近日，戴德梁行對2021年三季度的上海寫字樓市場、大宗交易市場、零售物業市場、產業地產市場進行回顧和多維度的解讀，并對各市場的發展趨勢進行了展望和預測。
上海寫字樓市場穩中求進
在上海寫字樓租賃市場成交持續五個季度攀升后，三季度雖出現小幅下滑，但整體仍呈現持續強勁的態勢，2021Q3上海甲級寫字樓凈吸納量錄得39.05萬平方米,環比二季度下滑2.48%,甲級寫字樓空置率17.5%，環比上季度下降1.3%。本季度，核心區表現良好，凈吸納量環比上揚65.2%，空置率環比下探2.47%。
供應表現來看，三季度，寫字樓市場供應加碼，共有四個新增項目入市,合計帶來29.5萬平方米的體量，全部位于新興區。其中，入市規模最大的是虹口區，瑞虹企業天地和中美信托金融大廈合計供應體量20萬平方米；普陀區有2個項目入市，分別為國浩長風城及旭輝企業大廈。租金表現來看，三季度上海甲級寫字樓平均租金8.11元/平方米/天，環比二季度微漲0.37%；其中核心區為9.29元/平方米/天，環比上揚0.43%；新興區在優質項目入市的帶動下漲幅明顯，租金環比增長1.57%，達到6.47元/平方米/天。
行業表現來看，三季度，電子信息科技及金融行業成交繼續保持領先，批零貿易行業成交增幅明顯。電子信息科技行業成交占比增長，張江及漕河涇依然是熱點板塊，其次是五角場-新江灣板塊，在明確的產業定位導向下無論是租賃市場還是土地市場都較為活躍，細分行業中知名品牌電商、游戲、視頻娛樂等企業在熱門板塊續租和擴租現象明顯。金融行業成交活躍，陸家嘴、竹園、北外灘仍是首選板塊，這些板塊新項目入市迎合了企業整合搬遷需求，典型個案如華潤置業及上海地產聯合開發項目——陸家嘴濱江中心吸引了融資租賃、證券、基金等金融等企業搬遷入駐。伴隨疫情的有效控制，批零貿易行業成交占比上揚，交易板塊多點分布，其中南京西路、淮海中路傳統商圈成交數量較多，而在新興區的新入市的綜合體項目吸引了品牌快消品企業搬遷入駐。
戴德梁行中國區項目及企業服務主管、董事總經理魏超英表示:“展望未來，預計四季度整體供應或將放緩，核心區承壓相對較小，新興區供求壓力持續不減。目前，京滬渝杭穗深六城試點營商環境創新，進一步破除區域分割和地方保護，取消對企業跨區域經營不合理限制，打破城市壁壘后未來企業落戶將更為便捷。行業發展來看，今年前八個月上海社會消費品零售總額保持穩步增長，在商業數字轉型方案實施及國際消費中心城市培育的積極政策導向下，有助于推動電商類及IT網絡技術服務型企業以及快消品企業發展壯大，從而帶來對辦公市場新的擴張需求。另外值得注意的是，伴隨體育十四五規劃出臺，上海將建成全球著名體育城市將推動體育產業下體育制造及相關企業新需求。”
上海大宗交易市場復蘇在即，全年有望重回千億規模
2021年前三季度上海共錄得61宗成交，總金額達833億，其中第三季度成交共20宗，總交易金額為531億，交易活躍度同比、環比皆有大幅提升，過往兩年內被抑制的投資需求在今年第三季度起被逐步釋放，上海房地產大宗交易市場也有望在三年后首回千億規模。
關于買家類型，截至三季度，上海投資型交易已錄得534億，相對于自用型交易，投資型交易占比在上半年基礎上進一步提升至64%；在29宗投資型交易中，社區商業/購物中心/商鋪等零售商業資產成交共8宗，總金額近364億，這主要得益于悅薈資產包和凱德資產包內3處位于上海的購物中心成交，總計交易對價突破300億。自用買家方面，企業購樓趨勢延續，政府及其投資平臺看好商辦，政府類買家大多偏好于交易對價在10億以下的寫字樓，大虹橋板塊為熱點區位。此外，得益于頻繁的自用企業購樓交易和險資的“大幅手筆”，三季度內資買家進一步拉開與外資投資者的差距，進而保持領先。
資本化率方面，自2018年起，上海物業資本化率持續上揚，投資者對于市場風險持謹慎態度。截至本季度，上海各類型物業資本化率與上半年基本持平，依舊維持核心區域甲級辦公樓4.2%、非核心區域甲級辦公樓4.4%、商業4.3%、園區研發辦公4.8%的水平。
展望四季度，戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示：上海市場將迎來全面復蘇，今年上海大宗交易市場總成交金額有望突破千億大關；由于上海辦公市場短期內租金上調空間有限，未來投資型交易的物業類型將進一步分散化，打破以往以辦公為絕對主流的趨勢；熱門地段物流/倉儲類資產的資本化率持續走低；核心CBD/ BP 預計在今年年底將陸續有所成交。
上海優質零售物業市場持續活躍
2021年前三季度，上海市社會消費品零售總額和居民可支配收入分別同比增長30.3%，以及10.3%。在堅實的基本面支撐下，三季度上海零售物業市場表現活躍。本季度，上海共6家購物中心開業入市，分別是位于虹口區的萬泰廣場、北外灘來福士和瑞虹天地太陽宮，位于浦東新區的前灘太古里和康橋新田360廣場，以及位于崇明區的崇明萬達廣場二期，新落成的零售物業推升上海中高端購物中心總存量達到1,994萬平方米。
三季度，上海優質零售物業市場需求旺盛，眾多業態的零售商持續擴張，不斷有各式首店與國際品牌體驗店進入上海零售市場。凈吸納量錄得約60.7萬平方米，主要受六個新增供應項目開業即接近滿租，以及成熟購物中心內的租戶和業態調整所推動。上海整體空置率環比小幅上升0.1個百分點，至9.4%。奢侈品、餐飲以及生活類零售品牌為最主要的市場需求驅動力，以及若干國內外品牌升級或開設新的體驗店以提供多種產品系列成為流行趨勢。例如，國際知名品牌Prada于烏中集市開設煙火氣集市pop-up；知名咖啡品牌Seesaw于銅仁88開設其首家想象力中心（日咖夜酒）概念店；國際會員制倉儲超市山姆全亞洲最大旗艦店于9月在外高橋正式開業；優質開發商開設的場景化主題式集市，以及上海頂尖高奢商業體前灘太古里的開業。
本季度，受新興商圈內新開業的零售項目其具有競爭力的租金拉低所致，上海中高端購物中心首層平均租金報價環比下降0.5%。盡管如此，核心商圈內的優質零售物業租金仍持續上漲，主要是由于其高出租率、銷售額的增加和租戶的調整。核心商圈，平均首層租金報價環比上升0.4%至人民幣1,985元/平方米/月。
戴德梁行華東區商業地產部董事魏建歷表示：“未來幾年，鑒于新增供應項目將具有更優質的購物場所塑造和更多元化的品牌組合，上海優質零售物業市場將進一步優化升級。得益于上海五大新城規劃和區域內不斷增長的中產階級居民數量，新興商圈將會迎來更多優質零售項目。由于新興區域未來供應項目的租金具有競爭力，預計上海整體市場的平均租金漲幅有限。”
華東高標倉庫租賃市場趨旺
三季度華東物流市場持續向好，租戶變動較小。3PL、電商為上海高標倉庫市場主要租戶，整體市場表現平穩。環滬地區受上海高標倉庫市場外溢影響，租戶表現活躍。江蘇地區制造業租戶問詢增多，消費類客戶仍為高標倉庫市場吸納主力。杭州、嘉興地區高標倉庫租賃市場趨旺，浙南地區溫州租賃市場持續向好。上海高標庫總量為884萬平方米，平均租金為48.37元/平方米/月，全市高標空置率為4.6%。上海未來三年供應總量為261萬平方米，將近70%的未來供應來自于金山。
后疫情時代，生鮮電商、社區團購需求持續加強，冷鏈投資商加速布局華東地區核心地段。冷庫標準進一步提升，對溫度管理、環境衛生和服務響應速度的要求更加嚴苛。冷庫傳統的三大溫區溫度跨度較大，現冷庫溫度的波動小于兩度。由于防疫要求，冷庫應設置單獨存放貨物的區域，消殺的場地和設備。為滿足消費者對生鮮食品新鮮度和品質的需求，冷庫服務響應速度加快，冷庫維持24小時作業，并且出庫時間要求控制在兩小時以內。冷庫軟硬件的標準化成為市場風口。
戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵表示：“三季度，華東地區高標倉庫市場一手和二手項目交易表現活躍。越來越多的外資三方物流公司開始投資拿地（如DB Schenker、DHL、亞冷等）。政府對拿地稅收要求增強，要求企業進行產業導入，開發商和投資方的投資難度增加。受供地緊張和需求旺盛影響，優質物流資產項目收益回報率提升。”
來源：戴德梁行
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