房訊網訊 2020年9月11日，第十二屆中國產業園商務區發展論壇暨第十六屆中國商業地產投資專業展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區、新文旅，聚焦疫情后商辦地產的敏捷辦公、城市更新、新基建、產城運營，探索"雙循環"新發展格局下樓宇經濟與園區經濟的創新發展路徑。
來自300家開發商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀、門窗幕墻、建材企業等地產界、金融界、學術界及互聯網專家、政商學屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
高和資本投資管理部執行董事馮巍帶來主題為"城市更新背景下的生物醫藥產業園投資"的精彩演講，他表示，北京非首都功能疏解帶來城市更新的投資機遇，高和資本秉持著并購、流動性和內容創新的理念三輪驅動城市更新發展，通過搭建產業與物業之間、資本與資產之間、金融資本與產業資本之間的橋梁，將為北京的生物醫藥產業園植入實實在在的醫療行業、醫療器械、生物醫藥類別新的高精尖的行業。
以下是馮巍演講實錄：
馮巍：大家下午好！首先感謝全聯房地產商會對我的邀請。我演講的內容是城市更新背景下，北京生物醫藥產業園的投資與運營。
提起高和資本，業內對其印象是針對核心城市的核心物業，寫字樓、購物中心、社區商業等做重資產投資。雖然高和資本此前沒有涉足商務產業園領域，但在兩三年前就開始關注這個細分行業，本質仍會圍繞高和資本一直以來的投資并購、資產證券化和產業創新投資三輪驅動的業務邏輯。
城市更新背景
馮巍表示，辦公樓地產正在進行著演化和細分，背后動力是要素的聚集和產業鏈的重構。最早的時候，北京第一批寫字樓是國貿、京廣中心等個別寫字樓區域，外企從酒店移到了標準寫字樓，并沒有細分出影視產業、文化產業、IT產業等產業園，因為那個階段產業自身并沒有細化到這個程度。但近十年左右，因為產業細分，所以針對產業的辦公空間也在細分，而高和關注的就是醫藥產業園。
為什么一個傳統做購物中心和標準寫字樓的的要關注醫藥產業園呢？馮巍解釋，除了高和背后有藥企股東外，還有一個機遇是北京正在進行城市大規模疏解，這個疏解有兩個梯度。
第一個梯度是現在核心區的企業，因為產業發展和租金太高，向外圍疏解。趨勢是研發類從中關村核心區向望京、上地擴散，向遠郊疏解。
第二個梯度，首都核心功能區的規劃，好多在北京外圍產業園里的一些低端或者有一些污染的生產制造型企業向周圍城市，甚至長三角、珠三角轉移。
這些疏解出來的空間需要新內容來植入，最明顯的在大興、亦莊、順義，廠房空出來了，租金再低也租不出去，因為短期有大量的這類空間騰退出來。
高和資本的城市更新理念是三輪驅動，資產并購、流動性、內容創新。流動性指的就是資產證券化，REITs。內容創新就是指在特定空間內，植入匹配的業態以及相應的運營，具體到高和所關注的醫藥產業園細分市場，就是要導入醫療器械、生物醫藥這類新的高精尖行業。
為此，高和想構筑三個橋梁。
首先是產業與物業之間的橋梁，在有形的物業空間里裝入什么內容。高和想裝入的是生物醫藥產業，實實在在的產業，把內容裝入物業，這是其架設產業與物業之間的橋梁；第二是資本與資產之間的橋梁，北京外圍區域有很多商辦用地樓宇，大量的空置。不僅需要運營解決，而且需要資本解決，要找到匹配的資本和合理的資金結構，孵化物業資產。一個好的物業資產不僅是高品質的硬件，而更需要有與之匹配的業態，，高品質的業態孵化至少需要三年的時間，這就要求資金的期限至少3年以上，一般的資金和結構是難以滿足的，這就需要高和這樣的私募基金來介入，假設資本與資產之間的橋梁；第三，要做金融資本與產業資本間的橋梁。高和也在做醫藥產業鏈的投資，本質就是把金融資本導入到醫藥產業，變為產業資本，做園區、做孵化，為實業服務，做政治正確的事。
北京上海差異
馮巍介紹，北京的生物醫藥強調基礎性科研，因為有著科研所必備的資源--人，科研院所和科研機構聚集了最多的醫療人才。還有一些相關要素，比如說臨床資源，一個新藥出來需要做臨床試驗的一二三期試驗，沒有足夠多病人做不了。北京具備這么多三甲醫院和基礎設施，所以這方面資源最強，科研能力最強。
但北京的缺環是科研與產業脫節、投資與稅收脫節。
從行業內看，很多科研院所有新技術，申請了專利沒法實現產業化，只能到上海、深圳、江蘇泰州等實現產業化。還有投資與稅收的脫節，這是政府關心的，因為北京醫療PE類機構特別多，但是不是投資就能有稅收呢？沒有，因為投資并實現產業化之后可能會被轉到其他地方，北京的醫療產業孵化基礎很薄弱。所以這點得到了政府重視，怎么能夠把產業留在北京，不讓它去長三角、珠三角。
再看上海，上海的優勢是跨國企業特別多，作為龍頭，它的下游匯集了很多小型科研單位，CMO（合同生產組織，提供生產研發服務）、CRO（合同研究組織，提供藥品臨床試驗及注冊申報技術服務）這些企業就圍繞大型跨國公司來轉。上海的產業鏈最完整，最先進。但上海的缺環是不像北京，具備原始的原發性科研優勢。
在北京做生物醫藥產業，高和資本歸納的大概區域是昌平生命科學園、亦莊生物醫藥園、大興生物醫藥基地。因為有政策空間，比如排放、環評指標，只有這三個地方可以。而高和更多關注的是亦莊和大興，因為昌平生命科學院空間有限，沒有地，而且環評指標卡得最死。
這三個區域對比來看，高和資本認為亦莊規模適中，但是醫藥產業比較分散，尤其是在亦莊的西區。另外，亦莊的特點是產業基礎比較好，跨國企業比較多，而且研發能力、產業鏈相對較完整，能研發能做小規模生產，個別的也可以做大規模生產，但是也面臨著被政府疏解的趨勢。
大興生物醫藥基地的特點是規模特別大，而且還在擴區。規模大雖然在短期內對租賃市場帶來一定的沖擊，但是中長期看，產業縱深特別深，也就能在未來五到十年形成大規模的產業聚集。這對于資產的升值和租金的增長非常有用，但這是長期趨勢。另外，也有一些利好，比如中國食品藥品檢定研究院--國家藥物審批最核心的部門到大興，好多藥企會圍著中檢院，就好像金融企業喜歡圍著一行三會選址辦公一樣。
根據高和的調研，生物醫藥企業的選址特點跟標準辦公完全相反。比如對建筑空間的需求，甲級寫字樓追求的小進深、好采光，做研發的生物醫藥企業邏輯完全相反，需要大平層，甚至有些不需要采光，因為一些特殊的工藝和環節要把窗戶堵住、密封住，需要有"三大"，大平層、大層高、大荷載。
高和的產業園實踐
馮巍介紹，高和在上海的一個產業園做得非常好，創始人是哈佛大學醫學院的朱鵬程博士，產業園位于上海張江高科技園區--全國最好的生物醫藥基地內。
這個產業園現狀2.6萬平方米，2017年收購后現在的出租率70%。馮巍認為，在經歷了疫情、上海市租賃市場大幅下滑后逆勢招商，能夠實現70%出租率非常難得。這個產業園內有標準寫字樓、聯合辦公和實驗室，在張江的平均租金5、6塊錢的時候，這里標準寫字樓租金已經達到平均9塊錢每平方米，因為它里面有個核心實驗室，叫飛鏢加速器（ATLATL），從波士頓做生物醫藥企業孵化，現在落地上海叫ATLATL。ATLATL是在垂直和專業化的生物醫藥行業的敏捷辦公，因為在每一個層面，包括硬件層面、業務推廣、報審每個環節都能提供專業化服務，是所謂"敏捷辦公"在生物醫藥這個行業的應用。
ATLATL平臺的價值在平臺的聚合。馮巍舉了兩個例子，首先，投資機構找醫藥器械類投資標的，可以直接在這個園區里找。"因為這有大量的小微、初創企業型技術企業。另外，我們會給這些被孵化企業一個對接外部資本的機會。"其次，研發企業要求的實驗用動物也可以直接由ATLATL幫助對接專門的外部資源。在這個平臺上可以找到生物醫藥研發所需要的一切。
"所以我們園區的寫字樓，可以比旁邊的寫字樓高出50%，租到9塊每平方米，旁邊只能租到6塊每平方米"， 馮巍認為這是ATLATL平臺價值外溢效應帶來的租金溢價。
來源：房訊網
