%在這個區域。珠三角或者大灣區其實只有五個城市是比較重要，那個市場提供了商品房新房容量的13%-14%。京津冀其他不存在冀，只存在京津，如果把這三個市場加起來可以發現60%的市場已經搞定了。得長三角者得天下，這就是未來的目標市場，而其他會有一些碎片化市場，比如說產品能力，產品能力提升也是很重要的，不管是市場能力，還是產品能力，都是作為開發商特別喜歡愿意去改善的能力。在過去20年，非常少的開發商使得自己的金融能力有了長足的提升，也就是說市場能力和產品能力都是橫向能力，不決定你的生和死。對于一個房地產開發企業來講，真正決定你能穿越周期的，是你的金融能力。我們可能會去羨慕萬豪，會去羨慕黑石，人家能力的長項就是金融能力，以及由金融能力同時誕生的不可或缺的對于商辦需要有高度專業運營經驗的運營能力，你沒有運營就沒有金融，沒有金融就沒有運營，只有這兩項能力都有了才能做好你的縱向能力，所以當我們搞第二個猜想的時候，深耕是什么，深耕市場是必要，市場不由你定，由市場的周期，深耕產品是必要的，產品不由你定，它可以外包，真正需要開發商去認認真真做的，尤其是商辦行業需要做的，是兩類縱向的能力，一個能力是金融能力，幫助你穿越周期，另一個能力是對不動產的資管能力，這兩項能力是縱向的，也是大多數目前從事商辦領域，房地產企業可能容易忽視的，這就是我所向大家匯報的六點猜想。
最后總結一下，對于2020年，我們不用太悲觀，對今后相當長的時間，中國房地產行業仍然會處于一個高位的平臺期，即便不是迅猛增長，這個市場的容量也足夠大。另外我們提出的六個猜想，這些猜想當中想給大家建議是什么？就是商辦在2018、2019年已經連續表現不太好，但在未來隨著低利率蔓延和預期回報率的下降，以及中國的進一步金融開放，我相信在這個市場當中，會有更多的耐心資本的出現，會有更多的優質的具有穿越周期能力的不動產資管運營方的出現。
謝謝大家。
主持人：謝謝，感謝鐘偉主任的精彩演講，六個猜想，讓我們對中國房地產未來更加充滿了信心，我們相信房地產行業仍然是國民經濟重要產業之一，也一定會給我們的房地產商們帶來一些相應穩定而且相對比較豐厚的回報。同時也會給我們國家帶來更多的經濟增長點。
接下來這位演講嘉賓是我們的老朋友，當代置業（中國）設立于2000年1月11日，公司傾注于綠色科技+舒適節能+數字互聯的全生命周期生活家園，并打造中國節能地產領域的標志性品牌-MOMΛ，領跑綠色科技地產，榮獲數十項國內外綠色認證大獎。我們邀請當代置業執行董事兼總裁張鵬先生為我們帶來演講，他演講題目是《數字科技煥新產業》，掌聲有請。
張鵬：尊敬的趙秘書長，劉凱秘書長，大家上午好，剛才認真聽了鐘老師的演講，受益匪淺，但是開發商有自己的邏輯，我們聽上去每條都對，但是開發商要去做，又特別特別難，劉凱之前找我的時候，我再想應該找一個寫字樓和產業園的會議，找我們以住宅開發為主的開發商來講，邏輯不對。但想想也對，這個時代沒有什么對，沒有什么不對。昨天我們跟大家通報一下，新浪樂居在懷柔，很多人應該也參加了，搞了一場盛大的地產的聚會，幾乎前30強的一把手和董事長們都到了，開了一個閉門會，就是大家聚在一塊吐吐槽，發發牢騷，這么大的壓力。但我總結下來幾個方面，接下來地產商在這么嚴峻的經濟形勢下，考驗的是投資能力，不能拿錯地。
第二考驗的是融資能力，誰還能拿到錢，第三過去一概不重視的基本功，運營能力，成本控制能力，包括營銷能力，營銷實際上過去是地產商沒有做的營銷，實際上像剛才鐘老師講的，過去的營銷都是粗放式的，住專業與產品前端的，而不是客戶入住后端的，所以現在被渠道綁架命題也不對，也不完全正確，但是能不能把渠道費用降下來，一個企業管理費用、營銷費用能不能控制在整個當年銷售額2.5以下，似乎是非常非常艱難的。
我們就把問題聚焦這在幾個細項，最后大家講，每個企業八仙過海，各顯神通，反正年年難過，年年還得過，考驗的是一個企業是不是具有長期主義精神，是不是致力于長期發展，如果短期，相信很快就會有很多房地產商出現了各種各樣的問題。
所以我是從一個地產商的角度簡單把我們對地產的形勢做一個我們的解讀。經濟上的地產政策，中央經濟會議剛剛開完，我們對降息有期待，但現在還沒有看到曙光。當然我們對因城施政，每個城市的調控管理有很大的向往，但是長沙又出了利潤不能超6-8，全都控制住，房住不炒還要堅持下去，金融政策、信托，2019年年中，上半年似乎信托又成立了一個救命稻草，也不能講救命稻草，但是大家都通過這個方式拿到了一些錢，下半年窗口指導，所有錢都會涌入，從中包括正常的開發貸，現在都越來越難。
所以我們也認為接下來有幾個共生，第一經濟大周期短周期，和區域周期疊加在一起，一個項目一個區域，都不能判斷失誤，我們也進了天津，天津有一個區域，不想提了，三個月前3月45套，三個月以后3月賣兩套，能判斷的準嗎，判斷不真，產業共生，我們進了40幾各城市，現在政府對產業的聯動，產業的導入，帶來的人口，帶來的稅收特別感興趣，但是現在他要求你先把商業，先把產業園，先把所有能夠帶來的人口，和稅收的先見到一定程度，供你住宅用地，那個住宅用地還要分開招牌掛，還不一定是你的，所以我用產業獲取土地也不是那么容易。
城市共生，京津冀、大灣區、長江中游、中下游、華東，別選錯，四五線、五六線效應，但是有一個現象值得注意，原來大家覺得一二線地產商應該是利潤的高地，現在反過四五線反而拿對了，有利潤，一二線證明一下存在感得了。昨天還跟一個地產商交流，北京十萬塊錢以上的項目銷售增速降了70%以上，這是我們切實的感受，大家愿意看統計數據也沒有關系。所以房地產我們就總結出來企業往下怎么辦，六個方面堅持住，可能還能活下去，成為今后的三五十家，三五十家不一定，但是要致力于長期注意。
價值觀，我們認為把企業利潤放到歷史長河評價，真正被大浪淘沙留下來的公司，一定是為社會承擔責任，具有正向價值觀的公司。這句話大家聽上去是理論，但是我們看一下中國的前100強，世界的500強，沒有一個不是如此。我們認為模式要清晰，管理要規范，把現在企業制度放到地產行業，過去大家也覺得可做可不做，但我們認為未來現在企業管理制度是這個企業能夠保留生存下來最重要的組織形式，昨天我們也討論了，說以前開發商一把手，總裁也好，董事長也好，坐在一起，在哪拿地，多少錢拿的，市場占有率，增長率是多少，昨天討論都是你的組織模式是什么樣，變型了沒有，又裁了多少人，哪個區域進行調整，話題都在轉移。
戰略非中心、大流量、創動能，這個經常在談，沒有一家企業能夠一枝獨大，今后都是產業鏈和產業鏈的競爭。昨天晚上跟白寶萍在一起，今后企業的競爭是企業形成價值鏈和價值鏈的競爭，鏈合在一起，成本最低，形成了差異化的競爭，這可能是一個優勢。大流量把自己的邊界打開，而不是以我為中心，創動能相互賦能，企業與企業之間，價值鏈與價值鏈之間。
產品，精耕細作、產品主義、場景運營，從跑馬圈地，到一定要細致入微，從過去的營銷主義，真正走到產品主義，過去營銷是怎么好賣怎么來，今后是誰的產品能夠獲得客戶，產品主義至上。從過去的空間規劃到場景運營，往里裝服務，裝內容，裝配套，裝老百姓潛在的需求，未來的需求。
風控，現金流、負債率、利潤率，這是鐵三角，尤其是現金流，在現階段，至少我認為在明年6月份之前，應賣盡賣，應售盡售，因為本來銷售形式就在下降。就在減緩，手里的貨不要囤，趕快賣掉，現金為王。利潤率，剛才鐘老師說的很對，平均利潤率已經下到9個點了，大家看到那個財務報表，公開的財務報表，都是經過合理合法的美化過的，但是真正的利潤率，地產商心里是非常非常清晰的，現在是個位數。負債從200降到180，降到80左右，這三者我們認為才能夠相對于平衡。還有一個就是資源資本和資金不要錯配，用短錢一年的錢，兩年的錢，12、15，有的都到16了，去干文旅項，去干養老項，這都是嚴重的錯配，而在我們身邊還真的不少見。所以我們在七內部，這也都是劃了鐵律。
客戶滿意度，從適應到引導到創造，這個事只說一句話，沒有任何一家地產商過去把客戶滿意度作為企業戰略的KPI，有的也都是形同虛設，但是我們相信以后，就像汽車一樣，就像制造業一樣，就像白色家電一樣，客戶滿意度要成為企業績效中比重占的比較大的一個指標，這天應該很快就來臨。
創新，產品創新、模式創新、技術創新，我講只模式創新，模式創新現在很多企業都在做了，把所謂的多元化，有的是同心多元化，有的就是多元化，一業為主，多業為輔，有些有現金有錢的，什么領域都做一點，沒錢的就圍繞房地產增量和存量做配套，我覺得在現階段，都能夠讓企業在企業內部的組織上和發展上能看到希望。這件事情地產商是具有說服力，最有條件的，因為他的客戶最多，空間最多，應用的場景最多。你不做誰做？
第四方面講一講我們最近研究了一個字，叫熵，在形勢不好的時候，企業面臨巨大危機的時候，這個熵在增多，企業熵、組織熵、流程熵、授權熵、城市建設也是熵，熵多了就無序，無效的能量，沒有方向，方向感缺失。我們當代和一批這樣的公司，我們一直在思考，怎么能讓減熵，熵減，下一步往哪走。昨天我在閉門會上也講到，因為也有頭部的幾千億的公司，五六千億的公司，也有幾百億的公司，主持人問你們說說未來地產上怎么分化，我說怎么往幾個方向，現在35家千億，可能會占到整個地產份額的70%以上，這個趨勢已經越來越明顯。還有那么多公司怎么辦，資產管理公司，徹底轉型到金融公司，這個跟企業的基因有關，還有一類轉到數字化公司，資產管理公司、科技公司做地產繼續做增量和存量，骨子里傳統地產公司，就這么幾類。大家說也值得商榷，沒有對和不對，只有適合和不適合。我覺得像當代這樣的公司，因為我們20年就做綠色科技，所以我們就升級為以地產開發增量和挖掘地產存量為主要基地的地產科技公司。甚至可能地產都不要了這兩個字，就是地產，基于什么認識，我剛才講了，地產商什么最多，不是錢最多，錢不是你的，有的杠桿都是1：10了，地也不是你的，遲早你要賣出去，你留一部分，不管轉型到哪去，一定是輕重資產結合，沒有重資產，也沒有輕資產，沒有你的主業，也沒有你未來的主業，這句話有點矛盾，大家可以琢磨。
我們基于這么幾個認識：未來仍然是數字科技的天下，數字化已經貫穿了地產開發的全過程，所以我們認為建筑和建筑的鏈接是一個趨勢，建筑是硬件，建筑和建筑怎么鏈接。建筑和人的鏈接，我所說的建筑，也包括空間，也包括商辦，也包括產業園，也包括小鎮，也包括住宅，人和建筑的鏈接，軟件和硬件的鏈接。最后人和人的鏈接，人與人是動態和動態的網狀的鏈接，這些都需要科技，都需要數字化。
第五硬科技、黑科技，所以我們在內部做了這么一個系統的定義和命題，我們在兩個方面發力，一個叫硬科技，一個叫做黑科技，什么是硬科技，就是伴隨著房地產，設計、建設、施工、運營相伴相生的科技系統，就把它定義為硬科技，凡是在建筑領域，建筑外跟人相關的，跟人的需求相關的科技就叫做黑科技。去滿足所有人在建筑里和建筑外的需求的科技就叫做黑科技。所以接下來我們怎么進行熵減，讓血管里的雜質降下來，讓效率更高，讓成本更低，讓下一步的盈利模式更清晰。數字化、科技化，做這么幾件事：端側建模，網側鏈接，云側應用。
端側就是把你建設的全過程形成數字化建模，我舉一個例子，我們在所有建筑里從設計圖紙開始，跟建筑物里技術相關的，任何一個隱蔽工廠，任何一個設施設備，我們都用傳感器，用鏈接的模式記錄下來，讓它建成以后可追溯、可視化、可操作，可監可測，最后還加一個可控，就是我們現在做的事情。房地產的主業繼續往前做，但是地區讓地產變得數字化一些，變得科技一些。我們過去你看水、電、煤、氣，在任何一個建筑里，都能夠集成到一個底層數據庫里，這個數據庫越積累越大，越積累越多，最后用數學算法找到新的降低成本、優化管控措施的辦法。舉一個小例子，這是我們在通州寸土寸金的地方建了一個當代建筑藝術博物館，操刀主設計世是當代時光里的莊維敏大師，這個建筑很有意思，是以能量流動為設計理念，時刻強調室內環境和室外大環境能量與能量交換的一個新建筑，在這個建筑建設的過程中，從圖紙開始，我剛才講到，建設的全部過程都記錄了下來，我們預計建成以后，能源降低一半以上，成本降低20%。前兩天全聯開會的時候，廣聯達的刁董事長提出一個理念，他說以后地產商給大家交付實體建筑一共是兩套圖紙，或者是兩套云端的東西，一套是物理世界，一套用BIM和物理方針技術集成的虛擬世界。我說還有一個，因為硬件和硬件的集成和數字孿生的呈現，人沒在里面。我們要交出去三數一圖，這個數就是數字，把人集成在里面，人的需求，人的行為軌跡，人的消費習慣，能不能抓取出來，這是我們以后要做的事情。
這是我們做的另外一個，在順義建設一個全生命周期適老化的，把我們過去所積淀來所有建筑物質基礎都呈現了出來，但是裝配式在工廠里加工45天，現場拼裝，7天完成，既沒能耗，不消耗能源。科技家居里面全部都實現，我跟聶部長（音）到現場看過，運用了大量傳感器，把人在屋子里的行為軌跡全部都記錄下來，當然這個背后還有一個安全的問題，我們今天會上不想討論這件事。所以我想表達什么，技術都是成熟的，技術的鏈接和集成上了一個臺階，集成以后用數學算法去找到新的商業模式是極其艱難的，比如在這個建筑里，他大量的運用了科技家居的技術，人跌倒在屋子里15秒，如果身體沒有動作就迅速回傳到物業中心，需不需要，技術上能不能實現，完全能實現，但是是不是你客戶需要的，那是營銷客戶定位要解決的問題。
網側把我們建設的社群、社區、產業園、小鎮，用數字化全部鏈接在一起，這是我們剛剛交付給華為在深圳的智慧園區交付的一個作品，因為當代所孵化的數字孿生51VR，主要是把AI和VR和DB技術集成在一起，1：1的還原現實世界，形成一個線上操作平臺，在這個解決方案里，所有的園區里的人、水、電、煤氣、建筑、高空拋物、危險源識別都能夠被實時抓取。
當然，我們認為不僅僅是一個產業園，數字化也好，黑科技也好，硬科技也好，不是一個單獨的技術系統，還是要集成到一起，終進行數字感知，數字學習，要告訴你這個建筑在建筑里的人，他們的行為軌跡，要讓建筑有視覺，有聽覺，有大腦，它要貫穿除了建筑以外的酒店、辦公、養老、幼兒園、電影院，能不能把這些數據都抓取到一起，形成一套算法。現在我們正在這方面做深度的研究。所以我認為未來的園區，綠色科技+場景流量+數字智能，當然還有產業，沒有產業這個園區沒有活力。
云側，數字城市，我們有理由相信，未來的世界一定是一個物理的世界和一個孿生的數字世界。所以我們下足一點功夫干這件事，地產商做這件事其實是不容易的，今年給深圳市政府交付了一個2000平方公里，1：1還原了整個深圳城市的全場景，這個工程實現了高一幀，城市交通、商務、政務、政府服務、商業各類數據的匯聚和集合，物聯網社會的反向操控，說你呈現出來，我現在想知道某個街區現在正在發生著什么，交通是否用度，能不能實時呈現，完全能夠實現，當然我們在實現這個過程中，有五個等級，這是第二個等級，到第五個等級的時候是厘米級還原，成本推高。第二個案例大家看到上面是一個真實的世界，下面是一個數字卵生的世界。這是合肥政務區天鵝湖管委會在接待大廳里呈現給大家的操作性，我們把天鵝湖兩平米公里，任何一個樓棟，樓棟里任何一家公司都11還原到操控平臺上，在這個操控平臺上，政府各類管理部門，不管是交通商務剛才提到那些，都可以實時抓取他需要的數據，我們認為大大提高了城市管理的效率，現在這個作品已經在全國大約100個城市都完成呈現出來了。
我上次在大會上講過一次，這兩天我去新加坡去的比較多，他們跟我講新加坡2025年智慧國，聽的我什么是智慧國，我說你給我講講什么是智慧國，我們新加坡的智慧國就是連接、收集、理解，2025年就是實現理解，其實我們所說的應用，連接，大量的鋪設5G、4G傳感器，收集各行各業在政府的統籌安排之下，實時數據能夠迅速回傳到云端，呈現到大屏幕。第三政府需要什么？我們就榨取什么數據，并且迅速拿出方案。我說你給我舉個例子，他說你把我帶到張義新機場，大家有機會可以看看，張義（音）新機場是這樣，提前三天可以值機，住在里面嗎，里面衣食住行、游購娛，養老、辦公、寫字樓、幼兒園全部都有，可以在里面待三天，我說你不怕安全問題嗎，他說看我們交流半天你還不明白，我說都明白，因為你運用大數據分析，運用了傳感器，運用機器識別，這個人在機場上任何行為軌跡、消費，和滿足需求的動作都已經被記錄了下來，不可能超越僭越安全底線。
后來我們跟他溝通，做樣這了一個數字孿生世界，把新加坡國土面積任何一棟建筑都進行了還原。所以我們覺得大環境是這樣，主業還得做，我們就結合自己傳統基因，傳統優勢，在黑科技和硬科技上繼續挖掘新的商業模式，我們找到了熵減這條路，就叫數字化，數字化不僅提高企業內部的管理的流程和運營的效率，我們抓取一些銷售數據，人流有多少，這些人都對哪個感興趣，對戶型感興趣，還是對科技感興趣，對裝修感興趣，這些都是容易的。更重要是要地產數據化在建設的全生命周期，就是硬件的全生命周期，和客戶、幼兒、少年、青年、壯年、老年消費和行為習慣的全生命周期中，找到一個新的數學算法，并且形成新的商業模式，這是我們要做的事情。所以我只是拿當代做了一個案例，我們認為數字科技是未來房地產熵減的一個重要的利器。
回到今天主題上，我想產業園、寫字樓都是一樣的，商業的本質是一樣的，我們得出一個結論，數字鏈接、產業賦能，向大家報告這些，謝謝。
來源：房訊網