2020年第四季度，南京優質辦公樓市場凈吸納量保持相對平穩，同時市場租金跌幅放緩。零售物業租賃需求保持活躍，空置率小幅下降，租金增長率由負轉正。
南京整體經濟在疫情沖擊之下穩住陣地，保持小幅上漲。盡管2020年南京辦公樓租賃市場需求處于盤整期，大部分行業的需求仍保持活躍，租金調整幅度也有限，空置率保持在合理范圍之內。而隨著‘四新’行動的繼續深入推進，新興產業的逐漸成熟，南京辦公樓需求結構將會更加豐富，需求來源也將更加穩定。
優質辦公樓
金融和專業服務類企業仍為市場主要需求來源。2020年第四季度，整體辦公樓租賃活躍度基本與三季度持平，小幅減少。主要原因是各企業選址在年底已基本結束，且部分企業仍在觀望冬季疫情控制情況以及未來經濟形勢而暫緩擴張行為。四季度南京優質辦公樓市場的凈吸納量錄得2.5萬平方米。金融業以及專業服務業仍保持了穩定的擴張速度與能力。四季度有企業從新街口傳統的中央商務區遷至河西中央商務區，主要是因為政策導向，以及河西新中央商務區樓宇品質相對較高，商務氛圍也日益完善，企業出于辦公品質升級的需求進行搬遷�？萍夹旅襟w行業持續保持穩定租賃需求，如薄荷信息在南京一棟高品質辦公樓租賃了可觀面積。
三個乙級辦公樓項目入市，甲級市場無新增供應且空置率保持穩定。2020年四季度共有三棟乙級辦公樓入市，為市場帶來超過16萬平方米的新增供應。其中兩個項目位于南京南站板塊，即喜馬拉雅中心三期以及城際空間站B棟，這兩個項目分別為南站板塊帶來8萬和4.5萬平方米的新增供應；另一項目是位于新街口板塊的龍蟠匯項目，該項目總面積3.8萬平方米。新入市的三個項目將市場整體空置率推高了2.6個百分點至23%。同時，由于新增項目均為乙級項目，乙級辦公樓市場的空置率也由此上升了5.7個百分點至18.9%。甲級辦公樓市場由于沒有新項目入市，且在疫情過后需求相對穩定，整體空置率有所下降至 28.1%。
租金整體微跌，但跌幅收窄，整體保持平穩。2020年四季度，整體租金環比下降0.4個百分點，同比下降3%至3.5元每平方米每天。整年的租金下跌使得辦公樓價格相對具有性價比，加上整體經濟從疫情中恢復，使得整體辦公樓需求逐漸復蘇。甲級辦公樓市場中，新街口板塊降幅最為明顯，環比下降0.5個百分點，由此可見，河西新中央商務區的大量高品質供應以及政策引導為傳統中央商務區的甲級辦公樓市場帶來一定壓力。
優質辦公樓市場總結：2020年，受疫情影響整體經濟遭受了一定的沖擊，市場租金同比下降5%，空置率上升3.8個百分點至23%。金融行業以及專業服務業在疫情期間韌性較足，是市場需求的強力支持。而科技類產業在疫情爆發期間發展勢頭強勁，有效的抵抗了疫情沖擊，總體業務量不減反增，對辦公樓需求保持了穩定增長。大健康相關產業在疫情過后逆勢增長，線上教育由于非接觸式授課形式的優勢在疫情期間也得以迅速擴張，這兩個產業的良好發展形勢使其在辦公樓市場中需求保持活躍。
展望2021年，由于工期的延遲，原定于四季度入市的兩座甲級項目延期入市，減輕了去化壓力，但同時也給 2021年一季度積壓了大量新增供應面積。2021年全年預計有超過90萬平方米的新增供應入市，其中超過70萬平方米的新增供應集中在河西板塊，且多數為甲級辦公樓，大大加劇了河西板塊乃至整個南京辦公樓市場的競爭壓力。
在2020年冬季國內疫情控制優秀的情況下，預計2021年經濟會加快復蘇，辦公樓需求會進一步回暖，由于疫情而被壓制的需求或將進一步釋放。金融、房地產、專業服務以及教育等行業需求仍將保持穩定。隨著‘四新’行動的進一步推進，南京產業結構將會逐漸多元化，辦公樓需求結構也會呈現更多來自新興產業的需求。但由于明年的大量供應，仲量聯行預計，2021年的辦公樓整體空置率仍可能呈現上升態勢。在激烈的競爭中，真正優質辦公樓的優勢會更加凸顯，地段、物業管理服務、配套設施等方面突出的辦公樓項目，預計仍將保持相對良好的出租率。
優質零售物業
新增供應為非核心板塊填補商業空白。四季度有三個項目入市：新堯金地廣場、雨花吾悅廣場以及誠通龍蟠匯�？側胧畜w量為26萬平方米。四季度入市項目大多位于非核心板塊區，僅有誠通龍蟠匯位于新街口板塊邊緣。其中雨花吾悅廣場以100%的入駐率開業，成為該區域八公里范圍內唯一大型商業體，為板橋區域填補了商業空白。大量非核心板塊 項目的入市提升了南京非核心區域零售商業的活力，也提升了各板塊間零售商業的平均水平。整體市場的回暖使得現有項目逐漸去化，四季度空置率下降0.2個百分點至6.5%。
美妝餐飲持續擴張，網紅及體驗消費為零售商業增添活力。四季度新開店鋪以美妝，餐飲為主，其中五成新開店面為美妝行業，近三成新開店面為餐飲行業。從四季度招商情況來看，各商業項目業主越來越注重體驗式消費。受疫情影響，線上零售包括網絡直播零售規模越發壯大，線下商業也在改變原有業態并提升購物體驗以對抗線上零售對傳統線下商業帶來的沖擊。除了傳統的餐飲以外，商業業主愈加重視以樂高，Popmart為代表的網紅體驗店，以及哈曼卡頓等電子產品體驗店,以提高購物體驗和吸引客流。
零售物業租金保持平穩，略有上浮。零售市場的回暖使得商業項目需求逐漸恢復，茶飲市場迅速擴張，其中Sevenbus在四季度首次入駐南京，而喜茶四季度也在各大板塊的主要商場擴張新店；同時美妝及餐飲行業需求依舊保持旺盛。且由于四季度入市新項目多數處在商業空白區域，與現有項目競爭有限，四季度租金在2020年首次實現小幅增長，環比上升0.2%。
優質零售物業市場展望：2021年將有8個項目合計超過78萬平方米新增零售面積入市，其中5個為中大型項目，總規模超過10萬平方米；有5個項目位于非城市中心板塊，為非核心板塊商圈填補了空白。未來新增商業體中，將會有更多的項目更加明確商業主題，以提升購物體驗。與此同時，南京新增商業也更趨向于尋找商業藍海區域，如河西南部的板橋區域，仙林區域，江北新區等。仲量聯行預計，未來零售地產市場將會持續復蘇，美妝和餐飲類行業依舊是主要需求來源，而在一些社區商業中，預計會有更多的教育類型店面進駐以吸引客流。租金方面，未來三年共有144萬平方米新增供應入市，將為市場帶來一定租金壓力。但新項目大多分散在非中心板塊，與現有項目的競爭有限。隨著經濟的逐漸復蘇和政府擴大內需的政策引導，整體消費熱情也將逐漸恢復。與此同時，隨著業主運營水平的提高，商場業態種類更加豐富，預計未來商業地產零售業績會穩固上升，租金水平也將隨著商場業績提高而逐步提升。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
