自疫情以來，大眾對健康服務、醫療用品及設備的需求持續增長。作為國家“十四五”核心戰略新興產業，生命科學行業進入高速擴張期，對生命科學產業園的需求爆發，引起投資人廣泛關注，投資契機凸顯。
疫情催化疊加政策利好，生命科學行業強勢擴張
2022年，在A股一百多家市值超千億的企業中，生命科學企業占比穩居第三，僅次于金融與白酒板塊。單看科創板，三年前中國僅15家生命科學企業登陸，而現在這一數值將突破100，總市值高達8萬多億元。
聚焦北京，醫藥中小型初創公司在2020年新冠疫情爆發后集中注冊成立，藥品生產經營企業數量激增。自2020年7月至今，全市藥品生產企業新增259家，而在此之前注冊的企業僅有7家。同時，2021年北京證券交易所成立后首批上市的81家企業中，有10家生命科學領域的“專精特新”。
未來北京市生命科學行業發展將隨政策利好不斷推進。根據《北京市“十四五”時期高精尖產業發展規劃》，至2025年醫藥健康產業目標實現營業收入1萬億元，相比2021年的2200億營收總額，市場規模還需翻四倍有余。昌平、大興等行政區及北京經開區釋放一系列政策紅利，有重大項目落地或取得核心技術突破等舉措可獲得減稅、租金補貼或（及）資金獎勵，最高可達3億元。這將引導北京生命科學項目加速落地并持續專精研發，新生企業與行業龍頭共同精進，達成2025年目標。
生命科學企業不動產需求強勁，產業園區受青睞
由于生命科學企業需要大面積的生產、研發和實驗場所，其不動產相關需求集中在有車間和研發實驗室等相關配套設施的產業園區。但隨著企業規模發展，行業龍頭企業會逐步剝離總部與前端部門職能，遷至市中心的優質辦公樓宇，提高品牌形象、增加商務便捷性。
根據仲量聯行的統計調研，在京生命科學領軍企業的不動產選擇以產業園區為主（占總面積67%）、辦公樓宇為輔（33%）。在辦公樓宇方面，包括了8處總部型辦公場所和7處銷售、客戶服務等前端職能的辦公場所，集中于商務辦公氛圍成熟的CBD、東二環、第三使館區等區域。
在產業園區方面，場所分布30余處，分散在亦莊、海淀及大興等主流生命科學基地。因此，生命科學領軍企業對產業園需求遠高于辦公樓，其不動產用途以大規模的研發與生產為主。產業園區的租賃與運維成本更低，行業集群效應與政策扶持力度更大，利于進行科研生產與資源整合。伴隨目前企業生產經營規模的逐步擴張，未來生命科學園區需求仍有廣闊增長空間。
仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“北京市生命科學行業在疫情后掀起增速發展浪潮，需求上漲催生更多生命科學產業園區機遇。相較綜合產業園區，生命科學園對研發實驗室、潔凈車間、恒溫冷藏庫房等硬件條件與園區品質都有著獨特要求。物業持有者與投資人應具有前瞻眼光，審時度勢地聚焦升級基礎設施、落實引入對入園企業有利的政策扶植，吸納市場優質需求。”
城市更新或共建摘地為社會資本提供機會窗口
北京生命科學行業增長勢能巨大，催生強勁不動產需求，但市場中達到標準以上的、專業的生命科學產業園的供應量非常有限，優質項目和基地大多由國營資本開發運營。未來供應仍將以政府背景下的資金方和開發單位為主，輔以藥企拿地自建自用型項目，社會資本參與比例相對較小。
根據北京在2018年出臺的《關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》，政府鼓勵終端使用企業的自用型藥廠項目摘地，但不允許出租經營、變相獲取地產投資相關收入，不提倡商業化行為，以此保障土地資源為藥企等高精尖產業的孵化培育專用，“嚴防投機炒賣房屋和土地”。
盡管政府對一手土地控制較嚴，但二手項目改造機會仍然存在。2020年3月，北京市經開區發布《北京經濟技術開發區關于城市更新產業升級的若干措施(試行)》政策，鼓勵工業項目向園區轉型，允許建成時間不少于6年、面積不小于2,000平方米的工業項目轉型為產業園區。雖然該政策為園區開發企業和投資機構對老舊項目進行改造升值提供了機會窗口，但相關政策審批要求很高、限制較為嚴格。
米陽表示：“市場供應在由國資主導的情況下仍然具備社會資本參與條件，但投資者可選擇的標的稀缺。近期城市更新政策將釋放一定項目改造可行性；同時，部分生命科學企業資金量有限，選擇與地產開發商共建摘地，或可為房地產開發企業和投資機構帶來一定機會窗口。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
