地鐵是日常出行交通工具，也是串聯各個城市功能的“血管”。數據顯示，2022年上海、北京地鐵里程約達800公里，廣州、深圳及不少新一線城市地鐵里程也超500公里，隨一、二線城市地鐵網絡不斷織密，地鐵成為首選的公共交通出行方式，進一步推動了地鐵對人流的聚集。與此同時，地鐵商業憑借地鐵帶來的穩定客流紅利，也迎來了新的發展和轉機。
數據來源：交通運輸部 CBRE戰略顧問部收集整理
數據來源：交通運輸部 CBRE戰略顧問部收集整理
地鐵商業形式多元，可大致分為站廳商業、通道型商業和社區商業三類：
01 站廳商業：地鐵站內的零散分布的小型商業點位，如：咖啡自提柜臺、便利店、面包店等。主要服務于進出地鐵站的過路人群。
02 通道型商業：連接地鐵站廳和周邊寫字樓、購物中心等建筑地下出入口的小型商業街。主要設置快餐、便利零售等業態，服務于地鐵進出站的過路性人群，滿足其過路性的便捷消費。
03 社區商業：地鐵上蓋的社區型商業綜合體，主要服務周邊以地鐵為首要出行方式的居住和產辦人群，滿足其工作和生活中餐飲、生活商超、健身、美發美甲等目的性的生活基本消費需求。
隨著人們消費需求和偏好的不斷升級，三類地鐵商業也不斷發展提升。從過往業態種類少、品牌檔次低、客流變現能力差的起步階段，已逐漸發展到品牌業態豐富、注重場景化打造、注重社交屬性的新一代地鐵商業，呈現出不同的發展趨勢。
站廳商業
品質升級，呈現小而美的消費空間
趨勢一：網紅潮流化
通過打造網紅熱點吸引乘客前往打卡，滿足乘客基本便利消費需求的同時，大大提升商業的吸引力和客流變現能力。
以北京青年路站的DELIGOGO便利店為例，其通過在商品、門店設計融入北京本地文化和潮流元素，提升店鋪的社交和打卡屬性，打造國潮網紅便利店，吸引許多過往地鐵乘客停留消費并拍照打卡。
趨勢二：科技智能化
部分商業開始出現運用大數據、人工智能、傳感設施等多種技術的趨勢，為乘客帶來了無人零售的便捷消費體驗。
以北京歡樂谷景區站的京輕智能便利店為例，以大數據、人工智能、物聯網結合金融支付平臺等技術作為支撐，搭配店內數十個攝像頭和重力感應貨架搭建的“視覺識別+重量感應”系統，實現了無人零售。
通道型商業
多點發力，促進地鐵人流的商業變現
趨勢一：場景化打造
過而不留是通道型地鐵商業的一大痛點，即：客群匆匆來往地鐵站通道，但不會刻意停留進行消費。上海、深圳等城市的通道型地鐵商業打造了特色鮮明、吸引力強的商業場景，使得人群停下、駐足，從而進入沉浸式的購物環境，為下一步的消費創造機會。
如：上海太平洋森活通過墻面涂鴉、陳設裝置、門店設計等方式打造具有年輕活力、富有未來感的商業場景，成功吸引了附近的大學生客群停留游逛，并產生消費。
趨勢二：業態品牌升級
傳統業態提質升級：在傳統的餐飲、零售業態的基礎上，針對各站點主力客群的需求引入其偏好度高、消費水平匹配的業態/品牌，滿足顧客更高品質、更精細化和更多元的消費需求。
日本Gransta原有商業功能零散、客群針對性不強，后期針對周邊寫字樓的過路高端白領需求進行更新提質，新增了快捷餐飲、酒吧、化妝品零售等商務人群偏好度高的業態，同時針對其消費水平對品牌進行了全面升級。
引入新興業態/網紅品牌：通道型地鐵商業嘗試融入體驗性強、可逛性高的商業業態和網紅品牌，大大提升了商業的吸引力，成功使得地鐵引流的過路人群轉化成消費力。
深圳連城新天地引入了Switch自助體驗機、廣州時尚天河購物廣場引入了保齡球館等體驗業態。上海太平洋森活則引入了部分網紅餐飲品牌和Z世代熱衷的滑板、潮流買手店、擼貓館等新興業態。
趨勢三：社群活動運營
部分地下商業近年來通過多元、高頻的活動運營打造緊密的文化社群，讓商業空間成為地鐵聚集人群的社交空間和互動場所，從而建立地鐵商業與消費者的情感紐帶、增強集客能力、延伸駐留時間、拉動關聯消費、提高商業競爭力，成功將因地鐵而來的偶得客群轉化成為因商業而來的目的性客群。
日本東京一番街打造了動漫主題文化街，通過引入皮卡丘、蠟筆小新等動漫IP店鋪，同時高頻次舉辦周年紀念展、動漫快閃等社群活動，使其成為了東京及全球動漫愛好者的網紅打卡地。
地鐵上蓋社區商業
提供生活和情感價值，讓地鐵站成為
居民的生活能量站和心流充電站
趨勢一：滿足生活需求，為乘客生活充能
以服務周邊1km客群為目標，地鐵上蓋社區商業圍繞客群需求及特點進行業態和品牌設置。從“生活、工作、娛樂、學習、健康”多角度滿足客群需求，使得地鐵商業成為人們“下了地鐵愿意來逛一逛”的生活服務據點和能量站。
以上海lala station為例，在基本餐飲、零售的基礎上設置了生活超市、健身房、親子培訓、美容美發等生活業態，一站式滿足周邊居民的生活需求，讓地鐵站成為乘客外出歸家之前的生活充電站。
趨勢二：搭建情感連接，為乘客心靈充電
通過活動運營和文化標識構建，地鐵站上蓋的社區商業成功讓居民產生情感連接和價值認同。地鐵站逐漸從物理形態上的交通節點轉變為讓居民有認同感、共同價值觀的社交空間和休憩場所，是“下了地鐵愿意來歇一歇”的心流充電站。
上海黃浦·環宇薈自主策劃“仲夏藝術季”、“838弄音樂節”等夜經濟主題活動、 “麥當勞×LinkedIn跨境快閃展”、“小黃人聯盟家居生活派對”等服務周邊居民和白領的快閃活動，成為了周圍居民和工作人群放松、社交的心靈放松充電站。
地鐵商業的功能和
價值邊界將不斷延伸
地鐵已成為市民最主要的出行方式之一，其打通了居住、工作、娛樂、購物、休閑、餐飲、教育、就醫等城市功能和居民生活場景，將進一步成為人流的聚集引擎。而地鐵商業也逐漸成為了多元功能復合的生活據點和社交引力場。未來，隨著地鐵聚客能力的進一步提升和地鐵商業功能的進一步完善，其價值邊界定將不斷拓展。
CBRE世邦魏理仕作為全球性的商業地產服務和投資公司，具有專業的TOD開放和地鐵商業項目服務經驗，曾服務過英國、日本、新加坡等10余個國家的30余個標桿型項目。同時CBRE中國區戰略顧問部TOD團隊在國內也積累了豐富的本地服務經驗，服務過上海、杭州、南京、蘇州、無錫等長三角城市，以及深圳、成都等華南、西南地區的地鐵沿線及周邊土地綜合開發、交通樞紐片區開發、地鐵車輛基地上蓋物業開發、地鐵站上蓋商業綜合體策劃、TOD站城一體化開發等多個類型的項目。CBRE通過充分運用國際化開發理念，結合當地政策規范和具體要求，以最優化的策劃方案助力城市TOD發展。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
