北京CBD某項(xiàng)目寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告提綱-房訊網(wǎng)

房訊網(wǎng)首席顧問(wèn)　劉凱　　

　　說(shuō)明：調(diào)研出發(fā)點(diǎn)：站在發(fā)展商，集團(tuán)的立場(chǎng)和角度，圍繞一個(gè)中心兩個(gè)基本點(diǎn)進(jìn)行，即以實(shí)用性、真實(shí)性、唯一性為中心，以客戶調(diào)查和營(yíng)銷建議為基本點(diǎn)。為發(fā)展商在京投資開(kāi)發(fā)的CBD建國(guó)路某國(guó)際花園項(xiàng)目決策提供市場(chǎng)調(diào)查信息和有效的策略建議。調(diào)研范圍：重點(diǎn)CBD國(guó)貿(mào)地區(qū)，次重點(diǎn)朝外地區(qū)，燕莎地區(qū)，東二環(huán)東長(zhǎng)安街沿線寫字樓高檔甲級(jí)項(xiàng)目、中檔甲級(jí)項(xiàng)目。其中對(duì)現(xiàn)代城、泛利大廈、航華主樓、華彬大廈做客戶購(gòu)買面積、價(jià)格、客戶構(gòu)成、行業(yè)、購(gòu)買用途等等之詳細(xì)調(diào)查調(diào)研方式： 1、一般調(diào)研：擬派三名專業(yè)人員，以每人負(fù)責(zé)一個(gè)商圈的形式，按照雙方有關(guān)人員共同擬訂《項(xiàng)目調(diào)研表》、《客戶調(diào)研表》進(jìn)行調(diào)查。 2、重點(diǎn)調(diào)研：CBD國(guó)貿(mào)地區(qū)由兩名業(yè)內(nèi)資深人士按照雙方有關(guān)人員共同擬訂《CBD項(xiàng)目調(diào)研表》、《CBD客戶調(diào)研表》進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤調(diào)查。 3、聯(lián)合調(diào)研：重點(diǎn)樓盤及重點(diǎn)客戶可由雙方共同派員按照雙方有關(guān)人員擬訂《重點(diǎn)樓盤調(diào)研表》、《重點(diǎn)客戶調(diào)研表》進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查。第一部分：周邊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、已建項(xiàng)目 A、基本情況調(diào)查內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目特色/發(fā)展商/入住時(shí)間/開(kāi)發(fā)規(guī)模/設(shè)備設(shè)施/物業(yè)管理/96—2001年寫字樓消耗總量等。 B、租售情況調(diào)查內(nèi)容包括： 1、一般項(xiàng)目：可售面積/已售面積/報(bào)價(jià)/成交價(jià)/入住率/可租面積/已租面積/平均租金/出租率。 2、重點(diǎn)項(xiàng)目：航華科貿(mào)中心（主樓）/泛利大廈/華彬大廈。內(nèi)容包括銷售時(shí)間、銷售率、成交價(jià)格、價(jià)格走勢(shì)等。 C、價(jià)格走勢(shì)調(diào)查內(nèi)容包括：封頂前/封頂后/入住后/目前價(jià)格走勢(shì)/價(jià)格策略/總體分析 D、客戶成交調(diào)查內(nèi)容包括： 1、一般項(xiàng)目：客戶規(guī)模/客戶類型/大客戶比例/成交價(jià)格/成交背景/成交面積/總體分析 2、重點(diǎn)項(xiàng)目：泛利大廈、航華科貿(mào)、華彬大廈客戶調(diào)查內(nèi)容包括5000平方米以上客戶/500平方米以上客戶/500平方米以下客戶的成交時(shí)間、成交價(jià)格、客戶構(gòu)成等項(xiàng)，并列表說(shuō)明。 E、總體評(píng)價(jià)分析內(nèi)容包括：對(duì)每個(gè)樓盤的總體評(píng)價(jià)，尤其是成功樓盤的重點(diǎn)分析與評(píng)價(jià)。二、在建項(xiàng)目 A、基本情況調(diào)查內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目特色/發(fā)展商/入住時(shí)間/開(kāi)發(fā)規(guī)模/設(shè)備設(shè)施/物業(yè)管理等。 B、租售情況調(diào)查內(nèi)容包括：可售面積/已售面積/報(bào)價(jià)/成交價(jià)/入住率可租面積/已租面積/平均租金/出租率 C、價(jià)格走勢(shì)調(diào)查內(nèi)容包括：封頂前/封頂后/入住后/目前價(jià)格走勢(shì)/價(jià)格策略/總體分析 D、客戶成交調(diào)查內(nèi)容包括：客戶規(guī)模/客戶類型/大客戶比例/成交價(jià)格/成交背景/成交面積/總體分析 E、總體評(píng)價(jià)分析內(nèi)容包括：對(duì)上述樓盤的總體評(píng)價(jià)，尤其是成功樓盤的評(píng)價(jià)。三、擬建項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括： 1、發(fā)展商背景/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目特色/規(guī)劃面積/規(guī)劃特點(diǎn)/開(kāi)竣工時(shí)間； 2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目/另類寫字樓分析； 3、擬建項(xiàng)目潛在供應(yīng)量（1996—2005年）分析，并列表說(shuō)明； 4、2001—2005年市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)； 5、總體評(píng)價(jià)四、獨(dú)立項(xiàng)目（現(xiàn)代城寫字樓）內(nèi)容包括： 1、發(fā)展商訪談：其對(duì)市場(chǎng)前景的看法及其他問(wèn)題，包括銷售情況銷售價(jià)格銷售時(shí)間客戶構(gòu)成項(xiàng)目特點(diǎn) 2、客戶構(gòu)成調(diào)查：包括私人/國(guó)有/國(guó)內(nèi)/國(guó)外/公司規(guī)模/行業(yè)/購(gòu)買率/面積/用途（自用/投資）等。? 3、總體評(píng)價(jià)第二部分：客戶市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、客戶規(guī)模角度大型客戶中型客戶小型客戶二、客戶類型角度金融機(jī)構(gòu) 外國(guó)企業(yè) 外地機(jī)構(gòu)/企業(yè) 大型集團(tuán) 其他類型三、客戶性格角度客戶心理類型客戶決策過(guò)程客戶購(gòu)買偏好客戶游動(dòng)特點(diǎn) 客戶潛在需求第三部分：某某國(guó)際花園寫字樓規(guī)劃與營(yíng)銷建議報(bào)告一、市場(chǎng)分析：市場(chǎng)概況二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)品差異性機(jī)會(huì)分析三、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目檔次建議四、規(guī)劃建議：功能、配比建議/總面積與標(biāo)準(zhǔn)層面積建議五、客戶分析：客戶規(guī)模、類型、需求、性格、特點(diǎn)六、客戶定位：開(kāi)發(fā)建設(shè)入住各時(shí)期客戶定位七、潛在客戶：客戶互動(dòng)性、游動(dòng)性與開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)八、價(jià)格預(yù)期：價(jià)格走勢(shì)與價(jià)格預(yù)九、租售策略：唯一性、排他性、實(shí)戰(zhàn)性的營(yíng)銷策略建議十、問(wèn)題機(jī)會(huì)：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要重視的問(wèn)題，把握的機(jī)會(huì)第四部分：調(diào)研周期與人員配置周期：三十天（150個(gè)工作日）人員：五人策劃、分類、匯總與報(bào)告（重點(diǎn)調(diào)研、聯(lián)合調(diào)研）：兩人一般調(diào)研：三人第五部分：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（略）

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