仲量聯行全新發布《上海生命科學物業市場機遇與展望》報告，該報告基于仲量聯行的研究，并結合對61家生命科學企業和19家物業投資機構的調研結果，全面分析上海生命科學物業園區的市場現狀、投資機遇和發展前景。
蓄勢而發：生命科學產業蓬勃發展
最新發布的《上海市生物醫藥產業發展“十四五”規劃》顯示，2020年上海生物醫藥產業規模達到6000億元，預計到2025年全市生物醫藥產業規模將超過10000億元。為此，我們認為，生物醫藥的市場高需求是該行業持續發展的源動力。報告統計，至2020年，全國醫療支出已占GDP比重的7.1%，但與發達國家平均水平仍有一定差距。未來10年乃至更長久的未來，我國醫療領域的支出將保持增長。
其次在政策方面，圍繞“改革”和“創新”兩大主題，國家及地方政府相關政策的密集出臺，正在從多維度推進生物醫藥的定位升級，從而構建生命科學產業的發展新格局。譬如在政策驅動下，藥品審批流程不斷優化，藥物上市周期進一步縮短。
在人才方面，各級政府頒布了多項海外人才引進政策，企業紛紛推出高價值的研究機會等多種人才激勵機制措施。領英2021年人才報告顯示，在生物技術、制藥與醫療器械行業中，自美國和英國生命科學產業領先的國家流入中國的人才，是中國流出去該國人數的2.3倍和2.26倍，這體現出了我國對海外高端人才顯示出的強勁吸引力。
在資本層面，過去十年，投資量呈現階梯式增長，2018-2021年均投資規模再上一個臺階，與之前四年相比幾近翻番。位于上海的生命科學企業所獲得的投資總額接近全國總額的1/4。
聚勢而成：生命科學產業園區市場欣欣向榮
在生命科學行業高速發展的帶動下，研發型辦公物業作為生命科學企業研發實驗的唯一空間載體，租賃需求增長迅猛，為產業園區的蓬勃發展帶來了新機遇。據仲量聯行研究表明，生命科學企業的租賃需求在所有行業的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場上最主要的需求來源之一。
在上海全市產業園區中，張江核心板塊仍然是生命科學企業的租賃需求最活躍的區域，在過去兩年里錄得眾多企業的擴張和新設需求。除此之外，周康、浦江、臨港生命藍灣等產業園區板塊憑借各自產業定位、扶持政策等各類資源，同樣受到企業青睞。
基于各行政區控制性詳細規劃及各園區開發進度等信息，仲量聯行統計了未來上海各產業園區內的生命科學研發辦公物業的供應量。未來三年，上海預計將推出160萬平方米生物醫藥物業新增供應。然而這些項目大部分已被生命科學企業預租或定制，整體市場上在建項目平均已取得70%的預租率，為此我們預計，生命科學研發辦公物業短期內仍將供不應求。
生命科學企業租賃需求強勁，市場上能匹配的供應稀缺，導致生命科學研發辦公類型物業租金穩步上漲。預計未來三年上海全市生命科學物業空置率將保持在低于5%的水平，研發物業的租金仍將穩步上漲。
造勢而強：生命科學產業園區未來展望及投資機遇
受益于生命科學產業可持續的發展前景，以及生命科學物業租賃市場強勢的未來預期，越來越多商業地產投資者開始關注這一另類資產。仲量聯行對19家地產投資者進行了問卷調研，90%的受訪投資者表示正在考慮生命科學物業投資，其中11%已有物業成交案例。
報告顯示，上海在加速建設全球頂尖生命科學創新策源地的過程中，市場將亟須體量更大、功能更加豐富、更加聚焦于產業生態的生命科學物業模式。生命科學產業社區模式和生命科學產業社群模式目前極為稀缺，預計其將成為長期投資該領域物業的重要視角，并為生命科學研發創新提供助力。
模式一：構建多元化、綜合性的生命科學產業社區
通過借鑒成熟市場的發展經驗，一個全球領先的生命科學社區，既可以提供優質生命科學企業入駐的獨棟研發型辦公物業，同時為中小型或初創型企業提供研發辦公場所或孵化空間，引入共享實驗室，并且配備各類配套設施。
模式二：構建多平臺合力投入的生命科學產業社群
除通過獨立投資引入多方資源外，投資者也正在考慮與包括生命科學企業、醫藥領域PE/VC、政府管委會企業、內外資基金平臺在內的各類機構開展合作。房地產基金通過與生命科學企業合作，使地產基金有進入產業園區投資開發的機會。
仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：“長久來看，市場剛需、政策扶持、人才引進、資本加持共同促進中國的生命科學行業呈現迅猛發展的態勢，在全球范圍內發揮舉足輕重的作用。可以預見的是，中國的生命科學行業將繼續呈現長周期、可持續的蓬勃發展。”
仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：“上海作為中國生命科學研發創新的高地，對于生命科學園區物業的整體需求將保持旺盛態勢，租金增長勢頭仍將持續。與此同時，上海在加速建設全球頂尖生命科學策源地的過程中，生命科學產業社區模式以及產業社群模式將愈加受到生命科學生態圈企業租戶的關注，也為長期屬性的投資資本提供新的視角。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
