仲量聯行近日發布2021年辦公樓市場概覽，對寫字樓市場進行回顧分析。伴隨著經濟發展的穩中有進，全國辦公樓市場迎來需求大年，頭部大型企業在其中發揮了引領支撐作用，來自于科技、金融等領域的企業在全國各個主要城市保持活躍。
2021年市場需求復蘇成效顯著 全國多個城市凈吸納量達歷史高位
在經濟回暖的支持下，2021年成為了中國辦公樓市場有史以來需求增量最為強勁的年份之一，全年多個城市的凈吸納量突破了歷史新高。全年主要城市的凈吸納量達到660萬平方米。
四個一線城市貢獻超過65%，達到430萬平方米的甲級辦公樓凈吸納量，均為歷史新高。其中，北京、上海和深圳三個城市均超過100萬平方米，上海更是超過了150萬平方米。
科技巨頭大幅擴張 助力辦公樓市場快速去化
2021年科技行業人員及業務的大幅擴張，推動其不動產需求急速增長，在全國大部分主要城市均構成辦公樓市場租賃需求的重要支撐。
2021年，在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、成都、重慶、武漢等主要城市，科技行業全年租賃成交面積占比為31%。其中，第四季度科技企業租賃比例達到34%，高于全年整體水平。2021年第四季度，騰訊在北上廣深四個一線城市中超過1萬平方米的租賃成交，合計已超過30萬平方米。美團和字節跳動在全國主要城市第四季度的大面積租賃成交均可達到20萬平方米，包括美團在北京的8萬平方米新租、字節跳動在深圳超10萬平方米的租賃等。
受“雙減”政策影響，在全國各城市原本擴張勁頭正盛的在線教育行業需求明顯減少，原有的擴租計劃暫停，部分項目出現提前解約或退租的情況。盡管個別樓宇受教育行業縮減規模的短期沖擊，但一線城市的整體甲級辦公樓市場未受到明顯影響，租賃需求仍然十分暢旺。而1.5線及二線城市如成都、重慶、武漢及西安，因在線教育行業退租而導致的去化壓力較大。目前內資的TMT、金融服務以及專業服務業已成為全國主要城市中甲級辦公樓市場的主要需求來源。
金融行業仍是行業基石 北交所設立利好多行業發展
北交所于2021年11月15日正式開市，共有81家企業上市。對于商辦市場而言，當前北交所尚在起步期，首批上市北交所的81家企業中，平均公司市值為35.64億元，員工總人數超過6萬人，總計辦公面積約為70萬平方米。
除上市企業的現有面積外，北交所的設立為整體辦公樓市場的另一個主要意義是提供多元化的需求來源。北交所重點支持的創新型中小企業作為當前需求結構的差異化補充，將推動辦公市場更加穩健發展。在未來，受北交所設立而獲得提振的中小企業預計估值提升，市場融資環境更為優化，成長速度進一步加快，企業業務增長空間巨大，為全國辦公樓市場帶來更多優質、新鮮的需求增量。
同時，在企業上市北交所的全生命周期里，會需要各類金融及專業服務機構提供支持。因此，保薦機構、律師事務所、會計師事務所等金融及專業服務機構都將產生巨大的業務增量，推動主要金融機構和專業服務機構在全國各地的擴張。
全國供應量維持高位 主要集中于一線城市
2021年全國主要城市新增供應量達到470萬平方米，略低于2020年水平。其中一線城市錄得330萬平方米，貢獻率超過70%。深圳全年新增供應超過100萬平方米，北京和上海均達到70萬平方米左右。
從全國其他主要城市來看，南京和杭州領跑新增供應，均超過30萬平方米。盡管供應量顯著，但旺盛的需求有效緩解了市場壓力。一線城市的需求凈增量自2014年以來首次超過供應量，而在1.5線及二線城市中，辦公樓市場的需求凈增量是自2006年以來首次超過供應量。
全國租金表現趨穩 租賃市場持續回暖
全國甲級辦公樓市場需求端的優異表現幫助市場各方參與者的信心大幅提升，因此，甲級辦公樓市場租金跌幅顯著收窄，部分城市的租金在四季度開始回調，恢復增長曲線。
一線城市中，上海的租金漲幅保持勢頭，環比增長1%，北京、深圳和廣州的租金水平均保持平穩，未有大幅變化。其中，北京的市場租金已經觸底，預計于2022年迎來整體性反彈。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
