今年1月，世邦魏理仕發布了《2020年中國區房地產市場展望》，并以17個內地主要城市為樣本，分析了2019年全國寫字樓市場情況。數據顯示，全國寫字樓租金指數同比下跌1.8%，其中一線城市的寫字樓租金增長率均呈負增長態勢。在空置率方面，截至2019年末，17城寫字樓平均空置率高達21.7%，而2020年全國寫字樓的整體空置率或將達到25%的水平，其中15個一線、新一線及內地主要城市的空置率將達到歷史之最。
其中深圳的寫字樓空置率更躍居一線城市首位。另據戴德梁行數據顯示，一季度深圳寫字樓空置率為24.6%，環比上升2.6%，遠高于上海空置率21%，北京13.8%，廣州5.2%。
深圳，年輕且富有創造力，如今已成為中國最具變革精神的科技搖籃城市，但是疫情沖擊下，不少中小企業經營壓力增大，現金流緊張，引發了退租浪潮。與此同時，大企業也開始有選擇性的收縮租賃面積或者延期更換租賃之地。
（數據來源：戴德梁行）
深圳寫字樓空置率創新高
在按照“十三五”規劃綱要實施產業振興以來，深圳已形成了“四大支柱、七大戰興、六大未來”為架構的產業格局，并為此出臺了一系列政策。正是這些優惠政策的落地，為深圳的產業崛起奠定了堅實基礎。深圳在金融、物流、文化及相關、高新技術等四大支柱產業中，孵化了一大批500強企業，包括平安、招商、華為、騰訊等。而大疆、華大基因等智能制造、生物科技創新企業更是深圳未來的產業希望。
然而從微觀環境來看，受經濟下行和疫情影響，不少中小微企業因市場需求低迷不堪經營與現金流重負，紛紛退租節流；部分大型企業通過縮減辦公面積或暫緩租賃延長抗風險周期；聯合辦公和包租公司則選擇大面積撤退。多重因素疊加，導致深圳寫字樓市場也面臨著退租壓力。
例如曾獲得IDG資本、華住酒店集團及萬科商業地產3000萬A輪融資的深圳本土聯合辦公空間思微SimplyWork，已經被優客工場收購。其在南山科技園的5家店，至今僅剩下一家。且租金從節前1500元/個/月降至1200元/個/月，下調也抵擋不了退租情況。
而在深圳車公廟，不少寫字樓也面臨著空置率增高的難題。有業內人士直言：“大多是中小微企業，受到疫情影響，導致生意不佳，不得不退租來抵抗行業寒冬，”
戴德梁行研究院副院長、華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端表示，“目前金融、專業服務以及中小規模科技公司等換租擴租需求相對謹慎，有實力的科技公司則在更長的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報價等方面爭取更多權益。”
如何提升存量物業價值？
不斷走高的空置率，導致開發商為了挽留租戶不得不下調租金。與此同時，則是租戶對市場租金接受的能力變低，希望租金能更加實惠，雙方進入了價格博弈戰。
戴德梁行數據顯示，羅湖區的需求持續外流，再加上個別商務空間運營商租約到期，空置率達到14.98%，租金則下降至每月每平方米206.58元。福田區也在市場競爭加劇背景下租金下降至每月每平方米261.95元，空置率為16.04%。而南山區的空置率上行至34.85%，租金同樣下降至每月每平方米213.94元。
戴德梁行指出，盡管項目延期概率大增，但未來五年持續高供應的趨勢不改，在需求放緩的背景下，年內深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率也恐將再度上探。
2020年將是風險與機會并存的一年，寫字樓議價窗口期出現。對于開發商而言，如何在租金下行中，保證盈利能力，又能避免去化難題，在高供應中生存下來顯得尤為重要。
第一太平戴維斯華南區商業樓宇部高級董事黎青山指出：“現在開發商打造寫字樓硬件配置都是大同小異，但軟件配置上，會更加看重人性化的定制服務，為不同租戶提供細致服務。像是增加寫字樓對環保、人文關懷方面。”
以國內高端空間產品打造運營商BEEPLUS為例，憑借其多年積累的出色的空間產品打造能力和業界口碑，其自2019年初推出了為企業客戶提供從選址、設計、建設到后期運營管理一站式全方位解決方案的“大中企業定制及樓宇托管業務”，該業務不僅服務于眾多如鉑濤集團、鷗翎投資、元氣森林、小馬智行等企業總部自用的辦公空間，還與華潤置地、珠海大橫琴、瑞思集團等地產公司合作，為提升新建物業與存量物業的價值提供了全新的解決方案。
以BEEPLUS和瑞思集團合作的項目“瑞思&BEEPLUS空間”為例，該項目位于深圳寶安玖悅雅軒商業裙樓1層及3-5層，建筑面積近10000平方米。BEEPLUS提供了從設計、建設到后期運營管理的一站式空間定制服務。
該項目采用了“美式小鎮”的主題設計風格，依托于BRING LIFE INTO WORK的辦公空間打造理念和“外景內移”的設計手法，將街景融入到空間內部，并配置有社交大堂、靈活辦公區域、企業專屬辦公區域以及跨越三層樓的旋轉滑梯和多元化的生活配套，成為寶安中心區的標志性辦公空間項目。
該項目去年10月開始對外預招商，首期位于三樓的辦公空間去化迅速，諸多新經濟、互聯網科技、電子商務等領域創業創新企業紛紛入駐，隨后開放的四、五層空間也備受追捧。戴德梁行數據顯示，目前寶安區寫字樓平均租金是178.62元/平方米/月，據悉，該項目的投資回報率遠遠高于周邊物業水平。
BEEPLUS為開發商提供物業增值的新思路，為存量辦公空間創造了“第二次”生命，助力開發商在當前的市場環境中取得優勢。
“空間定制及樓宇托管”解決行業痛點
第一太平戴維斯數據顯示，今年一季度金融、TMT及房地產領軍企業需求持續，但商務中心及共享辦公空間行業租戶需求增長承壓，市場呈現分化格局。
黎青山表示：“深圳寫字樓市場有韌性，租金比廣州高，但是北京上海低。從抗壓能力來看很強，而且需求很強，加上會有越來越多企業在深圳設立大灣區總部，這些需求都會支撐深圳寫字樓市場的發展。”
因此，對于開發商而言，如何打造租戶真正喜愛的辦公產品已經是寫字樓競爭的核心要素了。市場機構調研發現，由于大中型企業對品質的把控和整體流程的管理要求遠高于一般水平，且市場消費更加理性，因此中高端空間定制業務的準入門檻較高。
BEEPLUS的優勢就是為企業客戶提供從選址、設計、建設到運營管理的全流程一站式服務，解決了傳統辦公空間定制領域的痛點，讓業主無需再面對各個環節的眾多供應商，同時針對幾乎已成行業慣例的超時、超支問題，提出了項目“0”延誤，工程“0”追加的業界全新標準，極大地減少了企業客戶的時間與資金成本，同時確保項目的還原度和品質，真正實現“空間定制”的初衷。
BEEPLUS設有業內首個自有的“設計研究院”，并且設計師多來自于Gensler、5+Design、RTKL、隈研吾建筑事務所等國內外著名的建筑和設計事務所。兼具國際化視野與專業化能力的設計師，將BEEPLUS“BRING LIFE INTO WORK”的辦公空間設計理念融入到空間產品的每一個細節之中，在辦公室中設置了音樂吧、冥想室、自助飲品長廊、午休艙等生活化場景與元素，為用戶提供前所未有的、面向未來的工作方式和辦公體驗，并實現空間運營商、物業業主、辦公用戶的多方共贏。
憑借國際化的設計能力、嚴苛的質量管控標準、快速的交付效率、精細化的運營水平，以及更具競爭力的綜合成本管控能力，BEEPLUS正在迅速提升大中企業定制及樓宇托管業務的市場份額，并開始全面布局國內一線城市、準一線城市和粵港澳大灣區。據悉，BEEPLUS在 2020年第一季度的合同簽約金額已達1.5億元，超越去年全年營收規模，凸顯出巨大的市場需求和增長潛力。
