2021年第二季度，南京辦公樓市場租賃成交表現趨于活躍，其中金融、房地產及建筑、專業服務以及科技互聯網企業需求表現旺盛，帶動整體空置率小幅下降，租金趨于穩定。優質零售物業市場方面，在“雙循環”發展新格局下，市場回暖跡象明顯，核心商圈消費提檔升級，市場平均空置率有所下降 。
仲量聯行南京、杭州、武漢總經理辛毅表示：“南京經濟運行呈現穩中向好態勢，營商環境不斷優化，各行業需求加速復蘇，優質辦公樓市場韌性凸顯。第二季度南京各項消費數據回暖，這些利好信號將加快推進南京建設國家創新型城市與國際消費中心城市。”
優質辦公樓
金融和房地產建筑行業需求活躍。二季度，除新入市項目外，南京存量優質辦公樓市場的凈吸納量達到近４萬平方米，租賃問詢及成交活躍度均有明顯提升。進入４月后，企業搬遷需求開始集中釋放，租賃需求相較于上季度大幅上升，成交板塊集中于兩大成熟商務區——新街口和河西，以保險公司為代表的金融行業、房地產及建筑行業成為二季度成交的中堅力量。
自今年南京市第四次發布“一號文”以來，持續推動科技創新名城的高質量深化發展。通過實施“121”發展戰略，吸引眾多科技互聯網行業公司擴張南京市場，如得物、沃飛電商等在河西板塊強勢入駐。科技互聯網行業快速發展帶動部分搬遷與升級需求，數字經濟生態圈發展初見成效，河西板塊未來有望承接科技產業利好。二季度，眾多頭部房企如招商蛇口、華潤等紛紛出手拿地，不僅促進南京多中心格局加速發展，房地產及建筑行業也成為辦公樓的重要租戶，占新租成交比例約25%。
二季度兩棟新竣工項目入市，整體空置率未受顯著影響，南部新城首棟甲級辦公樓入市。2021年二季度兩棟新竣工項目入市：位于南京南站的瀚瑞中心在季度末交付使用，總體量為64,000平方米，該項目為南京南站目前唯一甲級辦公樓，對南京南站板塊的競爭力提升至關重要；另一棟為自用辦公樓項目，位于玄武區的總體量約為 65,850平方米的熊貓中央廣場B塔。二季度，甲級項目業主提供多樣的優惠租賃政策以吸引租戶續租和新租戶入駐，同級別樓宇間租戶搬遷較為頻繁，新入市項目使得甲級辦公樓空置率略有上浮至31.8％；乙級辦公樓空置率則有所回落，環比下降0.3個百分點至20.5%。目前，全市整體辦公樓市場存量升至451萬平方米，整體空置率保持相對平穩為25.7%。
二季度市場需求回暖，租金仍處于下行通道。二季度，排除新入市項目影響，甲級辦公樓市場凈有效租金錄得4.2元每平方米每天，環比下降1.1個百分點，乙級辦公樓市場凈有效租金錄得3.2元每平方米每天，基本與上季度持平。新街口板塊的甲級辦公樓租戶相較于一季度客戶活躍度有所增強，而河西板塊則凸顯了較強的行業集聚效應，科技互聯網行業新租大多選址河西，新租占比約為73%。同時，二季度部分優質辦公樓業主仍采取以價換量或延長免租期等策略。甲級辦公樓租金的持續下探吸引了一些有升級搬遷需求的租戶遷入更為優質的辦公樓項目。
優質辦公樓市場展望：今年下半年，復地中心、金鷹世界B塔和C塔、國泰君安金融中心以及金融城２期即將迎來交付。2021年南京經濟環境回暖，仲量聯行預計金融行業以及房地產建筑類企業需求將會繼續增加，而受政策影響的在線教育類行業未來需求將縮減。未來新增供應將達到歷史高位，供過于求的局面或使得南京整體辦公市場情緒趨于謹慎樂觀，預計租金將長期處于調整態勢當中。仲量聯行南京商業地產部總監陳明哲表示：“面對較大未來供應，預計南京辦公樓市場將進入消化期。但隨著辦公樓租賃需求的穩步復蘇，我們對市場前景抱有信心。從細分板塊來看，鼓樓及新街口有限的新增供應量將使租金維持穩定；而河西板塊隨著高品質項目入市，可供租戶的選擇增多，有助于提升市場活躍度。”
優質零售物業
核心零售物業市場重新煥發生機，次級商圈零售物業市場維持平穩。2021年上半年，存量項目的租賃進展帶來約11萬平方米的凈吸納量，整體空置率環比下降2.1個百分點至 4.4%。核心商圈零售物業表現良好，空置率環比下降2.9個百分點至3.8%，提檔升級取得初步成效。二季度，熱門連鎖餐飲品牌如Holiland、池奈、另茶、回蘭、Sevenbus等國內餐飲品牌持續布局南京零售市場，同時帶動次級商圈凈吸納量提升。
二季度零售品牌結構集聚升級，購物中心主動謀變。首店經濟自帶的網紅效應持續發酵，促使老牌零售企業打破固定的商業業態模式邊界，集中進行品牌升級改造，例如德基廣場將商業與文化相結合，下半年將開放文化空間，用藝術講述“南京城市基因”；新百調整雙首層策略，負一層美食廣場將會引入眾多網紅店以及首店；水游城繼續深化夏季夜間IP，開展“秦淮夜肆·嗨森一夏”周末市集活動。與此同時，從業態表現來看，餐飲、運動品牌及潮流女裝等租賃需求強勁。其中熱門連鎖餐飲品牌在南京擴店最為凸顯，占比最高達到42%，如斗鎏火鍋華東首店落址南京，gaga南京首店選址德基；其次服飾類品牌占比約為29%，成為購物中心首層主力選擇，其中運動品牌以及潮流女裝擴店最為活躍，全國第三家Goyard選址德基，Maia active南京首店落址德基，李寧、回力等一波國潮品牌紛紛布局南京市場。
二季度核心商圈迎來一改造項目入市，次級商圈迎來一項目開業。新項目為位于浦口的橋北萬象匯，該項目為華潤在南京的萬象匯系列首店，6月29日開業入駐率100%，各頭部房企在次級商圈的零售產業布局，成熟度日漸提升，足以顯示出次級商圈的消費活力，更加彰顯出南京在多級商圈發展中的創新城市商業體系。除此之外，存量項目金茂匯一期煥新升級，重新開業改名為金茂覽秀城，轉變傳統業態模式，重新打造為“潮流聚集地”，以年輕人為主要目標群體，引入 “笑果文化”南京首店、言又幾黑金店南京首店、奈雪的茶Pro南京首店、牛New壽喜燒南京首店等體驗式消費模式品牌，開業入駐率高達98%，帶動周邊商場空置率小幅上浮。
零售物業市場需求回暖，租金穩中有升。租金方面，隨著經濟形式回暖，全市優質零售物業首層凈有效租金略有回升，錄得16元每平方米每天，環比小幅上浮0.2個百分點。核心商圈彰顯出強大的消費活力，租金漲幅為0.3%，約為21元每平方米每天。次級商圈租金環比上漲0.1個百分點，約為11元每平方米每天。
優質零售物業市場展望： 2021年下半年預計有5個項目入市，合計約51萬平方米體量，其中3個項目位于河西，預計將顯著提升河西板塊的零售商業氛圍。隨著南京政府印發創建國際消費中心城市三年行動計劃，外加購物中心業態品牌的迭代更新，都將高效激發南京零售物業市場的潛能，商業項目將更加明確商業主題，強化消費活力新動能，完善城市商業布局。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
