在土地開發資源“天花板”下，城市更新成為盤活存量土地的重要手段。倡導城市更新，告別大拆大建，已成為大城市發展的必然選擇，同時也是房地產行業新的增長點。
日前，以“城市更新與后開發時代的中國房地產業”為主題的易居論壇在上海舉行。與會者深入研討后開發時代城市更新面臨的機遇和挑戰，并分享相關案例的經驗與不足。
上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳表示，目前以舊城改造為主的城市更新將迎來新的發展機遇，城市更新的推進在路上。對于中國房地產業發展有一種說法，即后開發時代，關于“后”有兩種理解，一種是指一個階段過去了，另外一種是前后之分，我們現在是相對于房地產增量大開發時期已經進入了后開發階段，競爭力重點在于全產業鏈的運營和資產管理等。對于房地產行業發生的變化，要用創新、適度超前的眼光去看待，產學研相結合研究的價值會更高。
城市更新需要構建新模式
易居房地產研究院院長助理、綜合研究中心總經理崔霽在論壇上分享《城市更新當前面臨的機遇和挑戰》報告時表示，我國早在2007年啟動了老舊小區改造，但之前重心聚焦棚戶區和危舊房，老舊小區改造進展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區改造接棒棚改，成為惠民生、擴內需的重要手段。
按照住建部最新公布的數據，截至2020年7月底，今年全國新開工改造城鎮老舊小區2.22萬個，占年度目標任務（3.9萬個）的56.4%，較6月末提高了16個百分點；涉及
居民442.74萬戶，占年度目標任務（約700萬戶）的62.7%，較6月末提高了15.6個百分點。
崔霽提到，目前老舊小區改造還面臨一些挑戰：一是巨大的資金缺口，對于完善類和提升類改造，居民出資意愿低、社會資本積極性不足、政府財政壓力大，沒有形成有效的商業模式；二是在改造中涉及不同業主、改造主體及相關權利人等多方利益調整，一旦協調不好，往往造成工期停滯或重復改造等問題；三是缺乏長效管理機制，改造效果很難保持，導致后續管理很難推進，物業公司積極性不高；四是上海等城市的舊改區域大多位于風貌保護區，限高、容積率無法突破，而新建的低密度住宅又面臨限價政策的難題。
對此，崔霽提出對策建議：一是城市更新商業模式未形成，建議構建良性的投資循環；二是各方利益平衡比較難，體制機制創新有待突破，如針對上海舊改，建議完善對于毛地的疊加政策，一方面通過市場融資，另一方面依托整個區域的滾動式開發，吸引社會資本參與。在土地、規劃等政策支持基礎上，疊加限價適當放開等政策，突破改造瓶頸；三是運營缺乏長效機制，建議轉變思路，以產業升級驅動城市更新，以產業創新激活城市再生，實現區域的可持續發展。
房企靠現有房地產開發模式不可持續
“從城市發展進程來看，房地產開發已經步入頂峰，但城市群推進仍會給一定區域的房地產帶來快速發展新機遇。對于房企，完全依靠現有房地產開發模式是不可持續的。”華東師范大學房地產系主任胡金星說道。
胡金星指出，未來房地產業會更注重以房地產資產為核心，房地產業內涵會更加豐富。從國外發展經驗看，城市更新存在一些問題，主要是城市不同主體的相關利益不對等。因此，授予權利不對等群體一定權利讓其參與進來，這是解決城市更新體制或機制方面需要改進的。
易居房地產研究院副院長楊紅旭提到，目前我國房地產業呈現一些特征，一是從購地量、新開工量及賣房量的歷史指標分析看，新房市場規模已經見頂并且正在構筑頂部；二是根據上半年央行報告，我國城鎮戶均住房1.2套，同時統計局數據顯示2019年城鎮人均建筑面積38.8平方米，這兩個指標基本達到日本等國水平，反映我國已經進入不缺房甚至局部過剩的階段，存量市場逐步壯大，未來會有越來越多城市的二手房交易量超過新房。針對后開發時代房企經營模式的應對，他建議：一是房企在轉型期須防范與應對風險，去庫存，保現金流；二是重資產轉向輕資產，如代建、管理、租賃等業務；三是聚焦與深耕城市群、都市圈、中心城市；四是關注新經濟高新產業發展的地區和城市以及陽光地帶。
政策和法律法規亟待完善
錦和集團副總裁蔣雷霆在論壇上介紹了近年來公司參與的城市更新項目并且提出兩方面建議：一是從政府規劃角度看，對層高較高的工業廠房解決規范化插層，提升物業價值。二是針對老舊商辦及酒店類物業所剩土地批租年限不多的情況，建議政府相關部門考慮對使用年限適當續期，提升市場吸引力，這樣能保障基金或外資收購的活躍度。
萬科上海區域投資與合作開發部總經理黃超俊結合自身實踐提出建議：一是對重點片區實施一地一策方案，并且有更靈活方式進行調整；二是針對資金來源困難，政府在政策和法律法規層面有所支持；三是土地政策沒有賦予開發主體聯動的權利，造成開發主體前期代價較大，政策能否調整，如包括跟國資公司聯動等；四是城市更新不僅僅是更新土地本身，還包括城市治理方式的變化，如何在改造后更好地維護。
易居沃頓研修基地執行秘書長馬彥文結合相關案例研究表示，城市更新還存在幾方面問題。一是制度限制，如REITs出臺緩慢主要是資源不對等、權利不對等，只有少數人能參與；二是開發資產價值錯估，現在是以土地開發招拍掛進行資產價格評估，不是以運營價值評估；三是企業投資經營慣性，基本還是大開發的投機思想。針對城市更新的特點，他提出幾點建議：一是利益主體多，要盤點自身段位和資源把控度，明確角色定位；二是周期長，體現在板塊價值的輪動周期、開發周期、盈利周期都存在不確定性，要做好項目定位及提升運營能力；三是復雜程度高，商業模式需要重新評估，社會效益要進行監管，主體利益要更加均衡；四是資金量大，不能因為資金量大而放松對項目品質的要求，城市更新也需要高質量發展，要在保護中更新，在更新中保護。
城市更新撬動巨大內需空間
上海電氣集團企業改革辦副主任舒治剛結合自身企業發展的情況談到，每個行業都會有周期性發展階段，在每個階段尋求生存和發展尤為重要。城市更新目前最主要的還是需要政府的支持，城市更新最大的目標是要保工業用地底線，要在存量中求增量，在傳承中求變革，在創新中求效益，其中構建良好的商業模式是發展的重要基礎。城市更新將撬動巨大內需空間。
華師大副教授崔裴認為，今年《民法典》新設立居住權，對于城市更新擴大養老產業，居住權是很好的法律工具，但需要地方政府具體落實跟進。如一些老舊廠房或商辦轉養老項目，由于企業出現資金鏈問題導致老人權益無法保障，從長遠角度看如果能將這類養老地產性質轉為住宅，就可以設立居住權，能給予老人更多保障。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進談到，目前城市更新對土地利用提出了新的要求。在外部環境嚴峻的情況下，中央提出經濟內循環，還是需要土地市場來支持，如果更多企業要落實內循環的話，用地政策肯定要調整，除了增量以外，存量肯定要做，不光要解決住房問題，還要解決企業在十四五規劃下的用房用地，接下來城市更新將扮演比較好的角色。
中國物業管理協會名譽副會長、原上海市住建委巡視員龐元認為，存量開發上涉及土地使用年限的問題，探索此類問題，有利于土地二級市場的建立和發展。包括城市空間規劃、城市土地資源配置等在內的城市更新內容，正成為各地編制“十四五”規劃中的一個重點。從去年以來，上海市委市政府一直強調加大舊區改造力度，近期市政府領導提出要關注工業地產單位地價產出率、城中村改造等。對于城市而言，舊區改造是個永恒的命題，上海多年來探索形成了系列舊區改造的推進機制，為城市更新走出新路子。
來 源： 澎湃新聞網
編 輯：liuy
