8月還未過半，各地調控便已密集展開。據中原地產統計，1-7月，房地產調控已合計高達352次，平均每月超過50次。記者統計，2021年1-7月共212日，算下來平均每日調控1.66次。在監管層不斷加壓的大環境下，業內人士預測，后續政策管控的城市數量仍會明顯增加。
梳理各部委和各地出臺的意見和調控措施可以發現，對二手房市場的價格管控、以及房地產金融管控已經成為當下各地樓市調控的重點方向。
被約談后惠州深夜落錘
8月9日深夜零點，惠州市住房和城鄉建設局發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“惠八條”)，涉及新建商品住房預售和價格備案管理、開發商資金監管、完善住房銷售政策、落實配建公建設施、提升住房保障覆蓋、規范房地產市場秩序和強化聯動調控機制等八個方面。
其中，因首次啟用同時限購、限價措施，“商品房價格備案管控”這條規定引發業內較多關注。同時，惠州此次還要求高價樓盤進行價格評估，半年內如果平均折扣率低于95折，將對未推售房源備案價進行調降等。
“惠八條”出臺的背景是，7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，針對這些城市內部上半年出現的新房、二手房市場價格上漲過快以及土拍熱度較高等現象重點關注，重申“房住不炒”主基調、要求遏制房市過熱，并將其納入房地產市場監測重點城市名單。
在惠州之前，8月2日，5個被約談城市之一的金華，已經從土地供應、住宅限售、熱盤搖號、市場監管等十大方面出臺了樓市調控政策，宣布將實行“拿證后限售3年、二手房限價試點”等舉措。據了解，此次樓市新政為金華截至目前的“最嚴調控”。
上述2座被約談后升級調控力度的城市只是縮影，今年以來，房地產市場始終處于調控密集期。來自中原地產研究中心的統計數據顯示，1-7月份，全國房地產調控多達352次，而2020年同期為336次。尤其是7月，調控政策多達66次，刷新年內最高紀錄。
8月十城已出調控
記者不完全統計，截至8月7日，8月已有十座城市再度“因城施策”，為政策打上補丁。比如，8月5日，北京市規定“夫妻自離異3年內不能買房”，堵上“假離婚”漏洞;同日，杭州市提高杭州戶籍及非滬籍家庭購房社保繳納年限，三成購房者購房資格失效。
8月6日，浙江省房地產工作座談會強調“要增強調控精準性”。具體而言，要堅持因地制宜、精準施策，促進供需平衡和職住平衡。一方面要增加土地和住房供給，穩定市場預期;另一方面要強化金融管控，深化落實差別化住房信貸政策，重點支持首次購房剛性需求。
梳理各部委和各地出臺的意見和調控措施可以發現，對二手房市場的價格管控、以及房地產金融管控已經成為當下各地樓市調控的重點方向。比如，7月9日，上海市房管局要求自當日起，在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗，其中未通過價格核驗的二手房源將無法對外公布。而截至目前，杭州和無錫等10余個城市也都發布了不同力度的二手房價調控措施。
收緊資金端也是一大特點。7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光再次強調，下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。
例如，7月24日，上海購房銀行貸款利率提升，首套房貸利率將從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。另據公開信息，多地銀行已收緊了對二手房市場的貸款額度，甚至出現“停貸”的現象。此外，在土地端，多地要求加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業勾地資金審查制度等。
目前，不少城市的“打補丁”已經取得了堪稱立竿見影的效果。例如，根據上海市房地產經紀行業協會公布的數據，2021年6月上海全市二手房成交套數2.66萬套，較2021年1月的成交高點下降了39%;7月，杭州二手房成交6314套，與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比降速明顯。
“給過去十年調控漏洞一次打了補丁”
無需贅言，監管部門對“房住不炒”的要求從未放松。7月23日，住建部和發改委等八部門聯合發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉，同時對房地產開發、房屋買賣、住房租賃等方面提出了細致的監管要求;7月30日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，也再次強調“房住不炒”，堅持促進房地產市場平穩健康發展等。
8月9日，中國人民銀行發布的《2021年第二季度貨幣政策執行報告》也強調，牢牢堅持“房住不炒”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。
“此次多地加碼調控，為中央政策思想的執行與落實。”平安證券研報指出，長期看，“房住不炒” “三穩”政策思路明確。短期隨著熱點城市新一輪調控加碼完成、銷售逐步放緩，調控力度或有所緩和。天風證券分析師陳天誠認為，供應端將持續以規范房地產市場秩序為主，需求端持續控制炒房并維持剛需購房優惠力度，“因城施策”會保持常態化。
在不斷加壓的大環境下，無疑還會有更多的城市加入調控隊伍。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向表示，近期多個城市收緊政策，充分說明下半年政策趨勢。“預計后續政策管控的城市數量會明顯增加，同時將促進房地產市場的進一步趨穩。”
最近買房大概率“站崗”
井噴的調控政策，推動房地產市場進入“調整周期”。中原地產首席分析師張大偉向記者強調，包括杭州的打新搖號、外地落戶養房票打新，到北京開始限制離婚購房。“這些都是過去十年房地產調控的漏洞，眾所周知，但這次一起給打了補丁，證明了2021年下半年樓市進入調整周期已經難免。” 張大偉說。
從購房者角度來看，張大偉認為，當下對于市場來說，除了大部分城市的新房依然有明顯的限價紅利，有購房資格值得買之外，大部分城市的二手房已經有調整風險了，疊加信貸收緊，貸款難，“最近買房大概率要’站崗’了，警惕了”，張大偉向記者表示。
毫無疑問，密集出臺的調控政策也將影響房企們的發展。業內人士普遍認為，除了影響房企銷售速度，一些涉及拿地、融資管理的調控政策，都將對企業的投資能力、后續運營能力帶來考驗。
在陳天誠看來，政策穩定性提高、行業風險溢價率將下降，行業融資端的再收緊或進一步催化房企之間的分化。亦有房企內部人士向記者直言，愈發嚴苛的調控政策和已經“薄利”的市場環境不斷擠壓中小房企的生存空間。
來源：華夏時報
編輯：wangdc
