房訊網首席顧問 劉凱
在北京申奧成功、APEC會議在上海的圓滿舉行、中國加入世貿組織等利好的刺激下，2001年以來北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，呈現出供需兩旺的態勢。據房訊網統計，2001年北京甲級寫字樓全年供應量達到150萬平方米，銷售及租賃吸納量在68萬平方米。截止去年12月市場平均售價16100/平方米，與2000年相比上漲5%；平均租金23.5/平方米/月，與2000年相比上漲17.5%。
那么，2002年的北京寫字樓市場前景如何呢？我們認為以下趨勢變化將催熱2002年北京寫字樓市場。
供應結構的變化
根據房訊網的最新調查顯示，2002年北京寫字樓市場供應量將達到創記錄的300萬平方米。是2001年供應量的兩倍。其中，東部地區100萬平方米，包括朝陽區以財富中心、住幫2000為代表，供應量達80萬平方米；東城區以東直門改造為代表，供應量在20萬平方米。西部地區140萬平方米，包括西城區以富凱大廈、中證大廈為代表，供應量在60萬平方米；海淀區以中關村西區為代表，供應量在80萬平方米。其他各區供應量在60萬平方米。顯然，西部地區繼消化量2001年首次超過東部地區之后，今年在供應量上也是第一次超過東部地區，從而在供應量上繼寫"西風壓倒東風"的市場格局。這是2002年北京寫字樓市場的一大特點。而據有關媒體報道，2002年上海甲級寫字樓市場供應量僅為64萬平方米。北京市場溫度之高，供應量之大，由此可見一斑。
需求結構的變化
隨著中國加入世貿組織，游戲規則的改變。2002年北京寫字樓市場需求結構也將發生變化，主要表現在"兩外"資本--外地資本和外國資本的進入。第一，最引人注目的就是外資企業機構在寫字樓市場只租不買的"騎墻策略"將發生動搖，類似惠普、摩托羅拉等外企機構出于本地化的需要，大面積購買案例將明顯增多。同時，部分外資企業機構將加快對華投資的步伐，租務市場將繼續趨暖。第二，相對于上海和廣州，北京歷年都有外地企業機構大單購買寫字樓成交的案例。加入世貿和申奧成功的利好，對外地企業機構的刺激作用要遠遠大于對外資企業機構的刺激，就象目前的汽車市場的價格大戰中國產車瘋狂降價而進口車的反應卻相對滯后。因此，2002年需求結構最大的變化將來自于外地企業機構的強勁需求。最后需要指出的是中國經濟起飛的發動機過去、現在以及將來都只能是中資企業機構，可以斷言中資企業機構仍是北京寫字樓市場的主流力量。
價格結構的變化
寫字樓租售市場價格將出現"中間冷，兩頭熱"的局面。一方面頂級寫字樓如國貿中心、嘉里中心、財富中心等，憑借其形象性、標志性以及暫時的供需矛盾，租售市場將繼續保持旺盛勢頭；另一方面，乙級寫字樓憑借其低廉的租金和靈活多變的付款方式，無疑將繼續受到起步階段創業型公司的追捧，市場前景同樣另人樂觀。夾在中間兩頭受氣的是甲級寫字樓，據房訊網的最新調查，計劃在2002年推出的北京寫字樓項目70%以上都不約而同將自己定位在甲級寫字樓，同時也將自己推上了目標同類客戶和同期上市"狹路相逢勇者勝"的絕地。可以說200年寫字樓價格結構的鏈條的斷裂將發生在甲級寫字樓物業，甲級寫字樓物業的租售價格將進一步下跌并向下--乙級寫字樓尋求支撐。以中關村為例，目前200家寫字樓項目中頂級物業（1美金每天每平米）不足3%，甲級和所謂甲級物業（0.6-0.8美金每天每平米）占33%，乙級物業（0.6美金每天每平米以下）占25%。因此，2002年北京寫字樓市場供應量的增加實際上是中間市場，即甲級寫字樓供應量的增加；同理，2002年北京寫字樓市場競爭實際上是甲級寫字樓的競爭。
產品結構的變化
2001年北京寫字樓市場上出現了一些邊緣性的寫字樓產品，令人耳目一新。一是以CBD地區數碼01大廈為代表的經過住宅改造的新型寫字樓，目標客戶主要針對小型創業企業、外地駐京企業，推出后取得不俗的業績。二是中關村韋伯豪公寓及CBD地區建外SOHO為代表的商務公寓大量上市，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，因此受到投資買家的青睞。三是以聯想融科中心為代表的高科技物業的興起，注重高科技客戶特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風、綠化、自然采光、功能分配、倉庫和研發空間上都更勝一籌。這其中最引人注意的就是以建外SOHO及韋伯豪等商務公寓的出現，這些邊緣產品--商務公寓的出現標志著房地產產品類型結構的進一步豐富和市場的成熟，同時也標志著寫字樓市場將步住宅市場后塵進入概念營銷時代。商務公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強調產品品質、商務用途、商務設施、商務氛圍。據調查，類似太月園、九龍花園這樣中等檔次的公寓也分布著廣告公司、IT企業等行業的小型公司企業。較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段小公司看好商務公寓的原因。筆者認為，商務公寓的出現與其說是公寓的勝利還不如說是寫字樓的勝利。相信2002年商務公寓將大行其道，并將逐步取代目前比較流行的商住兩用公寓概念，得到購房者和投資者的認同。
客戶結構的變化
人們記憶猶新的1993年、1994年北京寫字樓市場火爆，實際上是第一批香港及東南亞房地產投資性買家進場作莊的結果。以萬通新世界廣場、恒基中心為例，大批香港、臺灣、東南亞買家蜂擁而至，許多人只看了樓書和圖紙就買下了被描繪成20%以上回報率的寫字樓物業。隨即，寫字樓市場的迅速升溫造成了短期的供應量急劇增加，加上東南亞經濟危機發爆發，投資價值的夢幻破滅了。大家也對寫字樓喪失了信心，一方面開發商離開了，另一方面投資者也在市場上銷聲匿跡了。隨著國內經濟的崛起和北京房地產的發展，第二、三批以國內富裕階層為主的房地產投資性買家誕生了。不同之處在于他們似乎更青睞公寓型物業，如現代城的熱銷，投資性買家功不可沒。有統計顯示CBD熱銷公寓投資客戶一般占40%左右。他們近年來活躍在CBD和中關村地區，以增值、保值、出租為目的大量投資性購買房地產，個別人甚至連續投資了十幾套公寓物業。去年以來，寫字樓市場的升溫，已引起投資性買家的關注，如新推出的財富中心、住邦2000就吸引了大批投資性買家進場。那么，在北京寫字樓市場的第二個春天來臨之際，投資性買家能否重現江湖，無疑是2002年寫字樓市場的懸念之一。目前，一般寫字樓項目只能提供五成按揭，而這恰恰是制約投資寫字樓物業的瓶頸。筆者認為，在國家擴大內需，刺激消費的大背景下，寫字樓按揭政策將進一步放寬，投資性買家將重返寫字樓投資市場?quot;伊甸園"。
開發結構的變化
20世紀90年代，以嘉里中心、東方廣場、恒基中心為代表的頂級寫字樓物業，幾乎都貼著香港房地產巨頭的標簽。這種局面在21世紀將得到改變，有資料顯示目前多達近十家上市公司活躍在北京房地產市場。其中，金地集團、首創集團、城建集團等多家名列寫字樓開發商名單。此外，先行者如住邦實業開發位于東四環的住邦2000等已開始推向市場；甚至連高科技老大聯想集團也開始進軍寫字樓物業，推出了位于中關村的聯想融科中心。反之，李嘉誠揮師東壩，新世界集團移師亦莊，目標卻是普通住宅市場。這種開發結構?quot;錯位"標志著北京寫字樓市場開發結構從港澳、東南亞開發商為主體向內資開發商為主體的轉變，標志著寫字樓"內資開發時代"的來臨。