2024年上半年上海商務園區寫字樓市場迎來八個新增供應，集中在張江和金橋板塊，以及臨空和市北，共計53萬平方米，同比上升53%。二季度市場有所回暖，季度凈吸納量環比上升至7.6萬平方米，至此上半年累計凈吸納量12.3萬平方米，同比上升57%。集中供應推動當前空置率至20.7%，同比上行2.7個百分點。
搬遷需求的持續釋放仍為當前主要趨勢，上半年需求占比65%。同時租戶采取更保守的策略也使得續租需求有所增加。就行業方面，以科技創新為核心的新質生產力需求逐漸成為主流。首先，消費景氣行情帶動消費品制造業以31%占比位居租賃需求首位。主要得益于汽車企業大面積租賃活動以及多點開花的選址趨勢，如小鵬汽車落址張江、麥格納汽車技術落址臨空，問界汽車和奔馳落址金橋；另錄得消費品巨頭利潔時和花王落址漕河涇。硬科技投資回暖帶動半導體行業延續旺盛需求態勢，在張江、金橋板塊積極搬遷租賃，如海光芯片、芯馳科技搬遷至張江中區新項目。同時也錄得多家裝備制造類企業需求，因此工業品制造業以31%占比位居需求第二。TMT企業需求相比有所減弱，上半年需求占比16%位居第三。但人工智能及軟件系統開發類新興企業表現亮眼，呈現擴租及升級搬遷需求，其中不乏涉及人工智能算力、大模型等前沿企業。
對比各子市場表現，張江中區科學之門項目群迎來集中交付，疊加加速產業發展政策，帶動企業積極搬遷升級，特別是多類型的芯片設計、AI相關企業。但同時也帶來較大的去化壓力并加劇板塊內項目競爭，多個項目采取大幅提高免租期的策略，致使有效租金下降明顯。作為金色中環重要區位，金橋板塊同樣在上半年迎來多個重點項目入市，吸引汽車、智能制造等優勢產業入駐。漕河涇板塊持續深耕TMT行業，錄得相關人工智能、軟件開發及游戲類企業需求，同時汽車、快消品等需求亦有所增長，板塊空置率穩步下降。整體而言，租金持續承壓，全市平均租金報價下降至每月每平方米138.3元，上半年累計跌幅1.3%，同時租金面價及租約條件持續放寬，如免租期延長等，致使有效租金上半年累計跌幅達4.9%。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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