日前，上海市人民政府印發《上海市土地交易市場管理辦法》（以下簡稱“《管理辦法》”）的通知。與此同時，2008年2月印發的《上海市土地交易市場管理辦法》（滬府發〔2008〕14號）廢止。
記者梳理相關文件發現，此次新版《管理辦法》新增誠信管理條款，失信主體將被依法限制或禁止參與上海市土地交易活動。同時，調整了土地交易入市范圍，新增了“集體經營性建設用地使用權出讓、出租”等相關業務。
多名受訪專家在接受記者采訪時表示，此次新政有諸多創新點，結合了當前上海土地市場發展的實際情況，對各類土地交易進行了規范，類似規定也對后續全國其他城市的土地交易市場有借鑒意義。
新增誠信管理條例
記者梳理發現，相比于2008年的舊規，此次頒布的《管理辦法》新規，最大的亮點莫過于新增了誠信管理條例。
《管理辦法》第十五條規定，按照建立健全信用體系的要求，根據市場主體分類分級的動態信用狀況，通過信用信息檔案和交換共享機制，依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設用地使用權交易活動，強化對市場主體的監管，推進土地交易市場信用體系建設，構建公平誠信的市場環境。
此外，要求上海市規劃和自然資源局應當在土地交易市場設立投訴檢舉渠道，并對外公示投訴檢舉途徑、時間、地點及方式等內容，接受公民、法人和其他組織對土地交易違紀違規行為的投訴、檢舉。土地交易行為違反法律規定的，應當依法承擔相應的法律責任。
4月16日，本報曾報道，在3月31日上海市土地競拍會上，中海地產從萬科、華潤、招商、綠城、平安等品牌房企中，以起拍價34.3億元，平均樓面價6.3萬元/平方米獲得虹口區嘉興區街道HK271-01地塊，溢價率為零。但此后，因華潤置地、中海地產等三家房企涉嫌圍標拿地，司法機關介入調查。
“新增誠信管理條例，在我看來主要出于兩方面的考量，除為了加強對市場的監管，也與此前上海‘黃金地塊’涉嫌圍標不無關系。”中指研究院杭州分院副院長高院生如是說。
“從此類規定可以看出，后續對于誠信機制的考核變得很關鍵。”易居研究院研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示，尤其是最近幾年，上海出現了很多違規拿地的現象，包括資金來源不當、競拍過程不當等，所以從誠信建設的角度看，土地市場納入此類體系和標準，有助于后續土地交易的規范化。
北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，串通投標通常是“里應外合”的，不僅涉及串通投標罪，往往還伴隨著行賄受賄罪。
對此，《管理辦法》第十六條也補充了中介服務單位及其工作人員在土地交易過程中的行為要求，中介服務單位及其工作人員在土地交易過程中，有違反有關法律、法規及業務管理規則、保密協議等規定行為的，市或者區規劃和自然資源局或市土地交易事務中心應當依據相關服務約定，予以處理；造成損失的，依法追償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
嚴躍進認為，此類規定使得各類土地中介業務更加規范。尤其是在評標公證等領域，存在很多打擦邊球的地方。通過此類規范，有助于土地交易中介業務的規范，防范土地交易腐敗等行為，這對于上海土地市場的健康發展具有積極的作用。
集體經營性建設用地“入市”
與原規定相比，新的《管理辦法》調整了土地交易入市范圍、公開土地交易信息種類和各項建設用地使用權入市交易規則。
其中，“國有建設用地使用權出讓、出租”“開發區成片開發的國有建設用地使用權分割轉讓”“委托市土地交易事務中心進行交易”三項交易活動繼續保留；新增“集體經營性建設用地使用權出讓、出租”“其他根據法律法規規定進行交易”“合同約定進行交易”三項交易活動。
高院生告訴記者，此前國土資源部便曾提及關于集體性用地入市的相關政策，此次《管理辦法》的調整實際上也是為與上述政策保持一致。“這一政策可能會打破過去的城鄉二元的土地結構，加大后期的集體性用地出讓市場所發揮的這個作用。”
“尤其是經營性建設用地的使用權出讓和出租，符合當前新《土地管理法》的導向。”嚴躍進認為，后續上海會加快此類土地的出讓和出租，客觀上也會形成一個較大的土拍市場。所以此次規定非常及時，有助于為后續土拍市場提供更多的法律法規支持，也為全國集體建設用地入市的細則制定提供了地方案例的參考。
同策集團首席分析師張宏偉分析稱，從土地供應的角度來看，目前租賃市場的土地供應需要向多元化轉變，而上海此前在集體用地的出讓卻是少之又少，僅有一塊集體用地出讓后用于租賃住宅市場；從經營性用地的角度看，如果能夠增加集體用地用作租賃住宅，一定程度會減輕商品住宅市場供應的壓力。
值得一提的是，近期涉及上海土地市場的利好政策也頻頻出臺。
4月9日，發改委發布的《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，提出推動建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜、探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制等；4月22日，上海市人民政府辦公廳正式印發《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》的通知，其中9條直接與土地出讓和房地產市場相關，例如加快土地收入安排和使用、加強建設項目用地保障、保持土地市場交易平穩有序、加快經營性用地出讓節奏等。
與此同時，上海土拍熱度進一步“升溫”。中指院數據顯示，4月，上海市共推出土地35宗，推出土地面積116萬平方米，占據了一線城市“半壁江山”；成交方面，共成交土地29宗，成交面積為99萬平方米，樓面價格10916元/平方米，土地出讓金共計217.6億元，同比增長223%。
（李夢琪對本文亦有貢獻）
來 源： 中國經營網
編 輯：liuy
