房訊網訊 仲量聯行近日發布《2022年成都辦公樓企業客戶Top50報告》顯示，2022年，平安保險位居優質Top50榜單首位，多家保險企業位居前列；字節跳動連續六年蟬聯甲級辦公樓Top50榜單冠軍。
2022年，金融業占據優質Top50榜單24個席位，遙遙領先；優質Top50企業超四成面積選址乙級辦公樓；乙級辦公樓產業結構，地產建筑面積占比超金融業居首。
2014-2022年，甲級Top50榜單入榜門檻逐年增加，從2014年的1,772平方米增長至2022年的4,559平方米；甲級Top50科技互聯網產業增幅第一，累計提升24.4個百分點；甲級Top50中資企業面積占比提升19.1個百分點，地方政府平臺公司嶄露頭角。
2019-2022年，疫情三年甲級辦公樓產業結構喜憂參半：科技互聯網、傳統金融、跨行業集團及政府平臺公司增幅最高；跌幅前三為地產建筑、非傳統金融、第三方辦公。
金融城甲級辦公樓金融與專業服務業的市場占比總計35.8%，略低于市中心1.5個百分點，現代服務業快速發展、商務氛圍逐步成熟的“第二核心”商務區與傳統CBD構筑成都“雙核+多中心”辦公樓市場新格局；
縱觀過去18年甲級辦公樓企業客戶，互聯網與非傳統金融業的租期穩定性從統計學上顯著低于其他行業。
聚焦頭部——平安保險以近7萬平方米辦公面積登錄榜首，金融業面積占比總榜過半
數據顯示，全市超1.3萬家企業中，前50強企業的承用面積總和高達78.8萬平方米，占企業總需求面積的9.6%，即頭部企業以不足0.4%的數量貢獻市場近10%的辦公面積需求，足見其分析價值所在。
2015-2020年，四川省原保險保費年復合增長率達12.4%，其中人身險更高達15.3%。高速上升的保險業成為成都優質辦公市場最重要的頭部需求來源。本次Top50榜單中，平安保險以近7萬的租賃面積位居首位。而在前10名的企業中，保險企業更以4個席位的數量展現了其領先地位。
不同于甲級辦公樓榜單中“金融”與“科技”并駕齊驅的局面，成都優質辦公樓Top50榜單中金融業以超50%面積占比的“首位度”絕對領先，居各行業之首。科技互聯網行業位居第二，面積占比達26.1%。除字節跳動等新媒體外，中國通信服務、華為等通訊及智能制造企業的需求同樣亮眼。
縱觀全景——城市化進程構筑產業發展基礎，生產性服務業高速成長培育未來經濟主賽道
Top50研究聚焦頭部企業的大面積需求。而全市超1.3萬的企業客戶則能幫助我們更準確描繪出商務樓宇產業畫像。
2010年至2020年間，成都市人口增長581.9萬。人口加速導入催化城市基建、地產行業高速增長，城市化進程成為地產建筑（20.1%）穩居租戶行業首位的重要底層邏輯。此外，據成都“十四五”規劃提出，至2025年，全市生產性服務業規模達到8,800 億元。我們觀察到成都生產性服務業發展優勢明顯：科技互聯網（19.2%）、金融業（17.5%）以及專業服務（11.3%）等行業均呈現強勁的需求特征。
對比成都甲級和乙級辦公樓分別的租戶結構，差異并不顯著。值得關注的是，甲級結構中，金融排第一，高于地產建筑；相反，乙級則是地產建筑占據首位，金融排第三。其決策差異的根源在于相較金融業，地產行業中開發商（營銷部門為主）、建筑、基建類企業對辦公軟硬件要求并不高，相比于位于核心區域的甲級物業，租金較低或靠近開發項目的乙級物業更受其青睞。
格局演變——金融城成為成都“第二核心”商務區，“雙核+多中心”格局已然成型
當聚集成本超出聚集收益的閾值時，即由于城市空間內出現交通、住房、能源、環境與載體緊張等諸多問題時（聚集不經濟）時，單中心的空間格局將被多中心替代。當前，成都城市空間發展已然形成兩條顯著的發展脈絡。一是在公共政策引導和市場資源配置流動下，城市發展一路向南。城市化進程下加速金融城、大源、天府新區等子市場打造；二是依托母城基底，推動市中心、人民南路、城東、城西、城北子市場更新。
另一方面，伴隨新興區域人口與經濟發展逐步成熟，城市需要發展第二個商務商業“核心”以承接城市產業升級、消費提振、人口導入的落地。因此，在政策與市場的雙重作用下，金融城作為成都“第二核心”商務區的角色儼然呈現。進入2022年，越來越多的保險、證券、律所等現代服務業聚集金融城。金融城的產業結構特征已具備成熟商務區特征，并向市中心傳統商務區靠攏。而在零售物業市場，高端零售品牌物業選址呈現“春熙路-交子商圈”的雙店布局模式。諸多高質量產業與消費場景的匯聚，市場主體的微觀決策，最終疊加形成成都“雙核”商務格局的宏觀市場現象，這便是“量變”到“質變”的結果。
跨越周期——甲級市場頭部企業變遷之路投射成都經濟蝶變之勢
若回溯時間線，將過去九年的榜單整合分析，近十年時間序列的主要趨勢躍然紙上。
規模層面，經濟穩健發展推動頭部企業規模持續攀升。2014-2022年，甲級Top50企業的總面積復合年增長實現13.8%，平均面積增長約15.3%；結構上看，城市產業提檔升級，科技化轉型成效明顯。從2014年甲級Top50中科技互聯網占比的8.3%上升至今年的32.7%，成都頭部企業已基本完成從金融業“一枝獨秀”再到金融與科技“雙輪驅動”的高質量轉變；企業資本層面，作為中西部對外開放高地，成都一直以來便是外資企業西進中國的首選之一。2014年甲級Top50企業中，約有28.2%的面積需求來自外資企業。然而伴隨市場化經濟的高速推進以及國際形勢的轉變，中資企業以迅猛之勢大幅占據甲級Top50榜單，面積占比攀升至85%以上。進入2022年，宏觀經濟挑戰加大，作為社會經濟發展的壓艙石，國企及地方平臺公司于經濟活動中的分量愈發重要。在今年甲級Top50榜單中，該類企業面積占比40.1%，較2018數值高出26.1個百分點。
從選址來看，過去九年頭部企業的偏好與時俱進。伴隨成都經濟發展與商務區開發而不斷改變。成都一路向南，頭部企業隨之南向發展。市場逐年成熟，商務樓宇不再只實現地段區位的溢價，樓宇品質溢價的市場接受度亦逐年提升。綠色建筑帶給企業的經濟價值、社會效益成為ESG的重要議題。單一業權下的經營性資產更受頭部企業青睞，這也是資本市場活力復蘇的基礎。
仲量聯行華西區研究部董事杜婷表示：“宏觀環境的加速更迭，市場不確定因素的不斷變化，未來短期內需求端的放緩或不可避免。于微觀策略而言，辦公樓業主方需以更廣的視角去尋求市場機遇。不論是地理層面，抑或是時間維度，高頻的市場跟蹤以及敏捷的產業預警均將成為破局關鍵。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
