第一太平戴維斯2022年第三季度廣州媒體見面會于廣州聚龍灣舉行，權威發布《2022年第三季度廣州房地產市場回顧與展望》報告，從寫字樓、零售、住宅等方面精準及深入地剖析了2022年第三季度廣州房地產市場的動態，并展望未來發展趨勢，針對政策對市場的影響進行了深入剖析。
寫字樓 —— 租賃需求未見顯著增長，租金指數環比再降0.8%
據廣州市統計局，受國內外及4月以來本地疫情反復的影響，廣州經濟增長承壓，上半年全市地區生產總值為13,433.80億元，同比增速放緩至1.0%。其中，第三產業增加值為9,537.68億元，同比增長0.9%。盡管如此，但隨著本地疫情防控工作的有效開展，至第三季度，全市生產、需求相關多項經濟指標持續改善，月度同比增速已實現轉負為正。
2022年第三季度，廣州甲級寫字樓物業市場無新項目入市，全市總存量仍為647.1萬平方米。
季內，全市寫字樓租賃需求未見顯著增長，季度凈吸納量年內連續第二季度錄得負值。受此影響，除琶洲空置率維穩以外，其余各子市場空置率均繼續環比上升0.2至0.5個百分點，全市平均空置率因此環比再升0.3個百分點，至15.1%。全市平均空置率也自2017年第二季度以來再次突破15%。
鑒于嚴峻的經濟環境及相對遲滯的租賃市場，業主去化壓力持續增加。為應對當前困境，眾業主多繼續降租以期實現去化。在此影響下，全市平均租金降至人民幣每平方米每月153.5元，租金指數環比下降0.8%。
展望
年內增量仍將充沛。2022年第四季度，全市預計迎來9個新項目入市，合計為市場帶來約54.6萬平方米甲級寫字樓供應。
第四季度，嚴峻的全球貿易環境對企業經營的負面沖擊預計延續，眾企業對房地產相關的成本預算預計持續收緊。整體而言，市場租賃需求或持續傾軟，業主的去化壓力將持續增加。
未來，盡管市場政策預期將保持積極，但面對大量新增供應入市、企業租賃需求放緩等諸多客觀因素的挑戰，采取降租以應對競爭的市場操作仍將更為普遍，全市租金水平料將延續下行趨勢。
零售 —— 個別項目啟動新一輪品牌調整活動，空置率因此環比再升0.3個百分點
2022年1-8月，本地消費市場持續回暖，全市社會消費品零售總額累計達人民幣6,812.67億元，同比增長2.9%，增速比1-7月提高0.5個百分點。逐月數據來看，8月當月社零總額增速比7月提高0.1個百分點。
第三季度，廣州零售物業市場未錄得新購物中心開業，全市總存量仍為683.2萬平方米。
季內，多數商圈空置率維穩，但鑒于個別項目執行新一輪業態及品牌升級調整，全市凈吸納量轉負。在此影響下，全市空置率亦再度環比小幅升高0.3個百分點，至14.4%。
本季，珠江新城片區品牌組合的持續優化賦能該商圈租金水平提升，其租金指數自2021年第二季度以來首次環比上升1.1%，全市租金指數亦受此推動環比微升0.1%。期末，平均租金錄得人民幣每平方米每月661.7元。
展望
2022年第四季度，全市預計迎來五個新項目開業，合計零售建筑面積約為43.3萬平方米。五個項目分別位于荔灣、天河北、白云、番禺和越秀商圈。
本地的防疫措施將有助于本地消費市場平穩運行，中高端品牌亦持續表現出在本地的擴張意愿。盡管大體量新增供應預將集中入市，但得益于部分新項目招商表現良好，全市空置率預計維穩。
雖然優質項目租金預將保持增長，但因次核心商圈將有多個新增供應集中開業，且其租金預計尚未能企及全市平均水平，全市平均租金預將因此結構性下調。
住宅 —— 購房者情緒仍保持謹慎，成交量環比下降29.7%
第三季度（截至2022年9月23日），全市一手住宅供應面積為216.9萬平方米，環比下降5.6%。
季內，一系列政策相繼頒布以支持購房需求釋放，加上開發商加大營銷及優惠力度以促去化，但購房情緒仍保持謹慎。除天河外，各區成交量均呈下降趨勢。截至2022年9月15日，全市一手住宅成交面積環比下降29.7%，至120.5萬平方米。
本季度，中心城區成交占比環比提升1.3個百分點，但開發商以價換量的舉措也致使全市成交均價有所下降。截至季末，廣州一手住宅成交均價環比下降0.5%，至人民幣每平方米43,877元。
展望
第四季度，數個一手住宅項目預計于10月份推盤入市，市場供應將進一步增長。
受一系列利好政策出臺的推動，疊加開發商優惠促銷力度的加大，部分剛需購房需求或得到釋放。但整體購房情緒仍將保持謹慎。
預計四季度一手住宅成交均價將有所下降，但核心區域的成交價格仍將保持高位。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
