2015年蛋殼公寓剛剛誕生的時候，那時國內的租房市場還處于互聯網化早期，傳統房屋中介領域的種種亂象不時登上新聞頭條。
此后幾年，當長租公寓的行業“風口”與租房信息和租房流程系統化、透明化的“東風”吹遍國內時，人們驟然發現關于租房的習慣已經被革新：現在，租房者可以通過像蛋殼公寓這樣標準化、集中化、線上化的公寓托管平臺，放心、便捷地找到符合自己需求的高品質房源，互聯網技術構建起的大數據租房系統平臺已經可以讓租房這件事變得全程無憂。
美國東部時間2020年1月8日，作為國內長租公寓行業代表品牌的蛋殼公寓，向美國證券交易委員會更新了招股說明書，按照慣例，目前離蛋殼公寓正式登陸紐交所已經只有一步之遙了。
根據更新的招股書，蛋殼公寓將通過此次IPO交易最多籌集超2億美元資金，發行區間設定為14.5美元到16.5美元之間，擬發售10,600,000股美國存托股票(ADS)，每股美國存托股票代表10股A類普通股。
招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓管理的公寓數量為432,690間。2019年前10個月的總營收為57.13億元人民幣，較2018年前10個月19.92億元增長187%。
上市代表著什么?從企業發展歷程來看，這代表著蛋殼公寓已經順利地蹚過行業發展早期的種種迷局，進入成熟期;從結果看，這也代表著蛋殼公寓階段性的經營成果總結：經過幾年時間的發展，蛋殼公寓已驗證好了自己的商業模式，其核心“價值點”正從簡單的巨額融資、城市擴張、四十多萬間客房管理規模升華到了為長租公寓行業提供具備長遠價值的盈利模式、運營特色與未來發展潛力。
從招股書中，看蛋殼公寓的經營亮點
從此前蛋殼公寓披露的招股書中，我們可以一窺它目前在長租公寓市場中所取得的亮點經營業績，從而得以預見長租公寓行業的未來與后續發展潛力。
根據招股書數據顯示，蛋殼公寓在最近幾年實現了持續、大幅度的營收增長，這凸顯出長租公寓市場的未來想象空間。
從2017年的6.6億人民幣營收，到2018年的26.8億，再到2019年前10個月就已經實現超57億元人民幣的營收，蛋殼公寓的營收增長速度可謂“驚艷”，而且可以預見，這種高速上漲的步伐還將持續。
與整體營收增長相對應的，就是蛋殼公寓入駐城市、運營房間數的持續擴張。根據招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已經進入了全國13座主流一二線城市，管理運營的總房間數432,690間。
眾所周知的是，長租公寓行業是一個相對來說比較重資本的行業，所以在平臺業務擴張期，虧損問題是所有平臺都不得不直面的第一大隱患。根據招股書顯示，2019年前9個月凈虧損為25.16億元人民幣，經調整后的EBITDA為負14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續高速增長。
對比2018年的經調整虧損率及經調整EBITDA率，我們可以發現蛋殼公寓在過去幾年時間持續高速的增長，導致仍處于虧損狀態。但同時，其規模效應以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個月，這證明了蛋殼公寓整體發展方向的正確性：未來隨著蛋殼公寓營收、規模的持續上漲以及整體運營成本及資金投入的下降，蛋殼公寓的盈利能力將得到證明。
營收水平層面，蛋殼公寓的高增長成績已經無需多言，而在成本控制層面，蛋殼公寓也已經開始顯露出成效，公司在2019年前九個月的經營費用相比于前年正在下降。
也就是說，困擾著整個長租公寓行業的盈利問題已經在蛋殼公寓上市前期得到提前解答，在企業保持良性擴張與經營提升的基礎上，長租公寓平臺的整體盈利指日可待。
相關實力投資方的支持可能也從一定程度上證明了“大佬”們對于蛋殼公寓未來的看好。根據招股書披露的股東結構信息我們可以看出，蛋殼公寓的大股東有螞蟻金服和老虎環球基金等。其中螞蟻金服的加持將給蛋殼公寓未來在支付、金融、流量與獲客層面帶來更多可能，作為最大機構投資人的老虎環球基金也實力強悍。
總體來看，蛋殼公寓目前不缺背景、業績、良性商業模式與好的市場環境，它缺的可能就只有“時間”。從這個維度來說，目前是蛋殼公寓最好的上市時間點，此舉可以加速蛋殼公寓的發展步伐，從而與“時間”賽跑，盡快在市場中實現更大、更多維度的價值體現。
在價值層面，蛋殼公寓有什么不一樣?
良好的經營業績與商業模式都是市場需求的體現，這一點上我們可以說蛋殼公寓是抓住了我國龐大住房租賃市場的升級改造機會。但在企業的核心價值上，我們認為蛋殼公寓的確是建立起了屬于自己的行業壁壘。
一直以來，一二線城市甚至近年來的三線城市市場都出現了程度各異的房源供給缺口，特別是外來務工人員、高校畢業生群體們，他們對于合適房源擁有持續不斷的需求，但往往卻面臨嚴重的“房源錯配”問題。
正規性、標準化、性價比、品質感、好房源......這些租房者一直都需要被滿足的需求始終面臨著“錯位”的窘境。甚至大多數時候，租客就是沒有什么合適的好房源可選，往往只能“將就”。
在這一點上，蛋殼公寓基于互聯網大數據賦能的“新租賃模式”顯示出了強大的“功效”。通過科技驅動，蛋殼公寓可以實現出房流程標準化，進而提高房源盤活效率，進而從整體上提升市場租賃房源的數量。再加上將不同價位、風格的公寓與不同特征的租客進行智能匹配，可以幫助租客真正實現便捷地租到合適的房子。
房源問題、房屋空置率問題在技術與大數據維度上得到系統級解決之后，蛋殼公寓又繼續對租房者的租住舒適性提出了更高的自我要求，這是大勢所趨，也是自然的進階要求。
那么如何讓租客享受到進階的“品質化”租房體驗?如何提升租客特別是年輕租客們的租住舒適性?
一方面，當然是要對旗下房源進行標準化、現代化的整體裝修風格與配套提升，這點目前在行業中已是主流;另一方面，還要把周邊配套、交通、餐飲等等生活維度的舒適性也考慮進來，那么核心問題就在于要通過互聯網手段來實現需求方和房源條件的快速匹配，解決行業普遍存在的“錯配”問題。
在這一點上，蛋殼公寓將房源匹配做到了極致。通過以“地圖找房”、“線上找房”等為代表的功能設置，租客可以通過篩選大量個性化條件來方便地找到自己想要的房源，這些創新系統平臺和功能形式都為租客提供了全新的智能租房體驗。
另外，包含各類科技創新、貼心服務、租住空間環境等等維度的提升也是蛋殼公寓一直以來的運營重點，這些舉措都是為了有效幫助租客能夠高效地找到讓自己滿意的房子。
當然還有蛋殼公寓所積極承擔的企業社會價值，比如連續四年開展針對大學應屆畢業生的租房優惠項目“椋鳥計劃”，連續兩年成為團中央指導的“千校萬崗”大學畢業生成長計劃的獨家租房戰略合作伙伴，行業首創智能新風系統打造綠色租住生活.....這些舉措與蛋殼公寓的精細化運營、科技創新一起，構筑起了的蛋殼公寓在行業中強大的影響力。
