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房訊網首席顧問 劉凱 |
| 說明：調研出發點：站在發展商，集團的立場和角度，圍繞一個中心兩個基本點進行，即以實用性、真實性、唯一性為中心，以客戶調查和營銷建議為基本點。為發展商在京投資開發的CBD建國路某國際花園項目決策提供市場調查信息和有效的策略建議。調研范圍：重點CBD國貿地區，次重點朝外地區，燕莎地區，東二環東長安街沿線寫字樓高檔甲級項目、中檔甲級項目。其中對現代城、泛利大廈、航華主樓、華彬大廈做客戶購買面積、價格、客戶構成、行業、購買用途等等之詳細調查調研方式： 1、一般調研：擬派三名專業人員，以每人負責一個商圈的形式，按照雙方有關人員共同擬訂《項目調研表》、《客戶調研表》進行調查。 2、重點調研：CBD國貿地區由兩名業內資深人士按照雙方有關人員共同擬訂《CBD項目調研表》、《CBD客戶調研表》進行重點跟蹤調查。 3、聯合調研：重點樓盤及重點客戶可由雙方共同派員按照雙方有關人員擬訂《重點樓盤調研表》、《重點客戶調研表》進行聯合調查。第一部分：周邊項目市場調查報告一、已建項目 A、基本情況調查內容包括： 項目名稱/項目檔次/項目位置/項目特色/發展商/入住時間/開發規模/設備設施/物業管理/96—2001年寫字樓消耗總量等。 B、租售情況調查內容包括： 1、一般項目：可售面積/已售面積/報價/成交價/入住率/可租面積/已租面積/平均租金/出租率。 2、重點項目：航華科貿中心（主樓）/泛利大廈/華彬大廈。內容包括銷售時間、銷售率、成交價格、價格走勢等。 C、價格走勢調查內容包括：封頂前/封頂后/入住后/目前價格走勢/價格策略/總體分析 D、客戶成交調查內容包括： 1、一般項目：客戶規模/客戶類型/大客戶比例/成交價格/成交背景/成交面積/總體分析 2、重點項目：泛利大廈、航華科貿、華彬大廈客戶調查內容包括5000平方米以上客戶/500平方米以上客戶/500平方米以下客戶的成交時間、成交價格、客戶構成等項，并列表說明。 E、總體評價分析內容包括：對每個樓盤的總體評價，尤其是成功樓盤的重點分析與評價。二、在建項目 A、基本情況調查 內容包括：項目名稱/項目檔次/項目位置/項目特色/發展商/入住時間/開發規模/設備設施/物業管理等。 B、租售情況調查 內容包括： 可售面積/已售面積/報價/成交價/入住率 可租面積/已租面積/平均租金/出租率 C、價格走勢調查 內容包括：封頂前/封頂后/入住后/目前價格走勢/價格策略/總體分析 D、客戶成交調查 內容包括：客戶規模/客戶類型/大客戶比例/成交價格/成交背景/成交面積/總體分析 E、總體評價分析 內容包括：對上述樓盤的總體評價，尤其是成功樓盤的評價。三、擬建項目內容包括： 1、發展商背景/項目位置/項目檔次/項目特色/規劃面積/規劃 特點/開竣工時間； 2、競爭項目/另類寫字樓分析； 3、擬建項目潛在供應量（1996—2005年）分析，并列表說明； 4、2001—2005年市場需求量預測； 5、總體評價四、獨立項目（現代城寫字樓）內容包括： 1、發展商訪談：其對市場前景的看法及其他問題，包括銷售情況銷售價格銷售時間客戶構成項目特點 2、客戶構成調查：包括私人/國有/國內/國外/公司規模/行業/購買率/面積/用途（自用/投資）等。? 3、總體評價第二部分：客戶市場調研報告一、客戶規模角度大型客戶 中型客戶 小型客戶二、客戶類型角度金融機構 外國企業 外地機構/企業 大型集團 其他類型三、客戶性格角度客戶心理類型 客戶決策過程 客戶購買偏好 客戶游動特點 客戶潛在需求第三部分：某某國際花園寫字樓規劃與營銷建議報告一、市場分析：市場概況二、產品分析：產品差異性機會分析三、產品定位：項目檔次建議四、規劃建議：功能、配比建議/總面積與標準層面積建議五、客戶分析：客戶規模、類型、需求、性格、特點六、客戶定位：開發建設入住各時期客戶定位七、潛在客戶：客戶互動性、游動性與開發商的機會八、價格預期：價格走勢與價格預九、租售策略：唯一性、排他性、實戰性的營銷策略建議十、問題機會：開發經營過程中需要重視的問題，把握的機會第四部分：調研周期與人員配置周期：三十天（150個工作日） 人員：五人策劃、分類、匯總與報告（重點調研、聯合調研）：兩人 一般調研：三人第五部分：取費標準（略） |
北京CBD某項目寫字樓市場調研報告提綱
[提要]
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