隨著重慶積極推動成渝雙城經濟圈及國際消費中心城市建設，戰略新興產業動能釋放，消費市場活力涌現，助力商業市場提檔升級。2021年第三季度，甲級辦公樓市場，在線教育經營出現系統性風險，但至季末仍有大量退租進程尚未完成，戰略新興產業主導增量需求，拉動空置率再創歷史新低。
優質零售物業市場，疫情反彈使商業經營承壓，暑期客流低于預期。星光68廣場B館開業，帶動觀音橋商圈高端消費擴容。年末，中央公園將迎來大悅城、天街等優質商業集中開業，為城北新添一座大型商圈。物流地產市場，需求持續活躍，更具吸引力的租金水平帶動高標庫租戶進一步下沉。
仲量聯行重慶分公司總經理劉洋表示：“隨著西洽會及智博會的成功舉辦，又一批重大項目簽約落地，戰略新興產業進入高質量發展的快車道，重慶正成為西部創新資源的聚集高地。同時，重慶各項經濟活動穩定恢復，消費持續復蘇，經濟發展充滿活力，社會主要宏觀經濟數據整體向好，提升商業地產后市信心�！�
甲級辦公樓市場
第三季度未錄得新增供應，空置率再創歷史新低。
2021年第三季度，重慶甲級辦公樓市場未錄得新增供應，預計至年末僅有西南證券大樓迎來交付，下半年供應壓力減小。季內，甲級辦公樓市場錄得4.1萬平方米凈吸納量，表現高于市場預期。主要驅動因素包括兩個方面：其一，雖然在線教育行業出現系統性風險，但該行業頭部企業辦公面積的縮減乃至退租進程仍未完全結束；其二，在成渝地區雙城經濟圈戰略支撐下，政府及地方國資企業擴張需求旺盛，季內辦公需求釋放帶動大面積空置去化。整體而言，甲級辦公樓市場平均空置率環比繼續回落1.2個百分點至24.7%，再創歷史新低。
在線教育退租壓力令部分業主方下調經營預期，租金跌幅環比微漲。
“雙減”政策影響下，在線教育企業集中退租，雖然季內多個項目的退租談判并未完全落地，部分子市場辦公樓凈吸納量已呈現負數。在此壓力下，部分業主方下調經營預期，第三季度甲級辦公樓平均租金環比下跌0.4%，至季末報84.2元/平方米/月。
錨定新經濟，戰略新興產業活力凸顯。
2021年1-6月，重慶信息技術產業同比增速達19.0%，產業快速增長釋放的空間需求繼續成為辦公樓市場最大增量。第三季度，雖然在線教育活躍度降低，但以軟件開發、科技研發為代表的科技互聯網行業在新增成交占比中仍然達17.1%，行業長期發展動能充足。醫藥大健康行業需求穩步增長，貢獻季內6.2%的需求增量。目前，重慶生物醫藥產業形成了以兩江新區、高新區、重慶國際生物城為主體的產業布局，并提出十四五期間建設成國內重要的醫藥產業中心的目標。隨著近年來美國雅培克公司、智睿生物醫藥，Cytiva生命科學產業園等一批重大項目的相繼簽約和落地，重慶醫藥大健康行業將進入發展快車道，預計將逐步釋放在渝辦公需求。
劉洋表示：“早在2015年，重慶便開始布局規劃戰略新興產業的發展。近年來，這一前瞻性的產業布局不僅構筑起了重慶經濟增長的基底，也成為了辦公樓市場最大的需求動力。因此，把握戰略新興產業本身的辦公特點將成為樓宇未來提升承載力的關鍵�！�
優質零售物業市場
下半年供應高企，優質商業加碼重慶消費市場。
三季度，重慶優質零售物業市場迎來五個優質項目，新增供應總計約26萬平方米。受疫情反彈影響，暑期黃金旅游季受沖擊。星光68廣場B館開業加速觀音橋商圈高端消費擴容。十八梯傳統風貌區在國慶長假迎來大量客流，城市更新與地方IP強強融合，提升渝中半島文旅及商業吸引力。同期，龍湖以“天街”品牌首進渝中半島，接管日月光廣場，進行輕資產管理輸出。
消費活躍度同比回落導致餐飲業態經營性風險增加，部分店鋪出現退租，全市空置率較上季度上升0.1個百分點，至季末報13.7%。租金繼續承壓，優質零售物業首層平均租金為373.1元/平方米/月，環比下跌0.1%。
高端零售不斷擴容，線下活動持續發酵，但疫情反彈使餐飲娛樂消費承壓。
高端消費：重慶作為國際消費中心城市，聚集了全球消費資源并具有強大的消費引領和帶動作用。同時作為對外開放高地，重慶在產業升級、品牌導入等方面具有先天優勢。在上半年引入Louis Vuitton等高端品牌的觀音橋在本季繼續擴容，迎來了擁有室內360度海洋館的星光68廣場B館，吸引Ami、Golden Goose、Marc Jacobs等國際品牌首店入駐。同時，Canada Goose也在重慶IFS開設了重慶首店，奢侈品陣容持續擴大。此外，擁有眾多國際奢侈品牌的重慶萬象城公布了半年財報，2021年上半年銷售額高達28.6億元，同比增長110%。整體而言，重慶高端消費不斷擴容，乃大勢所趨。
餐飲娛樂消費：在疫情反彈影響下，2021年 8月，全國社零總額同比增長2.5%，低于預期。同時，疫情抑制了旅游經濟及相關聯的餐飲娛樂消費。解放碑作為重慶文旅資源的聚集地，第三季度受到較大影響，游客數量較往常有所下降，并影響到周邊商場的餐飲娛樂業態的經營，包括潮流電玩在內的相關業態商戶有不同程度的退租。
線下活動： 第三季度，在疫情反彈初期及情況相對平穩后，優質商圈舉辦線下活動的頻率有所增加。7月初，龍湖時代天街開啟奧特曼展，高5米的對戰雕塑群全國首發；9月初，重慶光環購物中心攜手NYLON尼龍、棟梁及眾多中國一線獨立設計師品牌呈現了時裝走秀；中秋小長假期間，金科悅Fun正式開業，并聯合眾多商戶，于中央廣場舉辦了ZUI夜音樂節。據統計，開業首日金科悅Fun客流量超28萬人次。
年底中央公園優質項目密集開業，助力重慶零售物業市場回升。
在多年來城市北擴的政策紅利下，以城北為首的新興商圈發展迅速。其中，中央公園將在未來提供大量零售物業供應，渝北吾悅廣場、大悅城、龍湖公園天街等零售物業項目均預計將在12月末正式開業。國慶假期間，重慶主要商圈和重點監測商貿企業實現零售額165億元，同比增長9.3%，重點餐飲企業營業額同比增長24.1%，強勢的銷售數據也為市場注入了信心。
仲量聯行華西區交易及商業地產部負責人鄧耀華表示：“重慶旅游IP在全國范圍不斷強化，國慶客流與消費表現優異。加上星光68二期、大悅城、天街等優質商業項目在短期集中開業，相信未來重慶將持續吸引國際與國貨品牌進駐�！�
物流地產市場
2021年第三季度，安博西部物流園二期、遠洋珞璜物流園、普洛斯維龍龍興工業園三期正式交付，市場需求持續活躍，高標庫凈吸納量錄得22.2萬平方米，前三季度全市總累計去化面積已達到70.6萬平方米。平均空置率環比回落2.4個百分點，報29.9%。
快速路二橫線西段季內正式開通運行，西部物流園躋身重慶最佳倉儲區位。
作為快速路二橫線西段關鍵節點工程的水土嘉陵江大橋（水土新城大橋）、蔡家嘉陵江大橋、禮嘉嘉陵江大橋及土主中梁山隧道已于9月底正式通車。其中，土主中梁山隧道、禮嘉嘉陵江大橋作為雙碑隧道-雙碑嘉陵江大橋的重要補充，進一步優化了沙坪壩區向西向北的交通運輸時間和距離，西部物流園對北碚區、兩江新區的物流輻射能力增強。此外，快速路二橫線西段項目西接渝蓉高速，東至蘭海高速，在提升城市配送通達性的同時，也保障了區域在專線及干線運輸上的地理優勢。便捷的城配交通條件使西部物流園成為大量零售商貿、生鮮電商、冷鏈服務商的倉儲優選區位，也是仲量聯行關注的重慶物流子市場中唯一一個租金保持穩定的子市場。
自建庫租戶分流，醫藥流通企業需求增長，高標庫市場挑戰與機遇并存。
近年，重慶市場快遞快運企業拿地自建倉儲設施的案例不斷增加。隨著自建庫逐步投入使用，將有一批高標庫主力租戶被分流至自建倉庫。其中，快遞快運企業聚集度最高的空港子市場預計受波及較大，但同時也有助于該區域形成更多元穩定的租戶結構。
另一方面，通過對重慶高標庫市場租戶的長期關注，藥企及醫藥商貿企業的倉儲需求未來增長潛力較大。據商務部發布的《2020年全國藥品流通行業運行統計分析報告》顯示，2020年藥品零售市場銷售規模同比增長10.1%，顯著高于整體市場增速。與此同時，通過兼并重組，藥品流通企業市場集中度不斷提升，我國零售藥店連鎖率已從2015年的45.7%，上升至2020年的56.0%。
仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“零售藥企，以及兩票制后面向院內市場的藥品代理商市場份額的不斷擴大，將帶動規模化的藥品儲存及中轉分撥需求的增長。而在藥品倉庫GSP認證的規范下，藥品流通企業憑借對倉庫硬件的較高要求，將成為高標庫又一優質潛力客群。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
