供給和需求
2020年第一季度深圳共錄得四個甲級寫字樓交付，近30萬㎡的新增供應入市，其中部分為2019年延遲交付的項目。分區域來看，南山區、羅湖區和龍崗區均有錄得新增供應，細分區域市場主要分布在前海片區及其他非核心區域。第一太平戴維斯統計，未來五年深圳將迎來甲級寫字樓供應高峰，今年預計共有134萬平方米寫字樓交付。未來五年，新增供應面積達到507萬平方米。
從全市辦公樓市場運行情況來看，2020年一季度新開工面積為18.05萬平方米，出現較大幅度下滑，同比下降79%；竣工面積為17.71萬平方米，同比增幅達150.14%；銷售面積為17.24萬平方米，同比增長23%。
圖：2018年1月～2020年03月深圳寫字樓新開工和竣工面積
數據來源：深圳市統計局、CREIS、中指數據寫字樓版
需求方面，受到疫情影響，市場對商務活動形成一定阻礙，企業擴張和租賃計劃明顯下降或延期。租賃需求分行業來看，一季度深圳的主力租賃需求包括專業服務、零售貿易和金融。其中專業服務類、零售貿易行業貢獻超兩成，前者細分業態聚焦在專業資訊類，后者主要來源于大型貿易企業升級搬遷。
圖：市場租賃需求行業占比（按租賃面積）
數據來源：CBRE
租金和空置
租金方面，截止3月份，深圳全市甲乙級寫字樓的租金108.13元/㎡·月，同環比分別下降12.42%和1.13%。分商圈看，截止2020年3月份，福田中心區的甲乙級寫字樓的月租金處于相對高區，達到172.77元/㎡·月，未來會面臨較大下行壓力；前海、華強、寶安中心區的月租金處于中間區域，約為115~118元/㎡·月，未來租金走勢輕微承壓；而龍崗中心城、龍華區域的價格相對較低，平均月租金分別為75.20元/㎡·月和73.12元/㎡·月，未來走勢較為平穩。
圖：深圳9個商圈甲乙級寫字樓歷史租金及未來走勢預測（2018年9月～2021年3月）
數據來源：CREIS、中指數據寫字樓版
空置方面，多家行研機構數據顯示，深圳甲級寫字樓空置率超過20%，居四大一線城市之首，一季度空置率有所上升。第一太平戴維斯的報告指出，一季度，深圳寫字樓平均空置率環比上升1.2個百分點至26.2%；戴德梁行為環比上漲2.6個百分點至24.6%；世邦魏理仕則是21.2%。鑒于2020年深圳寫字樓市場將有大量的新增供應，因此，預計高位的空置率將貫穿全年度，租金的下行趨勢將持續一段時間。
大宗交易
不少投資者仍將深圳視為大灣區的投資首站，一季度商業物業大宗交易的投資意向不降反升。一季度，深圳大宗交易錄得兩宗，總交易額達9.8億元。從交易標的來看，兩宗交易類型分別為寫字樓和工業物流。從交易價格來看，本季雖然交易宗數不多，但價格相對企穩。投資者將往長期投資方向看齊，利好資本升值，投資市場價格基本保持穩定。
圖：2020年一季度大宗交易各物業類型占比
數據來源：CBRE
總結與展望
近幾十年，深圳牢牢把握住了當今全球的兩大潮流——金融與科技，培育了國內最強的民營企業孵化能力，誕生了平安、華為、招商、騰訊、萬科等一批世界500強企業，以及比亞迪(62.790, -0.41, -0.65%)、中興、大疆、華大基因(122.000, -1.50, -1.21%)等新興科技公司。金融、科技等產業的快速發展，帶動的上下游產業聚集與產業鏈延伸，成為長期以來支撐深圳寫字樓市場的核心要素。
從短期看，由于經濟的不確定性在增加，寫字樓市場的需求端所受的負面影響將更為顯著。中小企業資金壓力加大，多數企業的擴張需求將有所下降。從長期看，深圳經濟結構日趨優化，新經濟正成為增長的主引擎。盡管疫情對其寫字樓市場在短期內造成了一定的干擾，但深圳良好的營商環境、持續優化的產業結構及較為年輕化的人口結構，預計將是深圳寫字樓尤其是甲級寫字樓市場未來向好的重要支撐。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
