房訊網首席顧問 劉凱
考慮到奧運村的開發建設有一個滯后期，因此2002年北京寫字樓的競爭首先是三大商務板塊的競爭。隨著國家對中關村建設的大力扶持，CBD規劃方案的塵埃落定，金融街核心區的建設即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場的三大熱點商圈已見雛形。這也符合北京作為國際分大都市多元化格局發展的需要。中關村、金融街、CBD三大板塊理論上雖說各自功能定位和目標客戶定位不盡相同，但由于種種原因實際上這三大商務板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢力范圍，而金融街和中關村則把電信、金融納入了目標客戶群，因此我們認為競爭是不可避免的而且是十分激烈的。
中關村前景不容樂觀
盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業為主流的客戶群將促進中關村寫字樓物業數量和質量的進一步提高。但是以下幾個問題同樣不容忽視：第一，中關村未來三年內有近300萬平方米的供應量，是目前該區寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高啟、交通和商務配套的瓶頸，據報道中關村現有80%的企業不在注冊地辦公，加上市場上風傳最后一個外企微軟計劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關村的定位。目前政府在硬件——道路建設和軟件——平抑價格方面也制定了相關的優惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術企業吸引回到中關村。但那些分散在外的高新技術企業已在當地形成了一定區域認同感，能不能把它們吸引回來，工作將是十分巨大、艱苦的。第三，國內高科技企業除聯想等少數企業外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區域商住公寓的大量涌現也分離了相當一部分中小型高科技企業客源。因此，可以預見，幾年內中關村將是寫字樓的“滑鐵盧”。租金售價格“跳水”的可能性最大。
金融街將是最大贏家
金融街地區未來幾年內將有150萬平方米的供應量，而目前存量尚少，又一向有金融、電信等中資機構的大單客戶的支持，中小客戶的追捧。相信將是最具競爭力的地區。首先金融街板塊是北京各大部委機關、金融電信聚集之地，目前入住的企業主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機構總部、證券、保險、及電信和移動等電信行業，這些企業今后也會選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險、及電信等都是一些目前沒有對外開放進入WTO 后將率先開放的行業。對于已經聚集起了一定行業基礎的金融街來說都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業將是金融街最大的客戶。但金融街的缺點是服務設施的缺乏，我們相信如果做好開發過程的控制，使各不同類型的物業開發達到合理的安排，這些缺點都將得到有效彌補，無疑金融街將是這三大板塊中最具競爭力和最有前途的板塊。我們相信中國的發展必須依靠中國的大型企業、機構的騰飛，從這一點上來說，金融街地區在經歷了低調、穩健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應有的魅力。
CBD熱點加上難點
據房訊網調查，北京在建、擬建的寫字樓項目CBD將占總量的一半，也就是500萬平方米，是目前該區寫字樓存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年內帶來三倍的客源無疑是個未知數。我們知道，入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司大面積購買寫字樓的案例。而北京的寫字樓市場恰恰是由大面積成交客戶支撐起來的。另一方面，從客戶群體來講，由于CBD是一個商貿區，實際上許多行業入世之前就已經進來了，包括世界500強有1／3都已入住CBD了。而外資金融機構進入中國市場有一個時間準入的問題，同時又面臨金融街的有力競爭。這些都將是制約寫字樓市場的主要因素。如此則不難推斷，是未來三年內北京寫字樓市場的熱點，更是難點。我們認為板塊應更多的考慮怎樣吸引國內的大型企業集團，讓這些企業看到的商貿窗口的作用才是工作的重點，才能把握住寫字樓消費群體主流，與外企客戶的進入相比，我們更愿意看到諸如中央電視臺和北京電視臺這樣的中資機構的東移，這也符合中央商務區的功能定位。